美國地產(chǎn)大鱷鐵獅門宣布轉(zhuǎn)讓新江灣城F地塊的36%股權(quán)。

    本報記者 姜燕 發(fā)自上海

   繼漢斯抽身新江灣城地塊后，美國又一地產(chǎn)大鱷鐵獅門也宣布轉(zhuǎn)讓新江灣城F地塊的36%股權(quán)，而頗具戲劇性的是，接手方恰恰是曾以一級開發(fā)商身份出讓該地塊的上海城投控股。

   從2008年“地王”花落鐵獅門之日起，以掛牌底價67.517億元成交的新江灣城F區(qū)地塊就陷于“定向出讓”質(zhì)疑聲中，此后，鐵獅門一直伺機尋找買家的傳聞業(yè)已成為業(yè)內(nèi)公開的秘密。

   這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，突顯了鐵獅門的資金的捉襟見肘，以致拿到項目后3年遲遲沒有動工。在一番博弈后，政府不得不伸出援手。然而，故事到這里并沒有結(jié)束，新江灣城板塊的豪門賭局仍在接力。

    疑為鐵獅門量身定做

   新江灣城位于楊浦區(qū)北部，西接虹口區(qū)，其總體規(guī)劃由美國著名的約翰遜·斐恩規(guī)劃公司規(guī)劃設(shè)計，分為濱江休閑帶、復(fù)旦江灣新校區(qū)、江灣城公園、自然花園、都市村莊及知識商務(wù)六大板塊，核心地帶F地塊即六大板塊中的知識商務(wù)區(qū)。

   2007年12月24日，新江灣城F地塊公開掛牌出讓，這幅包括辦公、酒店、文化娛樂、商業(yè)和住宅等各類物業(yè)的規(guī)劃用地，占地達26.7萬平方米，容積率3.37，總建筑面積90萬平方米，掛牌起始價67.517億元。

   掛牌文件中指出，競買者所開發(fā)建設(shè)的甲級綜合商辦項目(非住宅)不小于200萬平方米；有大型軌道樞紐上蓋不少于100萬平方米商辦綜合項目建設(shè)和管理的業(yè)績；有超高層建筑建設(shè)業(yè)績；擁有和管理不小于500萬平方米商業(yè)物業(yè)等等。同時，必須在2008年1月9日前繳納7億元的保證金。

   如此苛刻的條件引起業(yè)界對于該地塊“定向出讓”的質(zhì)疑，盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民認(rèn)為，這不僅把所有大陸開發(fā)商擋在了門外，就連李嘉誠等香港開發(fā)商也不具備這樣的條件。該地塊似乎專為鐵獅門量身定做。

   2008年1月23日，新江灣城F地塊毫無懸念地以掛牌底價67.517億元被唯一競購方鐵獅門摘得，成為當(dāng)時的總價“地王”，折合樓板價7500元/平方米。而與新加坡仁恒置業(yè)2007年11月所拍的新江灣城D3地塊樓面價20000元/平方米相比，鐵獅門無疑占據(jù)了巨大的成本優(yōu)勢。

   一位業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者表示，如此巨大的體量相當(dāng)于再造一個城市副中心，鐵獅門當(dāng)時能以如此低的價格拿地與楊浦區(qū)政府對新江灣城的高端定位不無關(guān)系，“區(qū)政府更側(cè)重規(guī)劃實現(xiàn)，如果其他企業(yè)做，大家可能覺得技術(shù)水平不夠，對定位的高端有影響，全部引入外國資本運作，成功的話也有利于后期推地。90萬平方米的總量中，有50多萬平方米的辦公樓、20多萬平方米的住宅，其余為商鋪，楊浦區(qū)政府出于發(fā)展樓宇經(jīng)濟、增加稅收的考量，也極為看重鐵獅門對500強的吸引力。”

