最后一個開發(fā)使和黃項目坐地升值。

    本報記者 鄧全倫 肖素吟 譚驥 發(fā)自重慶、廣州

   近來的和記黃埔在內(nèi)地土地市場上表現(xiàn)勇猛，在歲末年初的短短28天中，便斥資73.8億元連攻四城。

   但是，就在和記黃埔拿下重慶一幅地塊后，便有業(yè)內(nèi)專家指出，和記黃埔于2007年在重慶購入的南岸區(qū)楊家山一幅地塊仍未動工?！百徺I地塊后先捂三年?！睒I(yè)內(nèi)專家如此解釋和記黃埔的緩慢開發(fā)速度。

   然而，在采訪中，時代周報記者發(fā)現(xiàn)，在重慶南岸區(qū)楊家山地塊的開發(fā)中，和記黃埔似乎也有“難言之隱”，但是該地塊卻在這期間飛速升值。

   在記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該項目的緩慢并非是和記黃埔單個特例，按照一位專家的說法，“和記黃埔向來都是區(qū)域的最后一個項目。”

    楊家山項目被疑捂地

   2011年1月9日，細(xì)雨蒙蒙，寒意襲人。重慶市南岸區(qū)南坪鎮(zhèn)海棠村斑竹林村民小組征地拆遷辦公室，擠滿了前來辦理拆遷手續(xù)的村民。

   辦公室門前的墻壁上貼滿了告示。告示要求村民必須在1月6日至20日辦完所有拆遷手續(xù)，“否則按法定程序處理”。

   村民張碧芳這幾天每天都要來這里呆上一陣子，和熟人聊聊天。站在告示前，她向時代周報記者說，征地拆遷動員令早在2010年3月份就發(fā)布了，但許多人對拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿意，不愿辦理拆遷手續(xù)，“現(xiàn)在簽了手續(xù)，就能拿到錢，可還是有不少人在觀望”。

   就在幾天前，重慶當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)專家告訴時代周報記者，由于市場上沒有聲音，在外界看來，和記黃埔的楊家山項目沒有半點動靜，但該公司在重慶已經(jīng)明顯缺地，不過，他也提到，因為涉及拆遷問題，所以并不好評論。

   三年前的2007年4月，和記黃埔以24.5億元正式接手南岸楊家山片區(qū)2500畝土地，宣布投資120億元將該地打造成集中高檔高層住宅、商業(yè)等為一體的新城區(qū)。這在當(dāng)時號稱重慶“地王”而轟動一時。

   2007年4月19日，和記黃埔地產(chǎn)集團(tuán)董事總經(jīng)理周偉淦專程飛抵重慶，與重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇簽訂合同，以24.5億元購入重慶南岸區(qū)楊家山片區(qū)地塊。

   該地塊總用地面積164.4萬平方米（2500畝），建筑面積321.3萬平方米，發(fā)展為集居住、商業(yè)、綠地及市政設(shè)施于一身的大型綜合項目。由李嘉誠旗下香港長江實業(yè)（中國）有限公司、和記黃埔地產(chǎn)有限公司，與重慶洋世達(dá)集團(tuán)合資成立和記黃埔地產(chǎn)（重慶南岸）有限公司進(jìn)行開發(fā)。

   這是李嘉誠在重慶的第5個開發(fā)用地，位于南岸區(qū)楊家山至羅家壩，背靠南山，東靠渝黔高速公路，西臨長江。

   和記黃埔地產(chǎn)（重慶南岸）公司副董事長、重慶洋世達(dá)集團(tuán)董事長楊勇至今還記得當(dāng)時的場景：簽約現(xiàn)場，周偉淦紅光滿面，稱和黃能在高速發(fā)展的重慶取得這樣一塊優(yōu)質(zhì)土地，感到十分高興。

   和黃計劃在整個項目上投資超過120億元。和其他地產(chǎn)項目開發(fā)不同的是，該項目相當(dāng)于在楊家山再造一個新城。除住宅外，還包括道路、商業(yè)街、學(xué)校、倉儲等配套設(shè)施。住宅主要以中高檔高層建筑為主，商業(yè)街定位也將走中高端路線，引進(jìn)世界500強(qiáng)商業(yè)企業(yè)和世界一線品牌。

