流動(dòng)資產(chǎn)不及萬(wàn)科1/10，至三季度末，可動(dòng)用的資金僅為1.68億元

    短期借款是萬(wàn)科5倍 外高橋很差錢

    □ 本報(bào)記者  謝靜

   12月8日，外高橋（600648.SH）發(fā)布土地轉(zhuǎn)讓公告：其子公司上海市外高橋保稅區(qū)新發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新發(fā)展公司”）于2010年11月16日以掛牌的方式轉(zhuǎn)讓上海外高橋保稅區(qū)G16-04地塊。該地塊土地總面積4.82萬(wàn)㎡，用途為工業(yè)用地，掛牌轉(zhuǎn)讓價(jià)格為11575萬(wàn)元。

   上述地塊最終由上海國(guó)盈金融信息技術(shù)服務(wù)有限公司（投資比例為60%）、浙江潤(rùn)翔商貿(mào)有限公司（投資比例為40%）競(jìng)得，以初始掛牌轉(zhuǎn)讓價(jià)11575萬(wàn)元成交。

   樓市調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道漸收漸緊，外高橋子公司此時(shí)轉(zhuǎn)讓手中的工業(yè)用地，難免會(huì)有“賣地求生”之嫌。

    擔(dān)保、借款情況嚴(yán)重

    外高橋資金鏈緊繃

   半年報(bào)顯示，外高橋擔(dān)保總額高達(dá)48.86億元，而公司的凈資產(chǎn)不過(guò)47.06億元，占比凈資產(chǎn)總額的103.83%。其中，對(duì)子公司擔(dān)?？傤~高達(dá)34.98億元，占比擔(dān)?？傤~的71.59%。

   而值得投資者關(guān)注的，是外高橋及其關(guān)聯(lián)企業(yè)的“互?！毙袨榇嬖诘娘L(fēng)險(xiǎn)。就上面所提及的外高橋、新發(fā)展與外高橋子公司外高橋保稅區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“外聯(lián)發(fā)”）三者之間就存在如下“互?！毙袨椋?/p>

   半年報(bào)顯示，外高橋?yàn)樾掳l(fā)展累計(jì)承擔(dān)1.45億元的擔(dān)保責(zé)任，其中有5000萬(wàn)在8月25日之前到期；外高橋?yàn)橥饴?lián)發(fā)累計(jì)擔(dān)保3.19億元，其中有8500萬(wàn)于11月11日之前已到期；而新發(fā)展則為外高橋提供5000萬(wàn)元擔(dān)保，為外聯(lián)發(fā)累計(jì)提供3.87億元擔(dān)保金額，還為非關(guān)聯(lián)方上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司承擔(dān)高達(dá)3億元的擔(dān)保責(zé)任。另外，外聯(lián)發(fā)為新發(fā)展累計(jì)提供3.95億元的擔(dān)保金額，其中共有1.95億元將于年底到期。

   11月9日，外高橋因多年前與上海華源股份“互保”而不得不額外承擔(dān)近2.7億元的損失。顯然的，外高橋并未從中吸取“教訓(xùn)”，其于子公司之間、子公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間依舊存在巨額的“互保”行為。

   三季報(bào)顯示，外高橋流動(dòng)比率僅為0.98，資金流動(dòng)性明顯較差。其中，短期借款高達(dá)113.38億元，占比總資產(chǎn)的53.19%。然而，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭萬(wàn)科的短期借款也僅為20億元，可外高橋的流動(dòng)資產(chǎn)僅為萬(wàn)科的8%，但是其短期借款卻是萬(wàn)科的5倍之多！

   另外，外高橋半年報(bào)顯示公司所持貨幣資金高達(dá)70.03億元，似乎“不差錢”。但是，事實(shí)似乎并非如此。公開資料顯示，這70.03億元的貨幣資金中，有57.97億元屬于受限制狀態(tài)——用于質(zhì)押的定期存款或通知存款達(dá)到57.76億元，擔(dān)保保證金1125萬(wàn)元，另有694.04萬(wàn)元處于凍結(jié)狀態(tài)。

   而到了三季度，外高橋賬面上的貨幣資金進(jìn)一步減少，為59.65億元，如果扣除半年報(bào)中所列舉的受限制的57.97億元的部分，外高橋可以隨意動(dòng)用的貨幣資金不過(guò)1.68億元！

    定向增發(fā)受阻

    求助母公司及銀團(tuán)貸款

   早在2009年10月26日，外高橋2009年第二次臨時(shí)股東大會(huì)決議上就啟動(dòng)了定向增發(fā)計(jì)劃，并于當(dāng)年11月19日向監(jiān)管部門上報(bào)定向增發(fā)申請(qǐng)文件。不過(guò)，外高橋這一定向增發(fā)計(jì)劃可謂“生不逢時(shí)”，適逢“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”時(shí)期，監(jiān)管部門幾乎已暫停所有上市房企的定向增發(fā)方案。而無(wú)奈之下，外高橋于10月19日，在臨時(shí)股東大會(huì)上將定向增發(fā)方案延遲一年實(shí)施，也即延長(zhǎng)至2011年10月25日。

