萬(wàn)科系吸金大法

    互保鏈條與空殼公司左右手

    本報(bào)記者 賈玉寶 深圳報(bào)道

   萬(wàn)科月初公布的年銷售破千億業(yè)績(jī)，表象看會(huì)讓業(yè)界感到政策調(diào)控失效的恐慌。細(xì)究起來(lái)，首先是萬(wàn)科市場(chǎng)策略的結(jié)果。政策調(diào)控不扼殺剛性需求，這是萬(wàn)科能號(hào)準(zhǔn)調(diào)控脈搏，主動(dòng)以中小戶型、裝修房為主打策略，以迎合剛性需求的成功。

   其次是銀行“壘大戶”現(xiàn)象使然。銀行每逢調(diào)控便有“壘大戶”行為，萬(wàn)科獲得的百余億元借款中，信用借款占了絕大比例，這就是銀行認(rèn)為的“大而不倒”，因此敢于向萬(wàn)科放貸。而八、九月間傳言的萬(wàn)科遭拒貸事件，縱然存在也不過(guò)是子公司個(gè)案。

    政策調(diào)控和銀行偏好之下，似乎更應(yīng)考察萬(wàn)科千億銷售業(yè)績(jī)背后的資金騰挪之道。

   年初調(diào)控以來(lái)，大型房企集團(tuán)內(nèi)的互?，F(xiàn)象在加劇，但萬(wàn)科系的擔(dān)保和互保自2008年并未有大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。而萬(wàn)科自2009年來(lái)幾乎以零對(duì)價(jià)收購(gòu)了16家香港空殼公司，如此高密度收購(gòu)，其背后的資金運(yùn)作用途顯然已經(jīng)自明。

   作為大型房企集團(tuán)持牛耳者，萬(wàn)科尚且如此，其他地產(chǎn)企業(yè)在擔(dān)保、互保以及借助境外空殼公司對(duì)資金運(yùn)作的騰挪也就可想而知。

    萬(wàn)科系互保

   2003年來(lái)不間斷的地產(chǎn)調(diào)控，已讓銀行機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)商貸款不斷強(qiáng)化因應(yīng)之策，一定程度的大型房企集團(tuán)內(nèi)互保乃至附帶法定代表人個(gè)人擔(dān)保等情況已成為不爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)。只不過(guò)，隨著今年調(diào)控的持續(xù)強(qiáng)化，大型房企涉及集團(tuán)內(nèi)互?，F(xiàn)象有了大的增幅?！耙粯s俱榮，一損俱損?！币坏┻@家地產(chǎn)商出了大的資金流風(fēng)險(xiǎn)，所謂的集團(tuán)內(nèi)互保也就成了空頭支票。

   這就是銀監(jiān)會(huì)日前在對(duì)60家地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查后，繼高資產(chǎn)負(fù)債率、經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流普遍為負(fù)之后，較為擔(dān)心的一個(gè)原因。銀監(jiān)會(huì)此前通報(bào)稱，大型房企集團(tuán)多頭授信風(fēng)險(xiǎn)突出，集團(tuán)內(nèi)互?，F(xiàn)象有所上升。

   6月末，60家大型房企集團(tuán)涉及集團(tuán)內(nèi)互保貸款金額1417億元，較年初增長(zhǎng)22.3%。

   以萬(wàn)科為例。2008年，萬(wàn)科直接為控股子公司提供擔(dān)保14筆，合計(jì)擔(dān)保金額9.2億元。其中，萬(wàn)科為萬(wàn)科地產(chǎn)（香港）提供的3筆擔(dān)保是港幣貸款擔(dān)保的反擔(dān)保。同年，天津萬(wàn)科、武漢萬(wàn)科、深圳萬(wàn)科等6家萬(wàn)科子公司為天津?yàn)I海時(shí)尚置業(yè)、武漢萬(wàn)科天誠(chéng)房地產(chǎn)、深圳易理房地產(chǎn)等8家萬(wàn)科子公司提供擔(dān)保。

