在海航集團(tuán)的支持下，海南航空獲得海口中心區(qū)4塊地的價(jià)格約為市價(jià)的一半。

    本報(bào)記者 肖素吟 特約記者 張欣培 發(fā)自廣州

    資本運(yùn)營(yíng)高手、海航集團(tuán)大當(dāng)家陳峰又要在資本市場(chǎng)上演一場(chǎng)好戲。

   12月11日，海南航空股份有限公司（600221.SH，簡(jiǎn)稱海南航空）公告稱擬以24.65億元人民幣收購(gòu)海航航空控股有限公司（簡(jiǎn)稱海航控股）旗下大英山機(jī)場(chǎng)的四幅土地。這是繼12月6日，海南航空入股海航國(guó)際旅游島開發(fā)建設(shè)有限公司（簡(jiǎn)稱海島建設(shè)）后再次分羹大英山土地。

   分析人士指出，在海航集團(tuán)的大力支撐下，海南航空注入優(yōu)質(zhì)土地資產(chǎn)，實(shí)際上是為大新華上市做鋪墊。

    購(gòu)地價(jià)僅為市場(chǎng)價(jià)一半

   一紙公告，引來(lái)市場(chǎng)一片質(zhì)疑，中國(guó)第四大航空公司海南航空涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，雖毫無(wú)半點(diǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，卻以極低廉的價(jià)格拿下了具有巨大升值空間的土地，其中原因是什么？

   海南航空公告稱擬以24.65億元人民幣收購(gòu)海航控股全資子公司海南航鵬實(shí)業(yè)有限公司、海南國(guó)旭實(shí)業(yè)有限公司和海南國(guó)善實(shí)業(yè)有限公司三家地產(chǎn)項(xiàng)目公司各100%股權(quán)。

   上述海航控股全資子公司的主要資產(chǎn)是位于?？谑写笥⑸叫鲁鞘兄行膮^(qū)核心地段的4幅地塊，總面積近171.92畝，屬于不可再生的城市中心地塊，地理位置極為優(yōu)越，升值空間巨大。按照24.65億元的轉(zhuǎn)讓價(jià)格折算，每平方米的樓面價(jià)僅為3446元，該價(jià)格是?？谑泻５閸u二東路南側(cè)五宗土地拍賣樓面價(jià)每平方米6224元的約近一半。

   對(duì)比周邊樓盤證大國(guó)際金融中心的均價(jià)已逾2.1萬(wàn)元/平方米，上述地塊的升值空間可想而知。

   “從財(cái)務(wù)的角度來(lái)分析，如果該地最后賣到了49億元，從公允價(jià)值變動(dòng)來(lái)看，等于貢獻(xiàn)了24.5億元的利潤(rùn)，海南航空總股本是41.25億股，意味著海航業(yè)績(jī)可以提高0.6元/股?！比A創(chuàng)證券航空分析師陳娟告訴記者。

    實(shí)際上，海航集團(tuán)已幾番騰挪旗下資產(chǎn)。

   自1999年，?？诖笥⑸綑C(jī)場(chǎng)搬遷后，海航集團(tuán)即將機(jī)場(chǎng)跑道中心線兩側(cè)的3000畝土地納入囊中，旗下?？诿捞m機(jī)場(chǎng)有限公司獲得開發(fā)權(quán)。2004年，海航集團(tuán)攜手廣東東莞開發(fā)商聯(lián)華國(guó)際，共同出資成立?？谛鲁菂^(qū)開發(fā)有限公司。

   “最初的合作開發(fā)沒(méi)有拿到土地證。3000畝機(jī)場(chǎng)用地，原本屬于市政劃撥用地，在2007年以前，國(guó)家還沒(méi)有開始招、拍、掛?！焙Ｄ系禺a(chǎn)專家崔元星在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)如是說(shuō)。

   2007年5月28日，海航集團(tuán)出資17.5億元成立海航置業(yè)控股有限公司（簡(jiǎn)稱海航置業(yè)），將?？谛鲁菂^(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司和3000畝大英山土地劃撥至名下。

    2008年7月15日，海南集團(tuán)再出資12億元成立海航地產(chǎn)控股有限公司（簡(jiǎn)稱海航地產(chǎn)）。

    次年就悄然囊括?？谛鲁菂^(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司和3000畝大英山土地的土地使用權(quán)。

