萬科總裁郁亮：游戲規(guī)則改變了

    本報記者 張曉玲 北京、深圳報道

    “游戲規(guī)則改變了，應(yīng)該做的是順應(yīng)規(guī)則，在變革中生存?！?/p>

   在2010年的多輪宏觀調(diào)控風(fēng)暴中，萬科卻實現(xiàn)了驚人的業(yè)績，全年銷售突破1000億元。12月5日，萬科總裁郁亮接受了本報獨家專訪，他指出，房地產(chǎn)行業(yè)過去的贏利模式，依靠高負(fù)債周轉(zhuǎn)、依賴土地自然升值獲利、寄望通貨膨脹預(yù)期提升銷售額等等的想法，已經(jīng)迫切需要轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)業(yè)將變成一個利潤平均化的行業(yè)，就像制造業(yè)那樣，賺錢不再那么容易。

   “貨幣、通貨膨脹預(yù)期對行業(yè)的影響，是市場送來的禮物，終究要收回去；房地產(chǎn)行業(yè)需要重建，房企的贏利模式、生意模式也需要重塑。”郁亮說。

    沒有調(diào)控，萬科會很困難

   《21世紀(jì)》：萬科在嚴(yán)厲的調(diào)控中，實現(xiàn)了一千億的銷售額，您覺得調(diào)控對萬科的影響是什么？

   郁亮：萬科2010年的爆發(fā)，是2008年種下的。2007年萬科做到500多億，我就感覺有很多問題。那時我談要做主流，要快速周轉(zhuǎn)，不能靠土地自然升值賺錢，但這個號召下面就有很多反對。一線公司覺得明明放一段時間房子就能更賺錢，為什么要快速賣掉？有業(yè)績壓力、有對手在追，管理層相對超脫的一個發(fā)展戰(zhàn)略，也難以推進(jìn)。

   但08年救了萬科，幫助內(nèi)部統(tǒng)一了思想。當(dāng)時考慮圍繞城市圈發(fā)展，做主流住宅，后來高鐵時代提前到來，使得萬科的策略更加快了；快速周轉(zhuǎn)是同一個道理，萬科不是毛利率最高的，我們要忘記土地的升值，只要賺房子的錢就夠了，就像制造業(yè)，產(chǎn)品存一天是貶值的，要快速賣掉它。合理定價、堅持做主流住宅、快速周轉(zhuǎn)、戰(zhàn)略縱深去到二、三線城市，今年發(fā)展良好的發(fā)展商都是這樣，走高端路線的地產(chǎn)商今年表現(xiàn)較差。

   如果沒有08年的危機(jī)，可能行業(yè)調(diào)整已經(jīng)完成了，現(xiàn)在是沒有完成的調(diào)控又回過頭來搞。如果沒有調(diào)控，我們堅持萬科的發(fā)展策略很艱難，因為在順境中求變革太難了，內(nèi)部統(tǒng)一意見很困難，正因為有了08年深刻的教訓(xùn)，才幫助了萬科。地產(chǎn)業(yè)的周期差不多就是兩年，兩年后，我們看到，堅持自己的變革和策略成功了。萬科及時地轉(zhuǎn)到了堅持做主流住宅、快速周轉(zhuǎn)、戰(zhàn)略縱深的道路上來。

    《21世紀(jì)》：除了調(diào)控因素，你覺得是什么讓萬科堅持了自己的策略？

   郁亮：首先是我們不去預(yù)測政策會怎么樣，只想在波動中，什么變化最小。在政策變化中受影響最小的，是主流住宅、普通住宅；而周轉(zhuǎn)速度越快，受波動越小；戰(zhàn)略縱深則從地域上解決波動問題，在同一時段里面緩解和對沖調(diào)控的波動影響。

   此外，萬科優(yōu)秀的公司體制也使得我們能夠堅持自己的發(fā)展策略。國有企業(yè)體制僵化、不連續(xù)，民營企業(yè)則涉及太多利益。華潤是萬科的國有第一大股東，但華潤特別放手；如果說公司是我和王石的，降價這個決策會非常難下，那意味著損失自己的錢。但萬科的體制是可以從長計議，為了長期發(fā)展我們可以犧牲短期的利益，遇到問題可以少一些利益上的預(yù)判。

   我們已不在乎任務(wù)導(dǎo)向。要看有效增長。ROE的分母這幾年不變化了，我們的盈利水平取決于周轉(zhuǎn)，通過快速周轉(zhuǎn)來給股東提高回報率。最終是ROE創(chuàng)造更多的價值。我的任務(wù)就是為股東服務(wù)，這種服務(wù)用ROE、EVI來衡量，對股東來說就能夠交代了。

    《21世紀(jì)》：你認(rèn)為調(diào)控顯效了嗎？供求關(guān)系是否已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)？

   郁亮：宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，今年宏觀調(diào)控政策執(zhí)行得特別到位，按揭政策得到了執(zhí)行。11月之前同比成交都是萎縮的，而最近這幾個月成交上升，是因為供應(yīng)量的放大，樓市供求關(guān)系已經(jīng)緩解。

   但這還不是供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，而是供求狀況大為緩解。供應(yīng)量增加很快，同比的成交面積增加速度慢，說明供應(yīng)量在大幅增加，而需求沒有跟上，而房價大漲的條件是要倒過來。從供需來判斷，企業(yè)間對后市的分析也不太一樣，不能拿企業(yè)年初的銷售計劃去比較，只有分析同比去年的數(shù)據(jù)才會看出它的本質(zhì)來。目前同比超過50%增長的并不多。