   不僅如此，萬(wàn)科在2008年與關(guān)聯(lián)方的貸款擔(dān)保主要發(fā)生在沈陽(yáng)萬(wàn)科永達(dá)房地產(chǎn)和北京金隅萬(wàn)科房地產(chǎn)的新建項(xiàng)目所需款項(xiàng)上。其中，沈陽(yáng)萬(wàn)科永達(dá)房地產(chǎn)共有5筆總額為4.45億元的貸款，擔(dān)保方萬(wàn)科依所持股權(quán)比例承擔(dān)49%合計(jì)2.18億元的擔(dān)保責(zé)任，這些貸款和擔(dān)保責(zé)任在2009年10月30日前已終止。北京金隅萬(wàn)科房地產(chǎn)當(dāng)年共有7筆總額為4億元的貸款，由萬(wàn)科子公司北京萬(wàn)科依所持股權(quán)比例提供49%的擔(dān)保責(zé)任，以上貸款和擔(dān)保責(zé)任在2009年12月底前也已全部終止。

   2009年，萬(wàn)科在關(guān)聯(lián)方貸款擔(dān)保上新增5筆，分別是萬(wàn)科為深圳萬(wàn)科1.2億元貸款提供擔(dān)保，成都萬(wàn)科為成都一航萬(wàn)科濱江房地產(chǎn)（萬(wàn)科聯(lián)營(yíng)公司）0.15億元貸款提供擔(dān)保，深圳萬(wàn)科為東莞新萬(wàn)房地產(chǎn)2.04億元、1.2億元貸款提供擔(dān)保（已屬異地?fù)?dān)保性質(zhì)），上海萬(wàn)科為上海地杰置業(yè)1.1億元貸款提供擔(dān)保。

   2010年上半年，萬(wàn)科關(guān)聯(lián)方貸款擔(dān)保新增3筆，分別是成都萬(wàn)科為成都一航萬(wàn)科濱江房地產(chǎn)1950萬(wàn)元3年期貸款提供擔(dān)保，浙江萬(wàn)科南都房地產(chǎn)為杭州萬(wàn)坤置業(yè)1735萬(wàn)元1.5年期貸款提供擔(dān)保，昆明新河民房地產(chǎn)北市區(qū)有限公司為萬(wàn)科1.42億元5年期貸款提供擔(dān)保。

   從萬(wàn)科兩年半的擔(dān)保情況看，筆數(shù)沒(méi)有增加反而減少，走上了與房地產(chǎn)行業(yè)擔(dān)保趨勢(shì)相反的路線。這得益于其信用貸款，如截至2009年末，萬(wàn)科有48.09億元本幣銀行借款、87.84億元本幣其他借款皆為信用借款，占萬(wàn)科當(dāng)期175億元借款的絕大比例。

   這就是銀行對(duì)地產(chǎn)企業(yè)做大的行為邏輯。追溯2003年時(shí)的萬(wàn)科，其旗下深圳分公司當(dāng)年向工行、中行發(fā)生5筆合計(jì)不足4億元的貸款，均需由集團(tuán)提供擔(dān)保和反擔(dān)保。如今，跨入千億銷售門檻的萬(wàn)科，銀行自然會(huì)以信用借款主導(dǎo)，尤其在調(diào)控期間，這向來(lái)是銀行配合大地產(chǎn)公司獲取資金的市場(chǎng)秘笈。

   一味助長(zhǎng)大地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)做大，銀行也有不得已之處。銀行資金需要尋找出口，調(diào)控期間亦然。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，資金的洼地效應(yīng)向來(lái)如此。

   但萬(wàn)事無(wú)絕對(duì)。萬(wàn)科至2010年6月末存在的對(duì)中國(guó)銀行香港分行的4.89億美元外幣貸款，2009年發(fā)生的兩筆合計(jì)19億元兩年期信托借款，2010年發(fā)生的兩筆合計(jì)20億元兩年期信托借款，恐怕就沒(méi)有信用借款那么幸運(yùn)，需附帶包括擔(dān)保、質(zhì)押在內(nèi)的貸款條件，而以上五筆借款規(guī)模占到萬(wàn)科所有長(zhǎng)期借款的前五名。

   這也間接說(shuō)明，謀求千億銷售門檻的圖謀，僅靠銀行百余億信用借款尚不夠支撐，萬(wàn)科需要更為龐大的數(shù)百億資金以為新的逆市博弈。

    狂收香港空殼公司

   除銷售回款，萬(wàn)科新的資金來(lái)源在哪里？境內(nèi)銀行融資無(wú)法巨量增加的情況下，間接的香港和境外融資及資金騰挪未嘗不是一個(gè)新的選擇。

