華麗家族僅有蘇州太上湖項(xiàng)目略有盈利，貢獻(xiàn)了20%左右的利潤(rùn)。

    本報(bào)記者 姜燕 發(fā)自上海

    華麗的業(yè)績(jī)，往往掩藏著不為人知的秘密。

   1月5日，華麗家族股份有限公司（600503.SH，華麗家族）公布了業(yè)績(jī)預(yù)增公告，預(yù)計(jì)2010年度凈利潤(rùn)較上年同期增長(zhǎng)430%-480%，上年同期利潤(rùn)為9472萬(wàn)元。以此算來(lái)，2010年，華麗家族的凈利潤(rùn)將超過(guò)5.1億元，而2010年前三季度，華麗家族的凈利潤(rùn)只有2166萬(wàn)元。

   華麗的業(yè)績(jī)暴增近5倍，實(shí)際上是因華麗家族與潘石屹進(jìn)行了一筆股權(quán)交易而獲利約3.9億元，占全部利潤(rùn)的近8成。

    這背后的邏輯是：按照華麗家族2008年的股改承諾，如果其2010 年凈利潤(rùn)低于5.05億元，大股東南江集團(tuán)將以現(xiàn)金方式補(bǔ)償差額部分。

    利潤(rùn)8成來(lái)自股權(quán)交易

   華麗家族稱，業(yè)績(jī)變動(dòng)的主要原因有兩個(gè)：首先，華麗家族與搜候（上海）投資有限公司簽訂合同，將華麗家族與上海盛大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司按原框架協(xié)議收購(gòu)的上海弘圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司48.4761%股權(quán)及其權(quán)利轉(zhuǎn)讓給搜候（上海）投資有限公司，合同履行完畢后，增加華麗家族2010年度的凈利潤(rùn)約3.9億元；其次，華麗家族蘇州項(xiàng)目2010年開(kāi)始銷售，將給其帶來(lái)約1億元的凈利潤(rùn)。

   這種爆發(fā)式增長(zhǎng)的背后卻難掩華麗家族自身房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2010年的尷尬，這意味著在其為數(shù)不多的項(xiàng)目中，僅有蘇州太上湖項(xiàng)目略有盈利，貢獻(xiàn)了20%左右的利潤(rùn)，而剩下近8成的利潤(rùn)依靠賣(mài)項(xiàng)目所得。

   時(shí)代周報(bào)記者查閱了華麗家族2010年所有的公告發(fā)現(xiàn)，華麗家族全年的資產(chǎn)收購(gòu)、出售共4次，其中一次為2010年3月份將持有的上海長(zhǎng)春藤房地產(chǎn)有限公司85%的股權(quán)以1.58億元一次性出讓，獲得2366萬(wàn)元的投資收益。其余三次交易均集中在2010年10月份，分別為收購(gòu)上海金疊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%的股權(quán)，獲得位于盧灣區(qū)的匯景天地項(xiàng)目；出售上海弘圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司48.4761%股權(quán)給搜候（上海）投資有限公司，該公司持有淮海中路第43 街坊（馬當(dāng)路 388 號(hào)地塊）復(fù)興天地中心項(xiàng)目；收購(gòu)廣東華孚投資控股有限公司100%的股權(quán)，該公司持有華泰長(zhǎng)城期貨40%的股權(quán)?；乜?010年，華麗家族頻繁的資本運(yùn)作為公司帶來(lái)的回報(bào)遠(yuǎn)超房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身。

   目前，華麗家族在售項(xiàng)目?jī)H為匯景天地及蘇州吳中區(qū)太湖度假區(qū)的太上湖項(xiàng)目。華麗家族總裁辦相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，匯景天地2010年已經(jīng)銷售一部分，預(yù)售款并不計(jì)入2010年報(bào)表；2010年太上湖項(xiàng)目推出一期和二期，貢獻(xiàn)利潤(rùn)1億元左右；復(fù)興天地中心項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年底到2013年一季度可以竣工。