    受累危機資金鏈吃緊

   金融危機愈演愈烈蔓延全球的2008年，也是鐵獅門在中國大舉擴張之年。鐵獅門在上海拿下新江灣城“地王”項目后，在天津拿下和平區(qū)南京路和五大道商圈的成都道項目，兩個項目的總建筑面積達7.5萬平方米；在成都則摘牌獲得東大街7號、8號地塊，建造高端綜合性商業(yè)項目等，完成了在北京、上海、天津、成都的布局。

   北京貝塔策略工作室合伙人杜麗虹向時代周報記者表示，“2008年以來，鐵獅門在美國本土與金融投資人合作的多只地產(chǎn)基金遭遇重創(chuàng)，出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，甚至陷入債務(wù)危機，多只基金2009年被迫債務(wù)重組。這在很大程度上損害了鐵獅門在商業(yè)地產(chǎn)界的聲譽，增加了公司未來融資的難度?！?/p>

   進入2009年后，曼哈頓地區(qū)寫字樓的平均售價已跌去了1/3以上。杜麗虹曾在《鐵獅門地產(chǎn)基金模式成與敗》中舉例，2007年5月，鐵獅門聯(lián)合雷曼公司成立地產(chǎn)基金，以135億美元現(xiàn)金及87億美元承債，總價222億美元收購美國第二大公寓類REITs公司Archstone，并將其私有化。到2008年9月雷曼破產(chǎn)前夕，交易中收購的359處公寓大樓、88000套公寓已貶值了25%。進入2009年，這些物業(yè)的貶值幅度進一步擴大。到2009年中期，雙方合資的地產(chǎn)基金被迫進行債務(wù)重組，貸款銀行又注入了5億美元作為流動資金，以便給其留出更多時間來出售物業(yè)和降低負(fù)債，但追加的投入遠遠不夠。

   此外，鐵獅門旗下唯一的公募基金TSOF在2008年7月1日-2009年6月30日的財年中，巨虧6.3億澳元，觸發(fā)了立即清償條件，面臨破產(chǎn)風(fēng)險，股價從最高時的3.1澳元跌至0.05澳元。

   2009年3月4日，鐵獅門將新江灣城F地塊項目命名為“世浦領(lǐng)世”知識商務(wù)廣場，并舉辦了開工儀式，項目的總投資高達170.75億元。規(guī)劃設(shè)計方案顯示，該地塊將被分為F1、F2和F3三個區(qū)域進行開發(fā)，F(xiàn)1 將主要發(fā)展辦公樓及酒店，F(xiàn)2 以開發(fā)公寓為主，F(xiàn)3 則定位于科技辦公園區(qū)，預(yù)計五六年后完工。

   但就在此時，鐵獅門受累金融危機資金鏈吃緊、頻頻尋找買家的消息不脛而走。據(jù)知情人士向時代周報記者透露，鐵獅門曾與和黃、新鴻基、SOHO中國等開發(fā)商都商談過合作事宜，但因該地塊總投資高、開發(fā)風(fēng)險大，一直沒有開發(fā)商愿意介入。

   該人士表示，鐵獅門也一直在跟楊浦區(qū)政府斡旋，希望降低辦公面積、增加住宅面積，但這一調(diào)整很難達成。

   而根據(jù)F地塊的招標(biāo)文件，在簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》之日起兩年內(nèi)動工，動工建設(shè)后三年內(nèi)，競得人必須完成F地塊內(nèi)總建設(shè)量的50%。

   雅仕鉑（亞洲）有限公司總裁楊詠詩向時代周報記者表示，“囤地不像以前那么寬松，政策收緊，囤地會面臨重罰的風(fēng)險，這也促使項目必須盡快開工。同時，不僅是鐵獅門，全球外資基金都面臨同樣狀況，母公司需要救援，都會評估在國外投資的項目是否需要撤出，回籠資金?！?/p>

