中國質(zhì)量新聞網(wǎng)訊（龐鶴） 蛋殼公寓危機發(fā)生以來，房東、租客、金融機構(gòu)、蛋殼之間的矛盾持續(xù)升溫！

事實上，蛋殼公寓的經(jīng)營模式中，蛋殼公寓-房東-租戶-金融機構(gòu)是一個閉環(huán)，房東提供房源，蛋殼公寓是中介，金融機構(gòu)提供“租金貸”，其中一個鏈條出現(xiàn)了問題，就會一損俱損。由于蛋殼公寓資金出現(xiàn)問題，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，陸續(xù)出現(xiàn)租客被斷網(wǎng)、保潔暫停、房東開始驅(qū)趕租客等情況。這其中，使用“租金貸”的用戶更是被推向了“兩難”境地。

房東趕人

近日，上海租戶占先生向中國質(zhì)量新聞網(wǎng)反映，今年4月通過蛋殼公寓租房，當時約定，第一個月房租減半，剩余11個月每月返現(xiàn)15%。實際只返現(xiàn)兩個月（7月和8月），目前已兩3個月未返現(xiàn)。期間，網(wǎng)絡(luò)、保潔都中斷過。

占先生說，11月12日又收到房東的合同解約告知書。因為蛋殼公寓拖欠房東房租，雙方協(xié)商后決定11月27日解約，到時房東就讓我搬走。“我貸款付了1年的房租，可蛋殼公寓卻沒把錢給房東?！?/p>

圖片來源：占先生提供

想過退租嗎？占先生說，如果退租，押金不知道能不能拿回，向微眾銀行（蛋殼公寓合作方）申請的“租金貸”可能還要繼續(xù)還。占先生還提到，跟他情況相同的還有很多人，每天都有幾百人到蛋殼公寓上海辦事處維權(quán)，“那邊幾乎沒人了，去了只是讓登記一下”。

中國質(zhì)量新聞網(wǎng)注意到，在黑貓投訴、聚投訴等平臺上也有不少租戶反映蛋殼公寓“租金貸”的問題。如：“已在蛋殼公寓退租，卻仍然要還租金貸。”“房東已和蛋殼解除合同，蛋殼未解除租房貸款?！?/p>

圖片來源：黑貓投訴截圖

合作方發(fā)聲

在“租金貸”模式下，租客在與長租公寓平臺公司簽下房屋租賃協(xié)議的同時，與其合作的金融機構(gòu)簽訂租金貸款協(xié)議，一般由該金融機構(gòu)提前替租客支付全年房租，租客向該金融機構(gòu)按月還清租房貸款。但是長租公寓平臺一旦“爆雷”跑路，將呈現(xiàn)房東無租金可收，租客無房可住還需繼續(xù)還貸的局面。

蛋殼公寓發(fā)生危機以來，作為重要合作方的微眾銀行11月16日在微博發(fā)布公告稱：根據(jù)您與蛋殼公寓簽署的《房屋代理租賃合同》，您和業(yè)主已形成租賃關(guān)系，并已預付租金，享有合法居住權(quán)。建議您在已付租金期間繼續(xù)居住，保障您的權(quán)益。如您的合法權(quán)益受到侵害（如強制清退、斷水、斷電等情況），建議您通過法律途徑維護您的正當權(quán)益。

微眾銀行公告還指出，如您已被迫搬離，請您登錄“微眾銀行租住消費貸款”公眾號，回復“信息登記”。微眾銀行將盡快向您核實確認，協(xié)助您解決租賃糾紛，為您就貸款事宜做出適當安排，盡量保護您的利益。至少在2021年3月31日前，您的征信將不受影響。微眾銀行也提醒租客，有第三方以替租客辦理貸款結(jié)清手續(xù)等名義收取款項的，不要輕信，以防上當受騙。