   該項目號稱和黃集團(tuán)在全國最大規(guī)模的住宅項目，甚至被重慶市政府納入“2010年重慶市級重點建設(shè)項目”。原計劃2008年上半年啟動，但尷尬的是和黃并沒有如期動工修建。

   外界當(dāng)時一度傳言“和黃楊家山項目已擱淺”。當(dāng)時有人在分析楊家山項目遲遲不啟動的原因時稱，“在房地產(chǎn)市場不利的今天，和黃并沒有按當(dāng)時的承諾兌現(xiàn)協(xié)議，已主動放棄楊家山”。

    三年后終將開工

   楊家山片區(qū)的交通并不非常方便，只有一條盤山公路將楊家山與山下的羅家壩連接，往來只有乘坐三輪摩托車。1月9日下午，時代周報記者乘坐一輛三輪摩托車，沿著這條公路一路顛簸而上，公路的兩旁是低矮的老磚房，有些已空無一人正待拆除。

   斑駁的老房子中間還有一些工廠，包括針織廠之類的，三輪摩托車司機(jī)稱這些廠都因為效益不好很久前已停產(chǎn)。從樹木的間隙中望出去，可以看見生銹的設(shè)備還堆砌在廠房外。在工廠和老房子的外圍幾乎全是荒廢的土地，以及拆遷留下的大片建筑垃圾—這看上去就是一個大廢墟：到處臟、亂、差。

   在淅淅瀝瀝的寒雨中，楊家山被落寞包圍，與遠(yuǎn)處聳立的高樓大廈和城市的喧囂形成極強(qiáng)的反差。既然已經(jīng)有大量土地荒蕪，為何和記黃埔遲遲沒有動工？是否真如外界所言，和黃已經(jīng)將項目擱置？

   談到這個話題，重慶洋世達(dá)集團(tuán)董事長楊勇有些無奈：楊家山項目是重慶市重大招商項目，至今遲遲未開工，是因為政府沒有按時交地?！罢缇瓦`約了，目前重慶市、南岸區(qū)兩級政府正在協(xié)調(diào)解決此事”。不過，楊勇以整個事情很敏感為由拒絕透露詳情。

   重慶市南岸區(qū)房管局相關(guān)人士則對時代周報記者表示，“現(xiàn)在拆遷還在進(jìn)行當(dāng)中，具體情況我還不好說?！?/p>

   事實上，南岸區(qū)正在加快征地步伐。南岸區(qū)土地儲備中心負(fù)責(zé)和黃重慶楊家山項目征地的熊偉說，一期已征地700畝，已進(jìn)入掃尾階段，目前正在處理管網(wǎng)問題；二期征地拆遷剛剛啟動?！昂忘S方面即將啟動對項目范圍內(nèi)企業(yè)污染土壤的治理，目前招投標(biāo)工作已經(jīng)完成，1月中旬就將進(jìn)場?！?/p>

   在熊偉看來，和黃對征地工作要求很高，與內(nèi)地開發(fā)企業(yè)理念不一樣，“內(nèi)地房地產(chǎn)商是邊開發(fā)邊征地，和黃則整體開發(fā)，征地拆遷要求項目地上房屋全部拆遷完，連樹木都須砍伐完后才進(jìn)場動工”。

   “按照內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，其實早就可以進(jìn)場了?！毙軅ケ硎?，但和黃一直拒絕接地，不配合，拆遷資金難以及時到位，讓本來就在啃硬骨頭的拆遷變得更加困難。

   這樣造成惡性循環(huán)，使征地成本大大增加，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時簽約時達(dá)成的征地價格。熊偉稱，2007年簽約時約定，每畝征地包干價為95萬元，但目前每畝已飆升至100多萬元，其中城市土地征用費每畝更是高達(dá)200多萬元?！罢鞯刭M用缺口很大，如何補(bǔ)足，只能由政府高層出面定奪和協(xié)商”。

   和黃楊家山項目所在地涉及南岸區(qū)南坪鎮(zhèn)兩個村—海棠村和四公里村，包括10個村民小組5000戶左右，此外還有城市產(chǎn)權(quán)單位2000戶，大量村民、企事業(yè)單位的房屋需要拆遷。

   “和黃項目一期征地拆遷早在2007年就啟動了，但至今還沒有交地，就是因為釘子戶太多，拆遷矛盾很大。”南岸區(qū)海棠村黨支部書記曾維富說，海棠村5個村民小組要被拆遷，但至今只拆完1個小組，目前正在啟動斑竹林小組的征地拆遷。

