一個(gè)保障房的樣本項(xiàng)目建設(shè)了10年之久，至今仍有40余萬平米建筑面積尚未完工，而項(xiàng)目承建方為此巨虧21億元。

   1月20日，北京市人大代表、北京住總集團(tuán)董事長(zhǎng)張貴林的一份議案，引起了參加北京“兩會(huì)”的諸多媒體的關(guān)注。這份名為“發(fā)揮國(guó)企主導(dǎo)作用參與保障房建設(shè)”的提案中，提出了保障房建設(shè)中存在的激勵(lì)機(jī)制問題，以及如何鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)一步積極參與保障房建設(shè)的建議。

   這份議案直指當(dāng)前保障房投建領(lǐng)域中的虧損現(xiàn)象——前述出現(xiàn)巨虧的保障房樣本項(xiàng)目，正是由北京住總集團(tuán)承建的北京翠城經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。

    這不是孤立的個(gè)案。記者了解到，北京及其他城市均存在保障房領(lǐng)域投建虧損的情況。

   住建部政策研究中心一位專家表示，目前各地保障房建設(shè)的主要力量是當(dāng)?shù)貒?guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，2007年和2010年下半年建筑行業(yè)成本連續(xù)兩次大幅度上升，讓很多參與保障房建設(shè)的企業(yè)陷入虧損。

   2011年，全國(guó)計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程房屋1000萬套，其中近半是公共租賃房，主要依靠市場(chǎng)化融資來解決建設(shè)資金，如果保障房投建回報(bào)及激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì)問題得不到解決，社會(huì)資金參與保障性安居工程建設(shè)的積極性就難以調(diào)動(dòng)起來，保障房大規(guī)模建設(shè)的中長(zhǎng)期可持續(xù)性亦無法獲得保證。

    10年巨虧21億

    在10多年的建設(shè)期間，投建企業(yè)遭遇巨額虧損，致使項(xiàng)目屢屢步入危境

    1月21日上午，家住“翠城馨園”的張大爺，正在翠城公園里鍛煉身體。

   由于舊宅拆遷，張大爺成為北京市最早一批的經(jīng)濟(jì)適用房保障對(duì)象，2003年，他分到了翠城的一套2居室，現(xiàn)在同老伴、孫子住在一起。

    作為翠城首批住戶之一，他見證了這片北京東部規(guī)模最大的經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)10年建設(shè)歷程。

   2001年，翠城項(xiàng)目一期開工，到2005年初，一期和二期的業(yè)主如愿以償住進(jìn)了新房。然而，隨后的四期業(yè)主卻遭遇延期交房的困境：他們?cè)?004年6月與項(xiàng)目開發(fā)商北京住總集團(tuán)簽訂了2年后收房的合同，但到了預(yù)定交房的日子，他們卻無法如期收房。

    2006年，翠城小區(qū)延期交房一事，曾引起北京市建委等多個(gè)部門的高度關(guān)注。

   北京住總集團(tuán)一位不愿透露姓名的人士告訴記者，翠城項(xiàng)目早在1998年即已立項(xiàng)，彼時(shí)立項(xiàng)定價(jià)為3180元/平方米；而待2004年小區(qū)一期落成之時(shí)，項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損。

   由于繼續(xù)建設(shè)要承擔(dān)更大的虧損，翠城項(xiàng)目施工暫停，住總集團(tuán)與北京市建委就虧損問題展開交涉，但補(bǔ)償方案沒有立即起效，該項(xiàng)目遂開始持續(xù)拖延工期，由此造成延期交房。

   說起翠城的這段歷史，張大爺猶歷歷在目。他告訴記者，盡管業(yè)主目前已經(jīng)入住，但由于開發(fā)商和政府仍舊沒有協(xié)調(diào)好項(xiàng)目虧損的問題，如今翠城的配套物業(yè)運(yùn)營(yíng)、小區(qū)衛(wèi)生等后續(xù)管理問題還有一大堆，尚待解決。