圖片來源：微眾銀行微博

蛋殼員工的說辭

隨后，中國質(zhì)量新聞網(wǎng)從蛋殼公寓的一位員工了解到，使用“租金貸”年付的租戶如果被迫搬離的，可以到蛋殼公寓各地辦事處登記，7到14個工作日貸款合約會解除，后續(xù)還貸的事情由蛋殼來解決。未使用“租金貸”的租戶提前搬離的，會退還相應(yīng)的房租。

不過，中國質(zhì)量新聞網(wǎng)近日聯(lián)系占先生時，他說已在“微眾銀行租住消費貸款”公眾號登記，暫時沒有任何相關(guān)人員聯(lián)系他。沒聽說到蛋殼公寓辦事處登記完，7到14個工作日貸款合約會解除，根本聯(lián)系不到蛋殼客服?！斑@種說法不可信。蛋殼公寓現(xiàn)在沒錢，怎么可能還替租戶還貸。”

占先生還說，他和其他三位室友已商量好，目前不會搬離，一旦房東來趕人，他們會選擇報警。

租客如何“自救”

因蛋殼公寓資金困難，房東收不到錢尚且可以收回房子，但像占先生這樣的租戶到底該如何“自救”呢？

北京德和衡律師事務(wù)所律師劉俊麗在接受中國質(zhì)量新聞網(wǎng)采訪時表示，對于已經(jīng)將合同期限內(nèi)的全部房租通過“租金貸”業(yè)務(wù)支付給長租公寓的租客，由于長租公寓作為房東的代理人，房東收取的是“租金貸”，因此長租公寓代為收取租金的法律效果由房東實際承受。因此，對于長租公寓未將其收取的租金轉(zhuǎn)交給委托人的，而導致房東解除與長租公寓《委托合同》的，不影響《租賃合同》的效力，亦不影響租客依照《租賃合同》向房東主張權(quán)利，包括但不限于繼續(xù)使用房屋、要求退還押金、承擔維修義務(wù)等。若房東強行清退租客的，租客有權(quán)按照《租賃合同》的約定，要求房東承擔違約責任。對于季付或半年付的租客，在房東解除與長租公寓委托關(guān)系的情況下，應(yīng)當將房租支付給房東。

如果占先生選擇退租，“租金貸”的問題是否有妥善的解決辦法？劉俊麗表示，租客與金融機構(gòu)的《貸款合同》屬于獨立的法律關(guān)系，金融機構(gòu)已履行其放貸的義務(wù)，租客應(yīng)當繼續(xù)履行其還款的義務(wù)，即便《租賃合同》解除亦不能作為其拒絕還款的抗辯。

監(jiān)管持續(xù)發(fā)力

近年來，以蛋殼公寓為代表的一些長租公寓為了快速籌集資金，往往采用房租“高進低出”（即高租金向房東收房，低租金向租客出租）、“長收短付”（即向租客收取3個月以上的租金，向房東按月支付租金）、違規(guī)“租金貸”（貸款一次性打給房企，租戶再按期每月向銀行還款）的經(jīng)營模式。這些模式都潛藏著風險，一旦長租公寓方面發(fā)生資金鏈斷裂，就會同時損害房東和房客的合法權(quán)益。

對于上述高風險的經(jīng)營行為，監(jiān)管部門已提出了明確的規(guī)范意見。

2019年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，要求加強對“高進低出”“長收短付”等經(jīng)營模式的監(jiān)管，對住房租賃企業(yè)的“租金貸”占比也設(shè)定了上限（住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當于2022年底前調(diào)整到位）。2020年9月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱“條例”）再次對上述相關(guān)內(nèi)容進行了規(guī)范。

2020年11月17日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布的關(guān)于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知指出，住房租賃企業(yè)不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業(yè)資金斷裂風險、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益；住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租金消費貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。

與此同時，在嚴格監(jiān)管長租公寓高風險經(jīng)營模式的同時，條例也提出了支持長租公寓健康發(fā)展的金融政策。例如，國家支持金融機構(gòu)按照風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。