   海棠村委會主任李衛(wèi)東最近全副心思都撲在征地拆遷上。“這項工作非常繁瑣，壓力很大。政策滯后，征地拆遷補(bǔ)償很低，而房價又漲得太快，拆遷戶們拿到手的錢根本買不了房子，因此他們的抵觸情緒很重?！崩钚l(wèi)東說。

    四公里村的征地拆遷同樣緩慢。在5個被拆遷的村民小組里，目前也只拆遷完1個。

   而另一邊，作為開發(fā)企業(yè)，和記黃埔地產(chǎn)公司正在為進(jìn)場施工做準(zhǔn)備，2010年11月起就開始在項目地塊邊界處修建圍墻。和記黃埔在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布的楊家山項目一期公示顯示，目前正在進(jìn)行項目施工圖設(shè)計，2011年5月1日將開工。

   根據(jù)中國建設(shè)招標(biāo)網(wǎng)公開的項目進(jìn)展，重慶南岸區(qū)楊家山項目一期共進(jìn)行過三次項目進(jìn)展更新。自2009年6月3日起進(jìn)入構(gòu)思階段，直到2010年11月24日，進(jìn)入設(shè)計階段。時隔兩日，則更改為“截至2010年11月下旬項目正在進(jìn)行方案設(shè)計，預(yù)計2011年1月中旬開始施工圖設(shè)計?！?/p>

   和記黃埔楊家山項目工程部相關(guān)人士則對時代周報記者表示，“我們現(xiàn)在還在設(shè)計當(dāng)中，一號地塊今年就可以開工?！痹撊耸勘硎荆瑮罴疑巾椖款A(yù)計2011年5月開工，2012年12月竣工。

    “慢開發(fā)”坐等升值

   盡管由于種種原因，重慶楊家山項目時隔三年多才迎來遲來的開工，但是土地的價值卻不可同日而語。

   重慶容磁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理王雪松為時代周報記者做了一個粗略的計算：將20%以上的拆遷計算在內(nèi)，整個土地成本大約是1200元/平方米。比較周邊的地塊，2009年招商地產(chǎn)在南濱路拿了一塊地，按照容積率4.3計算，當(dāng)時的樓面成本是3450元/平方米。目前，該項目周邊地區(qū)的樓面地價已經(jīng)達(dá)到了3000元/平方米以上，“升值幅度達(dá)到150%，這個比例非常高?！卑凑漳壳爸苓叺姆績r，楊家山項目的房價都將超過1萬/平方米。

   這種升值對于和記黃埔而言，可謂是因禍得福。但去年，和記黃埔在上海周浦的一幅土地上榜政府的土地閑置名單，這將當(dāng)時的和記黃埔推向風(fēng)口浪尖。

   去年1月，李嘉誠旗下長江實業(yè)集團(tuán)針對媒體的囤地質(zhì)疑出面澄清，表示兩家公司在滬的土地發(fā)展項目不存在囤地情況，稱“個別項目開發(fā)及建設(shè)期偶爾較預(yù)期緩慢，歸因于一些不能控制之因素”。

   與上海周浦項目相比，更加引人關(guān)注的則是上海普陀真如項目，這是和記黃埔在內(nèi)地規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)項目。

   2006年12月，長江實業(yè)斥資22億元競得上海真如副中心A3-6地塊，折合樓面地價將近3056元/平方米，其中近八成被規(guī)劃為大型商業(yè)物業(yè)項目。然而，時隔兩年，上海普陀真如項目卻一直處于“規(guī)劃設(shè)計”中，險些坐實“土地閑置兩年”之名。

   直到2009年4月22日，李嘉誠在上海規(guī)模最大的項目才正式破土。然而，開發(fā)進(jìn)程之慢亦引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士對其變相囤地的質(zhì)疑。

   “目前真如項目只動了西南角的一塊，就這一塊的話，造到現(xiàn)在還是只有少量出地面，主要還在做地下工程，地上工程目前最多只有圍墻兩米多的高度。正常來看，這樣的開發(fā)速度肯定是慢的?！狈椒降禺a(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)土地咨詢中心副總監(jiān)趙豫川對時代周報記者表示道。