    回購股權(quán)折射政府意志

   2010年11月22日，城投控股發(fā)布公告，其下屬子公司上海城投置地（集團）有限公司以26.6億元收購鐵獅門中國基金為新江灣城F地塊成立的7家項目開發(fā)公司（分別為“滬風(fēng)”、“開古”、“建奇”、“康州”、“東榮”、“合庭”、“高泰”）各36%的股權(quán)，這基本上只比當(dāng)初競拍價高了2.3億元。而目前，新江灣城板塊別墅項目已賣到7萬-8萬元/平方米，公寓項目也賣到了4萬-5萬元/平方米。

   城投控股稱，為了“加快推進五角場城市副中心建設(shè)，積極打造新江灣城國際化社區(qū)”，公司將與鐵獅門一起參與開發(fā)新江灣城F地塊開發(fā)。此次收購有利于增加公司項目儲備，提高企業(yè)盈利能力。

   城投控股也意識到，“本次投資規(guī)模大且項目開發(fā)周期相對較長，會給公司帶來一定的資金壓力及機會成本，可能使公司喪失其他的投資機會?！?/p>

   中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，鐵獅門的角色有點尷尬，受到五角場的排擠?！皼]有搶到前面，萬達已把五角場搞得風(fēng)生水起，鐵獅門再弄一個綜合體分流量不夠，大家對新片區(qū)沒有心理上的認(rèn)知，消費習(xí)慣上不可能靠攏?！?/p>

   一向低調(diào)的鐵獅門對于此時出售股權(quán)的動因并未作出解釋。陳立民向時代周報記者表示，“目前，鐵獅門在美國募資很難，幾乎募不到，限外政策也導(dǎo)致他們的錢不容易進來。同時，這個項目有相當(dāng)多的商業(yè)地產(chǎn)成分，尤其是辦公樓，而楊浦區(qū)條件不成熟，不是占有天然優(yōu)勢的辦公樓區(qū)域，并不適合搞大面積辦公樓開發(fā)，并且兩三年內(nèi)看不到明顯改善機會。與其熬下去，倒不如讓國企進來。有國企在，搞融資就相當(dāng)容易了?！?/p>

   中國指數(shù)研究院高級分析師申見飛也指出，由于無重大利好支撐，新江灣城板塊目前仍以住宅市場為主，而商業(yè)辦公樓市場還沒有成型。

   相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年1-10月，新江灣城板塊商業(yè)和寫字樓市場累計成交量僅0.1萬平方米，大大低于其他熱點商圈的交易量。

   申見飛認(rèn)為，對于該地塊開發(fā)建設(shè)的甲級綜合商辦項目不小于200萬平方米的要求來說，商業(yè)比例過大，占用的資金量也將更大，要求企業(yè)必須具有雄厚穩(wěn)定的現(xiàn)金流，僅靠深處債務(wù)危機的鐵獅門一家開發(fā)商解決不了資金問題。

   一直代表政府土地儲備部門在新江灣城擔(dān)任出讓主體的城投控股，選擇回購鐵獅門的股權(quán)，并不讓人意外，但或多或少折射出了政府的意志。

   今年9月7日，楊浦區(qū)區(qū)委書記陳寅、區(qū)長金興明、副區(qū)長柴堯迅曾會見美國鐵獅門公司總裁兼聯(lián)合首席執(zhí)行官徐瑞柏（RobSpeyer），董事總經(jīng)理、中國區(qū)總經(jīng)理包志遠（RyanBotjer）等。

   陳寅表示，楊浦要將新江灣城打造成國際化、智能化、低碳化社區(qū)，鐵獅門新江灣城項目是促進楊浦發(fā)展的重點功能性項目，也是鐵獅門公司在美國本土以外最大的投資項目之一，希望雙方能在共同克服國際金融危機不利影響的基礎(chǔ)上，進一步加大合作力度，推進項目開發(fā)按計劃順利推進。

   “政府的定位很高，因此，城投接手再合適不過。但整個項目的設(shè)計等應(yīng)該仍會以鐵獅門為主導(dǎo)，城投可能在資金、政府規(guī)劃、開發(fā)節(jié)奏上的磨合方面起作用?！彼螘焊嬖V時代周報記者。