   而記者了解到，這個(gè)已動(dòng)工整整十年的保障房項(xiàng)目，目前仍有40萬平米的建筑面積尚未完工。

   翠城項(xiàng)目是北京市第一個(gè)由政府出面協(xié)調(diào)、用來安置拆遷戶的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目。項(xiàng)目位于北京東四環(huán)的四方橋東南，距離CBD商圈中心區(qū)8公里，總規(guī)劃建筑面積為230萬平米，分為五個(gè)區(qū)域，住宅約為17000余戶，總居住人口5萬人以上。

   根據(jù)北京住總集團(tuán)網(wǎng)站資料，翠城項(xiàng)目于1998年立項(xiàng)，2001年動(dòng)工。其中一期開發(fā)面積8萬平方米，由12棟多層板式住宅組成，南北通透、戶戶朝陽，戶型面積70-150平方米，于2003年5月31日如期交用。

   翠城一、二、三期經(jīng)濟(jì)適用房完工后，2005年8月，翠城經(jīng)濟(jì)適用房四期工程獲批。四期總建筑面積約59萬平方米，總投資估算約8.6億元，全部由北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司籌措解決。

   然而，就是這被稱為“國(guó)貿(mào)商圈高品質(zhì)經(jīng)濟(jì)適用房”的翠城項(xiàng)目，在10多年的建設(shè)期間，投建企業(yè)遭遇巨額虧損，致使項(xiàng)目屢屢步入危境、進(jìn)度滯后。記者獲悉，北京市住建委最終核定的翠城項(xiàng)目虧損額約為21億元。

   記者了解到，當(dāng)時(shí)與翠城一起出現(xiàn)虧損的，還有金隅嘉業(yè)的朝陽新城項(xiàng)目，該項(xiàng)目在2009年底已經(jīng)虧損約13億元。此外，亞洲最大的經(jīng)適房小區(qū)回龍觀項(xiàng)目也面臨高達(dá)10億的虧損。

    保障房投建成本之壓

    “這么好的位置，誰拿到這樣的經(jīng)濟(jì)適用房，光收租金就夠買房了！”

    是什么原因，造就了政府高度關(guān)注的保障房項(xiàng)目的巨額虧損？

   北京住總集團(tuán)的一位人士告訴記者，項(xiàng)目虧損的一個(gè)重要原因，是拆遷成本的大幅上升。立項(xiàng)規(guī)劃時(shí)的拆遷成本預(yù)算，每平方米僅約五六千元，到2004年時(shí)已上升至接近1萬元，而到了2008年，該小區(qū)所在地塊的拆遷成本已升至2萬元/平方米。

   北京住總集團(tuán)董事長(zhǎng)張貴林表示，北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司當(dāng)時(shí)是以劃撥的方式取得土地一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，需要自行拆遷。隨著建筑時(shí)間的推移，拆遷費(fèi)用逐年上漲。

   “征地拆遷，起初一畝地20萬，現(xiàn)在則要好幾百萬?！鄙鲜鋈耸空f。另外，由于所處地段當(dāng)時(shí)尚屬于城郊農(nóng)村地區(qū)，拆遷戶農(nóng)轉(zhuǎn)非需要安排工作，這都要投建企業(yè)來負(fù)責(zé)，從而進(jìn)一步增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)。

   北京市經(jīng)濟(jì)信息中心經(jīng)濟(jì)研究部主任劉嵐芳表示，這十年來，房?jī)r(jià)地價(jià)上漲、土地資源的稀缺以及《物權(quán)法》的實(shí)施，加大了征地拆遷的難度，這使得土地開發(fā)成本大大提高。

   “影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的價(jià)格因素包括兩方面，一是房地產(chǎn)投資成本價(jià)格，包括地價(jià)、資金價(jià)格、勞動(dòng)力成本，其中地價(jià)和資金成本影響最為突出。二是房屋銷售價(jià)格?！睆堎F林說。

   這十年正是北京樓市狂飆的十年?，F(xiàn)在，翠城周邊區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格已高達(dá)2萬元每平方米，但是翠城經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)在立項(xiàng)時(shí)已經(jīng)核定，需保持以3180元/平方米的固定售價(jià)售出，不得改變。