   更確切地說(shuō)，海航地產(chǎn)將統(tǒng)籌海航集團(tuán)在海南的所有地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)工作。根據(jù)海航地產(chǎn)網(wǎng)站信息，截至10月底，海航地產(chǎn)土地儲(chǔ)備約 4.6萬(wàn)畝，旗下 100 余家項(xiàng)目公司覆蓋海南省 18 個(gè)市縣，已然晉升海南大地主。

   根據(jù)公開資料，2009年1月，海航地產(chǎn)的資產(chǎn)總額僅為4.03億元，然而，至今年2月，資產(chǎn)總額（含筑信股份）已逾75億元。其中，3000畝大英山土地的資產(chǎn)價(jià)值由此可見(jiàn)一斑。

   “如果按照現(xiàn)在住宅用地的地價(jià)，容積率按3.0計(jì)算的話，大英山土地的地價(jià)已經(jīng)達(dá)到500萬(wàn)-600萬(wàn)元/畝。”崔元星對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示道。據(jù)悉，海航當(dāng)年購(gòu)入大英山老機(jī)場(chǎng)的土地的價(jià)格是70萬(wàn)元/畝。

   他表示，“土地市值增加了，海航肯定將資產(chǎn)分解到不同背景下的子公司?！敝档米⒁獾氖?，此次轉(zhuǎn)讓171余畝大英山土地的海航控股成立于2009年1月，為海航集團(tuán)全資子公司，負(fù)責(zé)管理海航集團(tuán)旗下航空產(chǎn)業(yè)板塊。

    “如果按照500萬(wàn)元/畝評(píng)估，3000畝地是150億元的資產(chǎn)?！贝拊抢^續(xù)補(bǔ)充道。

    分食3000畝大英山土地

   隨著調(diào)控趨緊，國(guó)內(nèi)上市公司紛紛剝離地產(chǎn)資產(chǎn)，然而海南航空卻反其道而行，注入171畝大英山土地，意味如何？

   “關(guān)鍵看這塊地放在什么科目下，如果放在投資性房地產(chǎn)科目，自然是可以改善財(cái)務(wù)指標(biāo)，但是若放到無(wú)形資產(chǎn)，那就沒(méi)法動(dòng)，無(wú)法改變負(fù)債率?！币幻辉妇呙暮娇招袠I(yè)證券分析師對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示道。

    根據(jù)中銀國(guó)際于12月13日發(fā)布的報(bào)告，假設(shè)項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)為2.3萬(wàn)元/平方米，凈利潤(rùn)率為22%-25%，預(yù)計(jì)該受讓項(xiàng)目未來(lái)將為公司帶來(lái) 36億-41億元人民幣的可觀收益。

   事實(shí)上，此番注入地產(chǎn)資產(chǎn)早已引發(fā)市場(chǎng)對(duì)海航集團(tuán)旗下航空資產(chǎn)于2011年赴港整體上市的遐想。作為航空板塊中最大的一部分資產(chǎn)，海南航空的資產(chǎn)優(yōu)劣無(wú)疑將影響到未來(lái)航空板塊的估值，而大英山土地或許將提升其資產(chǎn)質(zhì)量。

    崔元星對(duì)此則表示，“海南航空有可能把土地拿過(guò)去之后，然后跟海航置業(yè)合作?！?/p>

    12月6日，海南航空通過(guò)決議，以每股 1 元的凈資產(chǎn)定價(jià) 15億現(xiàn)金增資海島建設(shè)交易完成后，海南航空、海航集團(tuán)和海航實(shí)業(yè)分別持有海島建設(shè)股權(quán)為 33%、60%和 7%。

   值得注意的是，在此兩個(gè)月前，海航集團(tuán)斥資30億元成立海島建設(shè)，海航集團(tuán)和海航實(shí)業(yè)分別持有其90％和10％股權(quán)，其中將持有3000畝大英山土地的海航地產(chǎn)以及高爾夫、物業(yè)、酒店開發(fā)經(jīng)營(yíng)等資產(chǎn)整合其中。預(yù)計(jì)至2015年，海航地產(chǎn)合計(jì)資產(chǎn)將超過(guò)1485億元。

   “在海南，海航集團(tuán)成立了海島建設(shè)，可以說(shuō)是搶占了海南旅游島開發(fā)的先機(jī)。海南省內(nèi)土地由海島建設(shè)統(tǒng)籌，海南省外土地由海航置業(yè)統(tǒng)籌。這樣管理起來(lái)更加靈活，決策更加方便?！焙：街脴I(yè)內(nèi)部人士接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)解釋道。