   銀監(jiān)會(huì)此前通報(bào)稱，“許多（地產(chǎn)）集團(tuán)在香港或境外注冊(cè)成員企業(yè)，這些離岸企業(yè)雖不直接在境內(nèi)貸款，但往往參與境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金運(yùn)作，成為信貸監(jiān)測(cè)的一大盲區(qū)?！?/p>

   其實(shí)，地產(chǎn)商這種注冊(cè)或接近零價(jià)格購(gòu)買香港或境外公司（多為空殼公司）行為近年來(lái)常見(jiàn)諸上市地產(chǎn)公司財(cái)報(bào)。為了資金運(yùn)作便利，萬(wàn)科也不能幸免。

   萬(wàn)科大肆收購(gòu)香港空殼公司之舉發(fā)生在短短1年半時(shí)間內(nèi)。萬(wàn)科2008年收購(gòu)的18家公司均為地產(chǎn)置業(yè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，收購(gòu)對(duì)價(jià)多為百萬(wàn)元、千萬(wàn)元級(jí)，并無(wú)空殼公司的身影。

   而2009年的收購(gòu)格局發(fā)生重大變化。財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科在2009年收購(gòu)各類公司26家，其中僅在香港收購(gòu)的公司就達(dá)到13家，且均為空殼公司。

   如2009年9月25日一天，萬(wàn)科收購(gòu)了4家香港公司，即普海公司、德?lián)P公司、太榮公司、勵(lì)福公司，收購(gòu)股權(quán)均為100%，收購(gòu)對(duì)價(jià)均為1000港元。

   同年11月10日，萬(wàn)科又同時(shí)收購(gòu)了5家香港空殼公司，即卓星發(fā)展公司、惠勤公司、隆盈公司、合勝投資公司、佳悅投資公司，同樣是100%股權(quán)收購(gòu)，收購(gòu)對(duì)價(jià)均為1港元。

   有趣的是，萬(wàn)科在2009年7月28日以1000港元收購(gòu)了利威公司（香港）100%的股權(quán)，而該公司所持有的武漢萬(wàn)威咨詢有限公司（萬(wàn)科控股子公司）45%的股權(quán)也直接轉(zhuǎn)到萬(wàn)科名下。這充分說(shuō)明被收購(gòu)方早已是萬(wàn)科設(shè)立的空殼公司之一。

   深圳某地產(chǎn)界人士稱，金融海嘯后，很多中資企業(yè)看到了新的投資機(jī)會(huì)，包括避稅在內(nèi)的有效資金運(yùn)作更是持有境外空殼公司的應(yīng)有之義。很多地產(chǎn)商多為零對(duì)價(jià)或接近零對(duì)價(jià)收購(gòu)一些境外空殼公司（其實(shí)不少為間接自行注冊(cè)）。這些公司多注冊(cè)在英屬維爾京群島等地，那里是避稅天堂。

   萬(wàn)科收購(gòu)空殼公司的速度在今年才有所減緩。在其上半年收購(gòu)的17家公司中，僅有3家為香港空殼公司，即城捷公司、豐毅公司、利康公司，均在1月8日以1000港元取得100%股權(quán)，而其他14項(xiàng)收購(gòu)最低收購(gòu)對(duì)價(jià)在51萬(wàn)元（且只獲得51%股權(quán)）。

   這或許意味著，以1年半時(shí)間將16家香港空殼公司拿在手，萬(wàn)科已經(jīng)完成了資金境內(nèi)外運(yùn)作的賬戶布局。

   同樣的境外賬戶布局也反映在華僑城等大型地產(chǎn)公司財(cái)報(bào)中。財(cái)報(bào)顯示，截至2009年末，華僑城擁有的注冊(cè)資金在100美元以內(nèi)的香港和境外公司有17家，其中，英屬維爾京群島9家（100美元1家、1美元8家），香港8家（100港元1家、1港元7家）。

   類似如此境外空殼公司堂而皇之地反映在不少大型地產(chǎn)公司的財(cái)報(bào)中，不免讓市場(chǎng)增加了諸多猜測(cè)，銀監(jiān)會(huì)在通報(bào)中也表達(dá)同樣擔(dān)心，因?yàn)檫@些是“信貸監(jiān)測(cè)的一個(gè)盲區(qū)”。