龍湖地產重金順義拿地 調控基調下低容積率遭質疑

    公司相關人士表示，容積率小于1是招標書上規(guī)定，具體原因并不知情

    □ 本報記者 謝 靜

   龍湖地產近日宣布于11月上旬提前完成248億元的全年合同銷售目標，11月24日，又以11.9675億元中標順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)居住項目用地。據記者粗略統(tǒng)計，同在順義區(qū)，土地價格已經比四年前漲逾7倍，樓面價在不到兩年時間里飆漲4倍。

    2年間樓面價漲幅逾4倍

   2006年11月28日，龍湖地產曾競得順義牛欄山鎮(zhèn)張莊村南部舊村改造住宅項目，粗略計算，折合樓面價約1907.59元/㎡，地價約913.11元/㎡。

   2009年4月7日，龍湖地產又以45810.47萬元成功競得順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)張莊片區(qū)舊村改造二期地塊，粗略計算，樓面價約2036.02元/㎡，地價約2440.62元/㎡。

   2010年11月24日，龍湖地產以119675萬元競得順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)居住項目用地，土地面積為17.94萬㎡，建筑面積不大于15.34萬㎡，住宅容積率為0.85。據悉，此地塊中有3萬㎡將用于建造公租房，政府以6000元/㎡購買。此地塊招標底價為7.8億元，最終由龍湖地產以53.46%的溢價競得，折合樓面價格超過9000元/㎡，土地價格約為6670.85/㎡

   很明顯，這4年里，順義土地價格飆漲7倍，而在調控最嚴的不到兩年時間，順義區(qū)牛欄山的樓面價格也已經上漲了4倍多。昨日，記者從龍湖地產相關人員處得知，此次競得地塊與龍湖地產推出的香醍漫步和香醍溪岸項目臨近。而對于順義區(qū)土地價格飆升7倍的原因，該人士解釋為是由于土地市場的大環(huán)境所決定：2009年上半年土地市場一片冷清，而如今順義地區(qū)已經今非昔比，地方政府一系列產業(yè)規(guī)劃和地鐵線的開通使得土地價格上漲理所當然。

    新地塊或進行別墅開發(fā)

   中郵證券分析師接受《證券日報》記者采訪時表示，龍湖地產此次拿地容積率為0.85，在現行政策環(huán)境下有“逆勢”而行之嫌。

   2010年9月，國土資源部、住建部發(fā)布《關于進一步加強房地產用地和建設管理的通知》明確指出：要嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發(fā)建設，住宅用地的容積率指標必須大于1。

   《證券日報》記者就此問題向上述龍湖地產相關人員進行詢問，他表示對容積率小于1一事是招標書上規(guī)定，具體原因則并不知情。而對于該地塊將如何開發(fā)，該人士稱由于地塊剛剛拍下，還未進行詳細規(guī)劃。但是，他也指出上述地塊臨近龍湖香醍漫步和香醍溪岸項目，而這兩項目均為“類獨棟別墅”。

   東興證券分析師鄭閔鋼則從順義地區(qū)發(fā)展規(guī)劃角度來間接表示未來房價上漲可期。而中郵證券分析師在接受記者采訪時則認為，自2007年以來，政府一直嚴格限制低密度住宅的開發(fā)，甚至一度出現戶型限制。而近兩年來，他認為北京地區(qū)基本上沒有新增別墅用地出讓。當然，不排除個別低密度用地出讓情況，不過，他也表示北京“能出這樣的一塊地，還挺奇怪的”。中郵證券分析師表示，與配建公共租賃住房并無關系。