   股市融資遭遇“冰山封路”，外高橋希冀銀行貸款來(lái)解決資金問(wèn)題：2009年外高橋在股東大會(huì)上審議通過(guò)了《2009年度融資、擔(dān)保和委托貸款》計(jì)劃，重啟新銀團(tuán)貸款計(jì)劃：擬向交通銀行上海分行、浦發(fā)銀行外高橋保稅區(qū)支行、建設(shè)銀行上海浦東分行簽訂高達(dá)45億元的銀團(tuán)貸款計(jì)劃。貸款期限為3年，貸款利率為3年期基準(zhǔn)利率下浮10%，擔(dān)保方式為森蘭項(xiàng)目4.95平方公里土地抵押。這一計(jì)劃目前“各方按照合同約定持續(xù)履行中”。

   不過(guò)，似乎銀團(tuán)45億元的緊急“輸血”仍舊無(wú)法解決外高橋“資金之渴”。2009年9月22日，外高橋臨時(shí)股東大會(huì)批準(zhǔn)外高橋向控股股東外高橋集團(tuán)借入8.5億元資金，如同銀團(tuán)貸款一樣，上述計(jì)劃也是“雙方正按照有關(guān)協(xié)議約定持續(xù)履行中”。

    多次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

    外高橋賣地求生？

   事實(shí)上，自2008年7月，外高橋第一次轉(zhuǎn)讓森蘭·外高橋A1-1、A1-2地塊時(shí)就已經(jīng)被業(yè)內(nèi)稱為“割肉求生”了。因2008年樓市低迷，新加坡恒仁集團(tuán)以底價(jià)11.9億元拍下該地塊；

   之后，受益于2009年樓市回暖，外高橋于2009年7月3日，以招拍掛方式轉(zhuǎn)讓上海浦東新區(qū)森蘭?外高橋項(xiàng)目南部國(guó)際社區(qū)A2-1、A6-1、A7-1、A9-1地塊帶來(lái)的261400萬(wàn)元收入；

   一年后，也即2010年7月，外聯(lián)發(fā)掛牌轉(zhuǎn)讓上海外高橋保稅區(qū)C1-03A地塊。該地塊為商業(yè)金融用地，掛牌轉(zhuǎn)讓價(jià)格為6727萬(wàn)元。不過(guò)，樓市調(diào)控下土地市場(chǎng)并不“熱火”，該地塊被上海潤(rùn)寶置業(yè)有限公司競(jìng)得，但僅以底價(jià)成交；

   而隨著樓市調(diào)控的深入，此次外高橋子公司新發(fā)展所持G16-04地塊，也是以底價(jià)11575萬(wàn)元成交。

   另外，上面所提及外高橋森蘭·外高橋四幅地塊拍賣的261400萬(wàn)元，已于三季度全部收訖。

   對(duì)比外高橋半年報(bào)和三季報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，外高橋1-6月份經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-5.56億元，而三季報(bào)這一數(shù)字則變?yōu)?085.74萬(wàn)元。另外，三季報(bào)中公司“收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”一項(xiàng)大幅增加，由1-6月份的8.98億元暴增至20.28億元。

   雖然，三季度外高橋銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金高達(dá)60.71億元，但是其購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金額為61.19億元。在此前提下，外高橋?yàn)楹畏茨芤慌e扭轉(zhuǎn)現(xiàn)金流的凈流入由負(fù)5億多變成正3千多萬(wàn)元？

   有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，鑒于房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓土地帶來(lái)的收入一般不做銷售商品、提供勞務(wù)項(xiàng)目處理，所以不排除公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈值大幅增加與上述土地轉(zhuǎn)讓收入，也即“收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)現(xiàn)金”一項(xiàng)巨額現(xiàn)金流入有關(guān)系。

    與金地合作開發(fā)計(jì)劃終止

    樓市調(diào)控下步履維艱？

   外高橋曾擬于金地集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)森蘭·外高橋D03-06-1商品房地塊住宅用地，其中外高橋以土地使用權(quán)作價(jià)投入、金地集團(tuán)以資金投入方式合作進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。半年報(bào)中，外高橋還稱上述計(jì)劃“按照合同預(yù)定履行”。不過(guò)，三個(gè)月后，三季報(bào)中披露“由于宏觀環(huán)境發(fā)生變化”，外高橋與金地集團(tuán)的合作開發(fā)合同已經(jīng)終止。

   不過(guò)，公告顯示，外高橋?qū)?dòng)森蘭·外高橋D5-2購(gòu)物中心開發(fā)項(xiàng)目，總預(yù)算為7.34億元。擬于2011年二季度開工，2013年建成并開業(yè)。

   另有最新消息顯示，外高橋董事會(huì)同意啟動(dòng)森蘭·外高橋商業(yè)商務(wù)區(qū)D4-5寫字樓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資8.26億元。

   又逢年底，銀行貸款持續(xù)收緊中。外高橋的銀團(tuán)貸款究竟會(huì)履行到何種情況，尚未可知。而樓市新政下，政府這只“看得見的手”似乎日漸可畏，房地產(chǎn)信托“叫停”，央行貨幣政策收緊都不利于房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)一步融資。

   但外高橋連續(xù)推出對(duì)森蘭?外高橋的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，上述業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，其現(xiàn)有資金狀況下，雖然看得出公司對(duì)該項(xiàng)目給予厚望，但其融資之路亦可謂步履維艱。

   12月9日，《證券日?qǐng)?bào)》記者就上述問(wèn)題致電外高橋董秘張勛，他以從不接受采訪為名，未進(jìn)行任何回復(fù)。