長(zhǎng)期無(wú)人使用的
廚房手盆下水道突然反水
導(dǎo)致屋中的地板被泡
造成的損失該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?
近日
黑龍江省哈爾濱市道里區(qū)法院
審理了這樣一起案例
......
下水道反水
二樓業(yè)主家中被淹
家住哈爾濱市群力新城小區(qū)的郭先生告訴記者,幾年前他在該小區(qū)購(gòu)買了一處位于二樓的房產(chǎn),裝修后一直沒(méi)有居住。2019年9月的一天下午,郭先生突然接到小區(qū)物業(yè)公司房管員打來(lái)的電話,稱他在巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)郭先生樓下水井房多處漏水,懷疑郭先生家的衛(wèi)生間或廚房跑水了。
郭先生趕回家中,發(fā)現(xiàn)污水流滿了整個(gè)屋子,已有半尺深,地板和地毯全部被泡無(wú)法使用。經(jīng)檢查,發(fā)現(xiàn)水是從廚房洗菜盆的下水道倒灌出來(lái)的,后經(jīng)物業(yè)公司疏通樓外化糞池和下水主管道,反水的情況沒(méi)有了。
“污水怎么能反到二樓來(lái)?”郭先生有些不解。物業(yè)人員告訴他,這棟樓的下水最底層就是二樓,下水道直接通往戶外化糞池,一樓單獨(dú)走管,只要反水首先就到二樓。
郭先生認(rèn)為,反水的原因是物業(yè)公司沒(méi)有盡到及時(shí)疏通下水道的職責(zé),要求對(duì)方承擔(dān)賠償責(zé)任。
物業(yè)公司則認(rèn)為,反水的管道產(chǎn)權(quán)屬于郭先生個(gè)人或其整個(gè)單元住戶共有,是住戶使用不當(dāng)造成的管道堵塞,應(yīng)該找樓上住戶賠償,物業(yè)公司沒(méi)有責(zé)任。
第一次糾紛還沒(méi)解決
郭先生家再一次出現(xiàn)了反水情況
物業(yè)人員建議
他在下水管線上安個(gè)閥門
無(wú)人居住時(shí)把閥門關(guān)掉
郭先生表示,“一旦入住,閥門就要打開(kāi),誰(shuí)又保證不再反水?要從根本上解決,得對(duì)管道和戶外化糞池進(jìn)行科學(xué)改造,或者物業(yè)公司加強(qiáng)日常巡查和管道疏通,避免堵塞。”
由于雙方就責(zé)任問(wèn)題各執(zhí)一詞,幾經(jīng)交涉未果,2020年2月,郭先生將物業(yè)公司起訴到哈爾濱市道里區(qū)法院,要求物業(yè)公司賠償?shù)匕?、地毯損失3萬(wàn)元,并對(duì)水井、下水管道改造升級(jí)。
焦點(diǎn)1:物業(yè)公司是否盡責(zé)
在庭審過(guò)程中
被告物業(yè)公司辯稱
其已盡到了應(yīng)有的管理職責(zé)
此次反水是物業(yè)公司工作人員在巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的,如物業(yè)公司沒(méi)有盡職盡責(zé),就不會(huì)發(fā)現(xiàn)反水的問(wèn)題,會(huì)造成更大損失。物業(yè)公司會(huì)定期對(duì)化糞池進(jìn)行清掏, 此次發(fā)生反水,物業(yè)公司掏出了布類等堵塞物,是業(yè)主使用不當(dāng)造成的堵塞反水,該現(xiàn)象具有偶發(fā)性及不可預(yù)見(jiàn)性,與物業(yè)公司是否及時(shí)疏通無(wú)因果關(guān)系。
原告郭先生則認(rèn)為,物業(yè)公司的說(shuō)法沒(méi)有證據(jù)支撐。
據(jù)他了解,物業(yè)公司對(duì)下水道并非定期疏通,只是在每年年初用熱堿水自上而下清洗一次,這樣的清洗疏通顯然不夠。至于物業(yè)公司所說(shuō)的堵塞物,反水當(dāng)日疏通管道時(shí),物業(yè)公司并沒(méi)有向他和住戶展示掏出的堵塞物。郭先生對(duì)物業(yè)公司在法庭上提供的管道堵塞物照片不予認(rèn)可。
道里區(qū)法院審理認(rèn)為,本案中,雙方一致認(rèn)可因公共主管道堵塞致使污水從原告家廚房下水道處反水。被告作為物業(yè)服務(wù)單位,對(duì)下水管道公共設(shè)施負(fù)有日常維護(hù)、養(yǎng)護(hù)管理,并維持相關(guān)管道暢通的義務(wù),這里就包括對(duì)下水主管道底端進(jìn)行清掏,對(duì)污水井、化糞池進(jìn)行檢查。盡管物業(yè)公司提供了清掏記錄表、工作照片、清理照片及堵塞物,但這些都是物業(yè)公司單方制作,自行拍攝、自行書寫,疏通承包合同只有復(fù)印件,合同中沒(méi)有對(duì)清掏時(shí)間及頻率的約定內(nèi)容。這些證據(jù)又沒(méi)有相關(guān)證據(jù)佐證,因而沒(méi)有法律效力。