   根據(jù)方方地產(chǎn)資訊機(jī)構(gòu)提供給時代周報的一份資料顯示，2008年，和記黃埔完成銷售面積7萬平方米，當(dāng)時儲備土地可供開發(fā)量為143.8萬平方米左右。數(shù)據(jù)顯示，和記黃埔2008年在上海的土地儲備可以滿足19.54年的開發(fā)需求，萬科、大華、綠地等開發(fā)商則可維持6年左右的開發(fā)。

   “從2008年到現(xiàn)在，和記黃埔動的就只有馬橋項目、御翠豪庭和御翠園，規(guī)模都不大，剩的都不多，所以賣的也不多”，趙豫川認(rèn)為，直到現(xiàn)在，和記黃埔儲備轉(zhuǎn)換成項目的并不是很多。

   他認(rèn)為，和黃土地可開發(fā)土地周期比較長，這主要是開發(fā)的進(jìn)度比較慢。和記黃埔的儲備量不是很大，年度銷售量相對來說也比較小，這與萬科、金地等開發(fā)商不同，和黃不是以快速周轉(zhuǎn)為目的來盈利。趙豫川懷疑，和黃可能是靠土地價值增值來獲取收益。

   當(dāng)時和記黃埔拿下上海普陀真如項目的樓面地價僅僅是3000元/平方米，現(xiàn)在周邊地塊出讓至少是1.2萬/平方米的樓面地價，漲幅達(dá)到300%。

   趙豫川表示，推究升值的因素，一個是同期市場水漲船高，一個是這個地塊本身是等級比較高的規(guī)劃，配套已經(jīng)逐漸起來，而且在中環(huán)線以內(nèi)出讓土地本身就很少，以后肯定會供不應(yīng)求，未來的升值空間更勝于現(xiàn)在。

    區(qū)域內(nèi)最后一個開發(fā)

   不管是重慶南岸楊家山項目，還是上海普陀真如項目（前者是重慶南岸舊城改造的核心區(qū)域，后者是上海中心城“一主四副”多核心布局中四個副中心之一），不難發(fā)現(xiàn)，和記黃埔均是率先入局。

   “拿地快”，這是業(yè)內(nèi)人士對李嘉誠在內(nèi)地拿地的評價。值得注意的是，時值歲末，李嘉誠連攻重慶、南京、大連，拿地的速度確實非常之快。李嘉誠正是踩著重慶兩江新區(qū)規(guī)劃、南京河西新城規(guī)劃、大連城市副中心的城市規(guī)劃新調(diào)入局，拔得頭籌。

   但是，和記黃埔項目的出爐卻比較晚?！昂陀淈S埔，向來都是區(qū)域的最后一個項目，這個是肯定的。”克而瑞（中國）上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄對時代周報記者表示，第一個啟動開發(fā)的話，區(qū)域還沒有成熟，等到最后一個上市的時候，其他開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)成熟，將整個區(qū)域的品質(zhì)提高，配套齊全，之后將自己的盤推出當(dāng)然可以賣最高價。

   薛建雄認(rèn)為，作為地產(chǎn)商的優(yōu)勢，就是趁周邊還沒有開發(fā)起來的時候進(jìn)去，慢慢地等大家一起開發(fā)起來，再來等更大的提升，才能獲得最高價值，利潤最大化。

   然而，“開發(fā)慢”，亦是李嘉誠在掐算上升周期過程中的常態(tài)，甚至于被疑為“閑置土地”或者“變相囤地”。

   從廣州最早的項目黃沙地塊，到東莞厚街海逸豪庭項目，前者是1994年廣州地鐵一號線規(guī)劃時由和記黃埔圈下，直到2005年11月才正式開工；后者由于閑置土地達(dá)到95個月，于2007年被東莞國土資源局開出高達(dá)7915萬元的土地閑置費收繳費。

   值得考究的是，盡管海逸豪庭項目目前二三期現(xiàn)房銷售中，但是根據(jù)和記黃埔2006年年報，該項目計劃完工時間為2017年，于2007年年報改至2014年，于2009年年報再改至2019年。

   薛建雄認(rèn)為，內(nèi)地的開發(fā)商，大多采取的是快銷模式，但和記黃埔考慮的卻不同。他分析，和黃作為港企，管理成本比較高，如果要和黃來追求規(guī)?；茈y，于是就只能在單個項目上追求效益最大化。