    資本騰挪高手

   時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，華麗家族與大股東南江集團(tuán)共同出資5.508億收購(gòu)的金疊房地產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)的匯景天地原名萊茵廣場(chǎng)，早在2005年前曾是南江集團(tuán)旗下公司萊茵房地產(chǎn)的項(xiàng)目。此后，華麗家族與南江集團(tuán)旗下另一公司上海地福投資有限公司共同持有萊茵房地產(chǎn)90%和10%的股權(quán)，在華麗家族借殼上市前夕，萊茵地產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓給了一家注冊(cè)于英屬維爾京群島的TANFORDHOLDING COMPANY LIMITED，該公司委派南江集團(tuán)、華麗家族的實(shí)際控制人王偉林作為萊茵房地產(chǎn)的執(zhí)行董事。

   2009年10月19日，建行上海分行發(fā)布公告，“建行財(cái)富”萊茵廣場(chǎng)理財(cái)產(chǎn)品A檔(7億元)、B檔優(yōu)先級(jí)(6.75億元)和次級(jí)產(chǎn)品(0.75億元)正式成立，建行上海分行將理財(cái)計(jì)劃資金委托給中信信托設(shè)立信托。中信信托以7.5 億元信托資金對(duì)金疊房產(chǎn)增資，持有金疊房地產(chǎn)99.34%股權(quán)（建行上海分行據(jù)此設(shè)立 B 檔理財(cái)產(chǎn)品），剩余7億元委托建行浦東分行向金疊房地產(chǎn)發(fā)放委托貸款，金疊房地產(chǎn)用14億收購(gòu)萊茵房地產(chǎn)。

   巧合的是，2009年9月25日，華麗家族曾公告南江集團(tuán)及其他4名自然人股東分別將0.6億股和1.1億股悉數(shù)質(zhì)押給中信信托。隨后，南江集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)了“建行財(cái)富”萊茵廣場(chǎng)理財(cái)產(chǎn)品B檔次級(jí)產(chǎn)品。其中約定期滿時(shí)，南江集團(tuán)在支付全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓款后，有權(quán)受讓或指定第三方受讓金疊公司100%的股權(quán)。

    2010年10月12日，華麗家族發(fā)布公告，受讓金疊房產(chǎn)的51%股權(quán)，南江集團(tuán)受讓金疊房產(chǎn)另外49%股權(quán)。同時(shí)，南江集團(tuán)為了避免形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，放棄除所有權(quán)及分紅權(quán)之外的其他所有權(quán)力，并承諾待條件成熟時(shí)，南江集團(tuán)愿意將其在金疊公司的股權(quán)部分甚至全部轉(zhuǎn)讓給華麗家族。

   通過(guò)一系列的資本騰挪運(yùn)作，華麗家族重新獲得已完成結(jié)構(gòu)封頂、并取得預(yù)售證的匯景天地項(xiàng)目。

   但時(shí)代周報(bào)記者查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，匯景天地均價(jià)6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米，2010年6月-12月底陸續(xù)推盤(pán)的總套數(shù)621套，可售房源575套，已售總套數(shù)僅為46套，其中合同撤銷2次，銷售狀況并不理想。

   與此同時(shí)，華麗家族押寶的蘇州太上湖項(xiàng)目一期在2010年年中開(kāi)盤(pán)后，銷售也比較慘淡。蘇州房產(chǎn)信息網(wǎng)可售樓盤(pán)信息顯示，一期可售房源仍有98套，面積從450-816平方米不等，總價(jià)900萬(wàn)-1800萬(wàn)元左右。

   對(duì)此，華麗家族總裁辦相關(guān)人士回應(yīng)稱，太上湖一共有4期，一直到2015年都可以實(shí)現(xiàn)銷售收入。一期為獨(dú)棟別墅；二期為聯(lián)排、疊拼和部分小高層，已經(jīng)有一部分在2010年10月份開(kāi)始預(yù)售，二期推出的71套聯(lián)疊別墅全部售罄，總價(jià)230萬(wàn)元-600萬(wàn)元，面積175-305平方米，2011年將繼續(xù)加推；三期是大規(guī)模高層；四期為島心獨(dú)棟別墅，在整個(gè)項(xiàng)目中規(guī)格最高。

