SOHO中國(guó)將不斷加大持有物業(yè)的比例。 / 本報(bào)記者 郭楊 攝

    本報(bào)記者 張睿 發(fā)自北京

   2010年最后一天，SOHO中國(guó)官方微博發(fā)出喜訊：“上海2010年商品房銷售排行榜出爐，SOHO東海廣場(chǎng)以38.16億元的銷售額獲上海房地產(chǎn)項(xiàng)目總銷售額排名和寫字樓銷售額排名雙料冠軍；而前一日晚間，SOHO中國(guó)剛剛宣布以11.55億元收購位于北京中關(guān)村核心區(qū)的中冠大廈。

   北京和上海的“雙城記”似乎正在夯實(shí)腳步。然而，一派豐收景象之下，SOHO中國(guó)依舊難掩多名管理人員先后離職的尷尬；而人事變局的背后，SOHO中國(guó)的發(fā)展之虞突顯。

    股權(quán)激勵(lì)留人

   2010年12月28日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告，表示公司為鼓勵(lì)和吸引人才，將以全體員工為對(duì)象實(shí)施股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，激勵(lì)股份占公司總股本不到5%。公告顯示，SOHO中國(guó)已發(fā)行股本為51.88億股，本次激勵(lì)股份預(yù)計(jì)為2.59億股，實(shí)施時(shí)間為3年。同時(shí)，SOHO中國(guó)可不時(shí)酌情挑選任何雇員參與該計(jì)劃，但是個(gè)人所獲最高激勵(lì)股權(quán)不超過2590萬股。

   在去年9月份，SOHO中國(guó)也曾經(jīng)推出一份涉資近1000萬港元的股權(quán)激勵(lì)方案。其全資附屬公司Charm BeatInternationalLimited于9月14日在市場(chǎng)上收購公司221萬股股份，總購買價(jià)為996.03萬港元，作為設(shè)立雇員股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃用途。

    巧合的是，兩次股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的發(fā)布，都值SOHO中國(guó)關(guān)鍵人事發(fā)生變動(dòng)之際。

   2009年9月，主管SOHO中國(guó)銷售業(yè)務(wù)和人力資源的運(yùn)營(yíng)總裁(COO)兼執(zhí)行董事蘇鑫因個(gè)人創(chuàng)業(yè)需求離職。

   而2010年以來，SOHO中國(guó)的人事變動(dòng)更加頻繁。5月份，原執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總裁王少劍辭職，直到12月24日，SOHO中國(guó)才宣布任命財(cái)務(wù)總監(jiān)唐正茂為執(zhí)行董事和財(cái)務(wù)總裁。而后，原銷售副總監(jiān)張祖邦、原公司秘書魏偉峰也相繼離開。最受業(yè)界關(guān)注的，莫過于年末SOHO中國(guó)副總裁許洋的離職。

   SOHO中國(guó)并未公布管理人員離職的原因。許洋在微博上表示，自己“離開SOHO的想法很簡(jiǎn)單，就是退出地產(chǎn)江湖，安靜地做點(diǎn)自己喜歡的事情”。而其與新浪連線的過程中則透露，將進(jìn)軍媒體產(chǎn)業(yè)。

   員工的離職在近幾個(gè)月的SOHO中國(guó)并非個(gè)別現(xiàn)象。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在2010年11月22日給全體員工寫的一封信中透露，SOHO中國(guó)在過去幾個(gè)月間經(jīng)歷了十幾年來最大的調(diào)整和改革，“這次調(diào)整中有一部分老同事離開了公司”。而上述幾位管理人員的離開是否與此次調(diào)整有關(guān)，截至截稿時(shí)，SOHO中國(guó)仍然未作回復(fù)。

    發(fā)展模式飽受質(zhì)疑

   面對(duì)人員流失的敏感問題，潘石屹和張欣夫婦亦未透任何口風(fēng)，同SOHO中國(guó)的官方微博一樣，其“宣傳陣地”均是一派節(jié)日豐收氣象。

   2010年，住宅市場(chǎng)遭遇宏觀調(diào)控重重打壓，商業(yè)地產(chǎn)得以獨(dú)善其身。SOHO中國(guó)在2010年9月份就已經(jīng)提前完成180億元的銷售任務(wù)。直至2010年11月15日，SOHO中國(guó)在2010年的銷售額達(dá)230億元，較2009年全年合同銷售金額的137億元超出68%。

   而其京滬兩地各占營(yíng)業(yè)額50%的布局也正在逐步實(shí)現(xiàn)。從2009年8月至今，SOHO中國(guó)通過收購、競(jìng)拍等方式獲得上海核心區(qū)4個(gè)項(xiàng)目，總投資額超過75億元。在2010年12月29日，上海SOHO東海廣場(chǎng)最高層，被來自安徽的商人以1.21億元整體拍下后，該項(xiàng)目的銷售率更是達(dá)到90%，接近100%的出租率，SOHO中國(guó)微博中稱，這標(biāo)志著公司在上海的首戰(zhàn)告捷。

   房子賣得好，潘石屹也底氣十足地在其10月份寫給公司銷售人員的一封信中宣布，“粗略估計(jì)，在未來幾年，SOHO中國(guó)可銷售物業(yè)的金額達(dá)到500億元人民幣，按1%計(jì)算稅后的傭金，在未來幾年將有5億元傭金發(fā)放給銷售員?！?/p>