    減少對金融的依賴是好事

   《21世紀(jì)》：在接下來的十年里面，中國宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將發(fā)生很大的改變，不再像過去那樣依賴房地產(chǎn)業(yè)，金融機(jī)構(gòu)對地產(chǎn)業(yè)的支持可能也不會那么大。短期來看，資本市場融資也很難重啟，地產(chǎn)業(yè)的整體資金杠桿率在降低。對此你怎么看？

    郁亮：減少對金融的依賴，對地產(chǎn)行業(yè)不是好事情嗎？

   《21世紀(jì)》：對于萬科來說，不依賴融資的發(fā)展如何進(jìn)行？年增長20%-30%如何實現(xiàn)？

   郁亮：過去三年萬科在資本市場沒有融一分錢，但實現(xiàn)了千億銷售額，我們依賴于合作來實現(xiàn)更多的市場份額。我對明年資本市場沒做任何預(yù)期，100億算是巨額融資，萬科今年所創(chuàng)造的利潤也是這個數(shù)量級了，現(xiàn)金都回來了，哪怕有監(jiān)管，也還可以用這個錢。再有合作來擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，明年保持20%-30%的增長，我還是有信心的。

    《21世紀(jì)》：萬科合作的對象一般有哪些？

   郁亮：這個行業(yè)受到各種資源的支持，合作應(yīng)該更徹底。目前萬科有更多更廣泛的合作，央企，民營，個人，國內(nèi)外，大、小公司都有，股權(quán)1/2可以，1/3、1/4都可以，以前有人說萬科發(fā)展靠圈錢，出于功利的目的去找合作伙伴，能做好嗎？我們不依賴于資本規(guī)模擴(kuò)張，不依賴于股東給錢擴(kuò)張，在一些地方政府談判中，我們也不會去壓低土地價格，刻意獲取優(yōu)惠。

   合作的障礙在于信任感，而萬科在行業(yè)中信任度最高，最透明，即使不相識也沒問題，我們所有賬目都是公開的，合作方愿意派財務(wù)總監(jiān)沒關(guān)系，我們的要求只有一個，按章納稅。所以跟萬科合作，交易成本最低。

   《21世紀(jì)》：從去年和今年來看，地產(chǎn)公司業(yè)績的增長，是與流動性充裕以及通貨膨脹預(yù)期同步進(jìn)行的。在未來的規(guī)劃中，萬科是否考慮到這類因素對于業(yè)績的影響？

   郁亮：貨幣、通貨膨脹預(yù)期對行業(yè)的影響，是市場送的禮物，別當(dāng)真，它是可以收走的。房地產(chǎn)行業(yè)需要重建，房企的贏利模式、生意模式也需要重塑。不要去賭通脹預(yù)期這個事情，行業(yè)受這個影響越小越好。我反而會擔(dān)心，擔(dān)心我們對策略的堅持會動搖，行業(yè)更加地波動。

    向制造業(yè)學(xué)習(xí)

   《21世紀(jì)》：當(dāng)前的大變局中，保障房迅速上位，雙軌統(tǒng)籌已是必然。你如何看待保障房建設(shè)對地產(chǎn)業(yè)的影響？

   郁亮：保障房是對行業(yè)最大的保護(hù)。過去12年房改中保障房不力，行業(yè)問題特別嚴(yán)重。未來保障房比例是否提高，是衡量宏觀調(diào)控能否成功的標(biāo)志，這意味著解決了更多低收入人群的居住問題。萬科雖然會受到一些影響，但服務(wù)的對象不同，萬科并不是特別擔(dān)心。滿足自住所需的普通商品房，仍是政府所鼓勵的，萬科的策略不需要調(diào)整。

    《21世紀(jì)》：我曾經(jīng)跟其他地產(chǎn)商有過交流，他們似乎很抗拒保障房計劃？

   郁亮：香港超過100平米的房子總量只占2%，公屋的面積90%都在70平米以內(nèi)，內(nèi)地明年要建1000萬套保障房，是歷史高位，我希望實現(xiàn)這件事情。如果這件事情干不下去，我們的災(zāi)難剛開始。

   對于企業(yè)來說，有變化才有機(jī)會，有變化就是游戲規(guī)則改了，你順應(yīng)它就能發(fā)展。企業(yè)應(yīng)該學(xué)會在變革中尋找新的市場機(jī)會，而不是害怕或阻止變革；萬科把對行業(yè)的好的事情看成最大的利益，因為行業(yè)好了才有飯吃。

    《21世紀(jì)》：你提出地產(chǎn)業(yè)要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)什么？

   郁亮：跟制造業(yè)比起來，地產(chǎn)業(yè)多么幸福。對制造業(yè)來說，賺錢是很不容易的事情。他們對客戶的態(tài)度、質(zhì)量管理、生產(chǎn)手段、如何提升性價比等等很多地方，地產(chǎn)業(yè)都要學(xué)。

   房地產(chǎn)業(yè)的外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化，保障房將加快建設(shè)，這是地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的保證；行業(yè)的資金杠桿率在下降，過去依賴資本擴(kuò)張的方式已不可用；房地產(chǎn)業(yè)將變成一個利潤平均化的行業(yè)，就像制造業(yè)那樣，賺錢不再那么容易。

    《21世紀(jì)》：變成制造業(yè)，是否意味著行業(yè)的邊際利潤會遞減？

   郁亮：邊際利潤遞減，是行業(yè)應(yīng)該做的事情。現(xiàn)在有土地資源的限制，如果農(nóng)村集體土地可以流轉(zhuǎn)，那變成制造業(yè)就確定無疑了。現(xiàn)在土地轉(zhuǎn)讓方式有很多變化，比如舊城改造、地票等，都是很好的嘗試。

   地方供地方式多元化、土地稅費制度改革，地產(chǎn)業(yè)向制造業(yè)轉(zhuǎn)變的路徑將加快。住宅工業(yè)化、上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合也已提上日程。