   “受業(yè)態(tài)區(qū)別，獨(dú)棟相對(duì)于聯(lián)排和疊拼，面積比較大，單價(jià)高，因此總價(jià)也較高，銷售難度高一些，二期情況比較理想。今后每年會(huì)隨著公司發(fā)展調(diào)整推出體量。而匯景天地2010年對(duì)上市公司不貢獻(xiàn)利潤(rùn)，但預(yù)計(jì)2011年將全部實(shí)現(xiàn)銷售45億元，凈利潤(rùn)10億元?！痹撊耸空f(shuō)。

    迫于業(yè)績(jī)承諾被逼賣(mài)項(xiàng)目

   一方面是疲態(tài)的銷售，一方面又遭遇年底面臨的業(yè)績(jī)壓力。2008年華麗家族股改時(shí)，大股東南江集團(tuán)承諾，2009年和2010年實(shí)現(xiàn)的歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)合計(jì)不低于6億元。若實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)數(shù)低于承諾數(shù)，南江集團(tuán)將以現(xiàn)金方式向上市公司補(bǔ)足該期間實(shí)際實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)與承諾利潤(rùn)數(shù)之間的差額部分。

    2009年，華麗家族實(shí)現(xiàn)母公司凈利潤(rùn) 9500 萬(wàn)元，按此計(jì)算，2010年母公司凈利潤(rùn)應(yīng)不低于5.05億元。但是2010年三季度財(cái)報(bào)顯示，華麗家族僅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2166萬(wàn)元，離5.05億的目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。因此，華麗家族選擇了作價(jià)12.1億將弘圣公司48.4761%股權(quán)出售給SOHO中國(guó)。

   華麗家族總裁辦工作人員稱，與SOHO中國(guó)共同持有的這個(gè)項(xiàng)目暫時(shí)沒(méi)有決定是租是售，“可能一半租，一半售，也可能會(huì)跟SOHO談?dòng)嘞碌墓蓹?quán)收購(gòu)?！?/p>

    天相投顧分析師張會(huì)芹認(rèn)為，弘圣公司這部分股權(quán)不屬于 2008年股改時(shí)注入的資產(chǎn)，獲得的3.9億利潤(rùn)應(yīng)該不屬于股權(quán)承諾的范圍，但是華麗家族卻將這部分利潤(rùn)包含在了業(yè)績(jī)承諾的范圍內(nèi)。

   東海證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師桂長(zhǎng)元向時(shí)代周報(bào)記者表示，“如果不這么做，大股東南江集團(tuán)就要把錢(qián)交出來(lái)，虧大了。賣(mài)項(xiàng)目就是為了做業(yè)績(jī)。但賣(mài)項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)公司而言，是下策，如果后續(xù)再用這個(gè)方式做業(yè)績(jī)的話，在資本市場(chǎng)就沒(méi)人相信了?！?/p>

   此外，華麗家族于2010年10月23日公告稱，其全資子公司上海華麗家族商業(yè)投資有限公司與上海新誼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽署協(xié)議，收購(gòu)后者持有的廣東華孚投資控股有限公司100%的股權(quán)，總價(jià)為5.5億元，而華孚投資唯一的資產(chǎn)就是持有華泰長(zhǎng)城期貨有限公司40%股權(quán)。

   華麗家族稱，房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場(chǎng)的波動(dòng)性使得公司的業(yè)績(jī)極不穩(wěn)定，通過(guò)收購(gòu)間接持有華泰長(zhǎng)城期貨，可使公司資產(chǎn)得到合理配置、有效熨平公司的業(yè)績(jī)波動(dòng)。就在同一天，華麗家族董事會(huì)議審議通過(guò)了對(duì)上海華麗家族商業(yè)投資有限公司增資至人民幣3億元，并更名為上海華麗家族投資有限公司的議案。這意味著上海華麗家族投資有限公司將作為華麗家族的資本運(yùn)作平臺(tái)可能更頻繁地進(jìn)行股權(quán)交易、資源整合，進(jìn)行多元化發(fā)展。

   桂長(zhǎng)元說(shuō)，2011年未必會(huì)比2010年好，調(diào)控還會(huì)延續(xù)下去，高檔住宅受影響比較大，不確定因素很多，業(yè)績(jī)波動(dòng)可能性比較大，項(xiàng)目不會(huì)特別好賣(mài)，因此華麗家族只能延續(xù)慢周轉(zhuǎn)、高毛利模式。