   2011年1月20日，記者在翠城小區(qū)采訪時(shí)看到，在其周邊的房地產(chǎn)中介店鋪，已經(jīng)有入住滿5年的翠城早期經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，其均價(jià)在2.5萬元/平方米左右；相比之下，仍在施工中的翠城最后一期經(jīng)濟(jì)適用房，其交付房?jī)r(jià)仍然為3180元/平方米。

   “這么好的位置，誰拿到這樣的經(jīng)濟(jì)適用房，光收租金就夠買房了！”一位房地產(chǎn)中介公司的店員不無感慨地說。

    此外，近年來房地產(chǎn)業(yè)普遍面臨的建設(shè)成本上漲浪潮，也涌進(jìn)了保障房投建領(lǐng)域。

   比如，鋼材等建筑材料價(jià)格推動(dòng)建筑原材料價(jià)格漲幅屢創(chuàng)新高，給翠城小區(qū)投建成本帶來了沉重壓力。從2001年開始，鋼材價(jià)格幾乎漲了2倍，每噸建筑用鋼的價(jià)格從不到2000元漲到了5000多元。

   天則經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)茅于軾在近日的搜狐新視角高峰論壇上表示，2007年以來，全球范圍內(nèi)包括石油、煤炭、天然氣在內(nèi)的所有能源產(chǎn)品價(jià)格均出現(xiàn)了全面快速上漲，加之物流成本提高，建筑原材料價(jià)格的上漲呈現(xiàn)出長(zhǎng)期化態(tài)勢(shì)。

    此外，曲美家具董事長(zhǎng)趙瑞海介紹，近期天然木材漲了15%，人力成本則每年增加10%。

   “今年以來，銅、鋁等金屬價(jià)格持續(xù)上漲，特別是家裝必備的銅線價(jià)格漲了25%，鋁扣板吊頂?shù)膬r(jià)格漲幅也在10%左右?！痹诒本┧{(lán)景麗家建材市場(chǎng)，一位賣鋁扣板的個(gè)體戶告訴記者。

   北京住總集團(tuán)人士稱，保障房項(xiàng)目的配套市政道路等基建項(xiàng)目，往往也需由開發(fā)商墊資投建，這進(jìn)一步加劇了成本壓力。

    “雞肋”保障房

   按照目前的經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)，翠城項(xiàng)目接下來的40萬平米建筑，“基本上是建一平米虧一平米”

   2009年末，為解決經(jīng)適房項(xiàng)目的虧損問題，保護(hù)企業(yè)參與經(jīng)適房建設(shè)的積極性，北京市政府決定，要求銷售價(jià)格不做調(diào)整，而將項(xiàng)目中的一部分調(diào)整為商品房或限價(jià)房出售。限價(jià)房與經(jīng)適房同屬保障房體系。

   2010年初曾有消息稱，翠城項(xiàng)目的一部分剩余土地可能變?yōu)樯唐贩块_發(fā)。在北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，一度出現(xiàn)一個(gè)案名為“歡樂1+2”的商品房項(xiàng)目在進(jìn)行推廣，其開發(fā)商也是住總房地產(chǎn)公司，但是由于項(xiàng)目一直沒有預(yù)售證等手續(xù)，遲遲沒有開始銷售，最后不了了之。

   這種可能由開發(fā)商試圖彌補(bǔ)保障房建設(shè)虧損的做法，最終都沒有得到北京住建委等部門的同意。

   記者了解到，北京住總集團(tuán)2010年綜合經(jīng)營(yíng)額150億元，利潤(rùn)總額1.7億元，利潤(rùn)率僅1.1%，盡管其利潤(rùn)總額去年同比增長(zhǎng)了113%，但遠(yuǎn)不足彌補(bǔ)21億元的翠園項(xiàng)目虧損。

   前述住總集團(tuán)人士說，按照目前的經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)，翠城項(xiàng)目接下來的40萬平米建筑，“基本上是建一平米虧一平米”，每平米成本平均為6000元，集團(tuán)還需要往項(xiàng)目上投入24億元。

   金隅嘉業(yè)一位不愿具名的人士表示，2010年是北京保障房項(xiàng)目開工較多的一年，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房項(xiàng)目利潤(rùn)率一般在8%以內(nèi)，如果施工進(jìn)度比較慢的，也就是2011年底如果還不能竣工的項(xiàng)目，就有可能陷入虧損。