法院認(rèn)為,被告未盡到按時(shí)清掏疏通排水工作,具有過(guò)錯(cuò),因下水主管道堵塞未能及時(shí)疏通與原告的損害結(jié)果存在直接因果關(guān)系,被告具有賠償責(zé)任。
焦點(diǎn)2:樓上住戶是否擔(dān)責(zé)
被告物業(yè)公司認(rèn)為,其定期對(duì)化糞池進(jìn)行清掏,反水事件是有業(yè)主投擲較大的雜物導(dǎo)致下水道堵塞造成的。應(yīng)將其樓上所有住戶作為共同被告,不能遺漏責(zé)任主體。
法院審理認(rèn)為,因跑水時(shí)間相隔太久,無(wú)法對(duì)其原因進(jìn)行鑒定。鑒于堵塞的公共排水管道的用途是排放污水,業(yè)主向排水管道排放污水屬于正常使用,被告主張是樓上住戶排放雜物造成的管道堵塞,但被告在疏通管道時(shí)未保留相關(guān)證據(jù),所提供的證據(jù)不能證明樓上住戶使用不當(dāng)造成管道堵塞,也就無(wú)法認(rèn)定樓上住戶有責(zé)任。
據(jù)此,哈爾濱市道里區(qū)法院作出一審判決,判決物業(yè)公司賠償郭先生經(jīng)濟(jì)損失及鑒定費(fèi)2.15萬(wàn)元。目前,該案已生效。
記者手記
現(xiàn)實(shí)生活中,高層住宅中類似郭先生的遭遇屢見(jiàn)不鮮,受損業(yè)主苦不堪言,而維權(quán)最難的就是責(zé)任的認(rèn)定問(wèn)題。因?yàn)楫a(chǎn)生反水現(xiàn)象大多是長(zhǎng)期積累污水污物引發(fā)的,要精準(zhǔn)確定責(zé)任主體,對(duì)于受損害的業(yè)主來(lái)講,既無(wú)能為力也不現(xiàn)實(shí)。通過(guò)協(xié)商解決,往往時(shí)間長(zhǎng)且容易造成鄰里之間失和。郭先生通過(guò)訴訟索賠成功的案例對(duì)各方都有警示意義。
從高層住宅的物業(yè)管理體制來(lái)看,一般都有物業(yè)公司。物業(yè)公司負(fù)有對(duì)下水道包括污水井、化糞池日常維護(hù)并保證相關(guān)管道暢通的義務(wù),其未能保證下水主管道暢通導(dǎo)致業(yè)主遭受損害,構(gòu)成不作為侵權(quán),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
至于是否追究樓上住戶的責(zé)任則要根據(jù)不同情況來(lái)確定責(zé)任。一般來(lái)講,樓上住戶能夠從自家下水管道沖掉、沒(méi)有造成自家下水管道堵塞的污水污物,應(yīng)當(dāng)證明合理排放;除非有證據(jù)證明其排放的污物是不會(huì)在自家造成阻塞但不適于通過(guò)污水管道排放的污物,如水泥、小石子等,樓上住戶應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
但是隨著樓層建設(shè)的增高,也給高層住宅的住戶和物業(yè)公司提出了新的課題,那就是污水污物的處理原則和義務(wù)。一般來(lái)講,污水污物處理都是由上及下,從底層住戶的管道排出,底層住戶承擔(dān)了全樓的排污風(fēng)險(xiǎn)。固然物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)全力保護(hù)排污管的暢通,但是如果家家戶戶污物的塊頭大、排污的頻率快,匯集起來(lái),底層住戶遭受的排污風(fēng)險(xiǎn)就更大。
因此,要從制度規(guī)范上健全,從立法立規(guī)上完善對(duì)高層建筑的居住及物業(yè)管理。一方面進(jìn)一步明確住戶的義務(wù),即可以從污水管道排出物品的種類和塊頭的大小,增強(qiáng)高層住戶的法律意識(shí)和行動(dòng)自覺(jué)性;另一方面,對(duì)物業(yè)公司也要明確制度規(guī)范,要求高頻次地對(duì)公共排污設(shè)施進(jìn)行清理和疏通,防止出現(xiàn)反水損害用戶利益的情況。畢竟讓每個(gè)底層住戶為了反水而走上法庭是一件勞民傷財(cái)、費(fèi)時(shí)費(fèi)力的事情。
消費(fèi)在不斷升級(jí),消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作需要全社會(huì)的共同努力不斷完善,希望高層住宅消費(fèi)能更加安全和舒適。