   潘石屹為員工畫下的這張大餅，未能解除SOHO中國(guó)“獨(dú)一無二”的商業(yè)模式一直存在的爭(zhēng)議。

   “在核心城市交通便利的繁華地段開發(fā)高端商業(yè)物業(yè)”、“同時(shí)保持手上有足夠三年銷售的項(xiàng)目”，一直是SOHO中國(guó)的標(biāo)簽動(dòng)作。這意味著，SOHO中國(guó)需要時(shí)刻同“核心城市繁華地段土地不斷減少”的現(xiàn)實(shí)抗衡，從而提防斷頓之虞。

   在2007年9月，SOHO中國(guó)收獲北京三里屯項(xiàng)目之前，就曾經(jīng)遭遇過三四年“吃了上頓沒下頓”的“三無”狀態(tài)—“無土地儲(chǔ)備，無銷售項(xiàng)目，無債務(wù)”。

   盡管當(dāng)時(shí)潘石屹是用調(diào)侃的方式表達(dá)了此前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，此后也在不同場(chǎng)合一再強(qiáng)調(diào)SOHO中國(guó)并不是一家過分注重土地儲(chǔ)備的公司。但發(fā)展的需要依舊讓其對(duì)項(xiàng)目和土地充滿饑渴。潘石屹甚至在自己的博客邊欄上伸出橄欖枝：“歡迎有土地和項(xiàng)目信息的朋友與我們公司聯(lián)系洽談?！?/p>

   根據(jù)SOHO中國(guó)的年報(bào)等公開資料，SOHO中國(guó)近3年項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的步伐加快。2007年10月上市之后至今，SOHO中國(guó)先后在北京增加了光華路SOHO、SOHO北京公館、朝陽門SOHO、中關(guān)村SOHO、天安門南（前門）項(xiàng)目、望京B29地塊、SOHO嘉盛中心以及中關(guān)村中冠大廈等8個(gè)項(xiàng)目；以及在上海的SOHO東海廣場(chǎng)、外灘204地塊、盧灣區(qū)43號(hào)街坊和虹橋臨空15號(hào)地塊等4個(gè)項(xiàng)目。2009年的年報(bào)顯示，公司為發(fā)展已經(jīng)準(zhǔn)備了銷售額逾400億元的可售物業(yè)，可滿足公司未來三年的銷售增長(zhǎng)。

   值得注意的是，上述12個(gè)項(xiàng)目中，僅有望京B29地塊和虹橋臨空15號(hào)地塊兩個(gè)項(xiàng)目，為SOHO中國(guó)在公開招拍掛市場(chǎng)上斬獲所得，其余的項(xiàng)目全部通過收購方式。

   這暴露出SOHO模式在土地上的另一個(gè)尷尬：其所盯準(zhǔn)的北京和上海的核心地塊，是各兵家必爭(zhēng)之地，激烈競(jìng)爭(zhēng)下的高昂地價(jià)，讓SOHO中國(guó)幾次鎩羽而歸。華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)在回應(yīng)潘石屹對(duì)其參與大望京1號(hào)地“花錢買丟人”的調(diào)侃時(shí)更是稱，“小潘已怕得連參與都不敢了，地塊拍賣招拍掛已讓小潘失去了參與的信心與勇氣。”

    此外，SOHO中國(guó)醉心的“散售模式”也一度遭遇業(yè)主的信任危機(jī)和業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑。

   2007年至今年初，SOHO尚都和朝外SOHO數(shù)百名業(yè)主因投資商鋪被套牢，而發(fā)起了“維權(quán)行動(dòng)”。

    加大持有物業(yè)比例

    SOHO中國(guó)顯然已經(jīng)意識(shí)到單一散售模式的問題，開始逐步增加項(xiàng)目的持有。

   2009年9月，SOHO中國(guó)前門項(xiàng)目收購事宜塵埃落定后，潘石屹就表示這個(gè)5萬多平方米獨(dú)一無二的項(xiàng)目，會(huì)自己持有。此后又透露，亦會(huì)自持光華路SOHO2和朝陽門SOHO三期（即銀河SOHO）的商業(yè)資產(chǎn)。

   而上海的項(xiàng)目中，今年10月14日SOHO中國(guó)收購上海盧灣區(qū)43號(hào)街坊項(xiàng)目48.48%的股權(quán)后，舉行電話會(huì)議時(shí)，潘石屹也特別強(qiáng)調(diào)，該項(xiàng)目規(guī)劃中的商場(chǎng)，SOHO中國(guó)會(huì)自持經(jīng)營(yíng)。

   “持有商場(chǎng)自己經(jīng)營(yíng)是SOHO中國(guó)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的一部分，SOHO中國(guó)要不斷加大持有物業(yè)的比例。”潘石屹在2010年11月再次強(qiáng)調(diào)了公司未來增加持有項(xiàng)目的戰(zhàn)略走向。

    SOHO中國(guó)的內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)亦在不斷調(diào)整中。

   在上述那封致員工的信中，潘石屹表示，最近幾個(gè)月的這場(chǎng)大調(diào)整和改革現(xiàn)在已告一段落，新的組織框架已經(jīng)形成。但對(duì)于具體的框架設(shè)計(jì)，潘石屹并未透露，只稱合并部門旨在加強(qiáng)各部門之間的聯(lián)系，改變舊體制中“嚴(yán)格分工，部門各自為政，橫向協(xié)作很少，造成了許多浪費(fèi)”的局面。