   “海航集團(tuán)下面很多土地基本上已經(jīng)是進(jìn)入海島建設(shè)，實(shí)際上海南航空就是以很低的價(jià)格，約等于一倍的PE（市盈率），成了海島建設(shè)第二大股東?！鄙鲜龊娇招袠I(yè)證券分析師對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

   崔元星表示，“海航集團(tuán)慢慢地將土地轉(zhuǎn)移到海南航空旗下也有一定的道理。其實(shí)海航地產(chǎn)并不一定拿到了那么多土地，通過(guò)海南航空純正的國(guó)有血統(tǒng)，可以將土地慢慢地合并收回來(lái)，但是將來(lái)實(shí)際上不一定會(huì)開發(fā)?！?/p>

    有品牌的開發(fā)項(xiàng)目太少

   如今看來(lái)，就地產(chǎn)板塊而言，海航集團(tuán)顯然是傾向于省內(nèi)外分而治之。海南島之內(nèi)，一年之間，海航地產(chǎn)資產(chǎn)總額從4.03億晉升到75億元。海南島之外，海航置業(yè)同樣是高歌猛進(jìn)。

   根據(jù)早前的公開資料，目前海航置業(yè)下轄海南、北京、天津、上海、廣州、云南、重慶、湖南、深圳11個(gè)區(qū)域公司，擁有各類項(xiàng)目公司90余家，擁有各星級(jí)酒店50余家。土地開發(fā)面積達(dá)到1000萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。

    然而，這個(gè)數(shù)據(jù)不斷被刷新。

   12月17日，海航置業(yè)子公司天津?qū)幒雍：街脴I(yè)投資開發(fā)有限公司以7.09億投得天津?qū)幒?宗地，累計(jì)土地出讓面積31.06萬(wàn)平方米。這是繼11月26日，海航集團(tuán)投資110億元的綜合開發(fā)項(xiàng)目落戶寧河現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)后的又一次重兵布陣天津，后者占地3965畝，而二期建設(shè)則由海航置業(yè)投資。

   11月25日，西北海航置業(yè)有限公司更是聯(lián)合浙江嘉和實(shí)業(yè)有限公司，斥資18.06億元競(jìng)得杭州蔣村地塊，折合樓面價(jià)17196元/平方米。12月6日，海航置業(yè)又斥資2000萬(wàn)元受讓集團(tuán)商業(yè)板塊旗下西安民生持有西北海航置業(yè)有限公司的全部股權(quán)。

    然而，對(duì)海航置業(yè)的開發(fā)模式，業(yè)內(nèi)人士卻是褒貶不一。

   “目前，海航并不注重開發(fā)，我個(gè)人覺(jué)得海航目前有品牌的開發(fā)項(xiàng)目太少了。如果規(guī)規(guī)矩矩地做一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，實(shí)際上這幾年它大有可賺的。確切地說(shuō)，它是利用海航國(guó)有品牌，做土地資本和金融資本之間的嫁接?！贝拊侨缡钦f(shuō)。

    重啟大新華香港上市

    近期一系列的資本運(yùn)作，似乎都只為一個(gè)目標(biāo)—重啟被擱淺的大新華上市項(xiàng)目。

    “現(xiàn)在集團(tuán)的確在操作大新華紅籌上市?！焙Ｄ虾娇斩剞k的工作人員告訴記者。

   “海南航空近期一系列的公告都是為了配合大新華上市。”陳娟表示。她認(rèn)為，海南航空受讓四塊土地以及開發(fā)旅游島建設(shè)無(wú)非是集團(tuán)為了向公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為大新華上市做鋪墊。

   重啟大新華上市，海航集團(tuán)為何使勁地包裝海南航空呢？“大新華基本上是個(gè)‘殼’，其主要資產(chǎn)是所持海南航空的41.6%的股權(quán)，公司95%以上的營(yíng)業(yè)收入都是來(lái)自海南航空的股權(quán)。兩家航空公司其實(shí)就是一家，如果大新華能夠賣出好的價(jià)錢，原動(dòng)力必須是海南航空是個(gè)漂亮的公司?！标惥甑慕忉尩莱隽似渲芯売?。

   同時(shí)，她指出，大新華在香港上市的可能性最大。A股上市的限制比較多，盡管海南航空已經(jīng)在A股上市，但是通過(guò)這個(gè)平臺(tái)把海航集團(tuán)旗下所有的航空資源整合在一起，操作起來(lái)比較困難。大新華在香港上市比較靈活，也可以通過(guò)這樣的平臺(tái)把所有的航空資產(chǎn)都注入進(jìn)去。