   據(jù)記者了解，金隅嘉業(yè)建設(shè)的朝陽新城項(xiàng)目同樣陷入嚴(yán)重虧損，虧損額高達(dá)13億元。其小區(qū)定價(jià)為3310元/平方米左右。

   張貴林說，2010年北京住總承擔(dān)的旗勝家園58萬平米的保障房項(xiàng)目，由于實(shí)施“一體化”施工，在一年之內(nèi)就完成了主體建設(shè)，但這種速度是少有的?！耙话氵@么大的項(xiàng)目都會(huì)分期開發(fā)，商品房分期開發(fā)是由于盯著后期房?jī)r(jià)的上漲，而保障房?jī)r(jià)格是提前定死的，分期開發(fā)意味著開發(fā)商資金成本、人工成本、材料成本的大幅度上升?！?/p>

   自2004年8月31日以來經(jīng)營(yíng)性土地全部實(shí)行“招、拍、掛”方式轉(zhuǎn)讓后，投建經(jīng)濟(jì)適用房等保障房的開發(fā)企業(yè)，面臨著土地交易成本大幅上升的壓力。根據(jù)北京經(jīng)濟(jì)信息中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2007年，土地交易價(jià)格指數(shù)比2004年上漲19.5%，2008年則同比上漲13.2%。

    而且，土地供應(yīng)制度改革由原來的2-3年變?yōu)?-4年，拉長(zhǎng)了項(xiàng)目開

    發(fā)周期，使土地供應(yīng)速度明顯放緩。

   “銀行貸款不能用于繳納地價(jià)款、要求入市交易土地在簽訂出讓合同半年內(nèi)付清全部地價(jià)款的規(guī)定，大幅度提高了開發(fā)門檻。”劉嵐芳說，2008年，房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購(gòu)置費(fèi)用占比已由2006年的25%上升到30%以上。

   一方面是成本的快速上升，一方面是保障性住房定價(jià)機(jī)制的設(shè)計(jì)困局，其決定保障房需要先定價(jià)、后建設(shè)，由此參加保障房建設(shè)的開發(fā)商不僅要承擔(dān)低利潤(rùn)和高成本的風(fēng)險(xiǎn)，還要承擔(dān)成本上升可能帶來項(xiàng)目虧損的風(fēng)險(xiǎn)，甚至還有不可控的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，以及由此帶來的政治風(fēng)險(xiǎn)。

   “國(guó)企虧了還可以找政府要補(bǔ)償，民營(yíng)企業(yè)虧了恐怕就只有認(rèn)栽了?！闭f起保障房建設(shè)，某知名民營(yíng)房企董事長(zhǎng)表示，相比北京住總這樣的國(guó)企，民資進(jìn)入保障房建設(shè)更是顧慮重重。

    激勵(lì)機(jī)制求解：怎樣變“蛋糕”？

   讓保障房建設(shè)變成一塊“蛋糕”，而非“雞肋”，才能吸引民間資金的積極性，才有可能完成北京市100萬套政策性住房的建設(shè)任務(wù)

   北京市統(tǒng)計(jì)局1月21日披露，2010年，北京市全年完成政策性住房（包括限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房和定向安置房）投資412.7億元。年末政策性住房施工面積4023.4萬平方米；其中全年新開工面積為1958.5萬平方米。

   “十二五”期間，北京還將新建、收購(gòu)各類保障性住房100萬套，并為10萬戶家庭發(fā)放租金補(bǔ)貼；各類保障房將占到所有住房的60%，公租房占公開配租配售保障性住房的60%。

    在保障房的狂飆突進(jìn)時(shí)期，目前保障房建設(shè)中存在的虧損問題，迫切需要找出解決之道。

   北京住建委主任隋振江就保障房虧損問題曾表示，由于之前讓開發(fā)商承擔(dān)一級(jí)開發(fā)，拆遷成本上升較大，其次是項(xiàng)目規(guī)模過大，開發(fā)周期太長(zhǎng)，造成了成本上升。

   “北京市正在設(shè)法解決，目前已經(jīng)在補(bǔ)償虧損的事情上有了很大進(jìn)展?！鄙鲜鲎】偧瘓F(tuán)人士表示。

    對(duì)于保障房項(xiàng)目的企業(yè)投建資金出路，政府回購(gòu)成為一些較有財(cái)政實(shí)力的地區(qū)的選擇。

   不過，金隅嘉業(yè)一位人士介紹，該公司2010年承建的公租房項(xiàng)目，雖然由政府回購(gòu)，但是回購(gòu)周期特別長(zhǎng)，需要半年到一年的時(shí)間，原因是回購(gòu)資金沒有列入地方政府財(cái)政預(yù)算。這么長(zhǎng)的周期，要產(chǎn)生幾千萬元的利息，由此抵消了建設(shè)公租房的利潤(rùn)。

   但政府表明回購(gòu)的項(xiàng)目，已經(jīng)是“比較理想”的項(xiàng)目了。北京市2011年投建的更多公租房項(xiàng)目，都是由開發(fā)商持有并管理的。由此造成開發(fā)商幾億元的資金占?jí)?，而讓開發(fā)商在拿配建公租房項(xiàng)目的商品房用地的時(shí)候，顯得十分慎重。

   北京大岳公司總監(jiān)李偉表示，土地成本是保障房建設(shè)的最大成本，而地方政府采取配建等方式建設(shè)保障房，也加大了商品房成本，推高了商品房房?jī)r(jià)，進(jìn)而推高地價(jià)，再推高保障房建設(shè)成本，周而復(fù)始，形成一個(gè)惡性循環(huán)。

   讓保障房建設(shè)變成一塊“蛋糕”，而非“雞肋”，才能吸引民間資金進(jìn)入的積極性，才有可能完成北京市100萬套政策性住房的建設(shè)任務(wù)，并且不會(huì)因?yàn)榇笠?guī)模建設(shè)政策性住房而推高商品房房?jī)r(jià)。

   北京市市長(zhǎng)郭金龍此前表示，北京市將試點(diǎn)在集體建設(shè)用地上建設(shè)公租房，這樣不會(huì)產(chǎn)生土地出讓金，又可以讓農(nóng)民成為公租房管理公司的股東，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)收益。

    記者了解到，此方案已經(jīng)報(bào)國(guó)土資源部備案，準(zhǔn)備在2011年開展試點(diǎn)。

   北京國(guó)土局局長(zhǎng)魏成林1月20日表示，除了在集體建設(shè)用地上試點(diǎn)建設(shè)公租房以外，北京市還準(zhǔn)備在國(guó)有建設(shè)用地上推行改革，對(duì)給公租房的建設(shè)用地，采取“以租代賣”的方式，土地出讓金不是一次性繳納，而是按照房屋使用年限繳納，由此可以大大降低公租房建設(shè)的成本。

   北京市住建委新聞發(fā)言人秦海翔表示，北京市2011年還準(zhǔn)備鼓勵(lì)單位利用自有土地建設(shè)公租房，也鼓勵(lì)社會(huì)資金建設(shè)公租房。

    除了土地供應(yīng)機(jī)制外，保障房建設(shè)資金來源一向是保障房建設(shè)的最大難題。

   張貴林說，一般商業(yè)銀行不愿意貸款給保障房建設(shè)項(xiàng)目，而保障房建好以后，需要給政府進(jìn)行分配，從交付到分配期間也要半年左右的時(shí)間，這給開發(fā)商的資金占?jí)撼杀驹黾硬簧儇?fù)擔(dān)。

    對(duì)此，秦海翔表示，2011年北京市將繼續(xù)擴(kuò)大公積金支持保障房建設(shè)的支持力度。

   2010年8月，住建部、財(cái)政部和人民銀行共同決定以北京作為試點(diǎn)城市，并確定了36個(gè)項(xiàng)目為申請(qǐng)利用公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)項(xiàng)目。試點(diǎn)投入公積金貸款總額度208.99億元。翠城的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目，成為36個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目之一，可以享受到公積金貸款。

   作為試點(diǎn)項(xiàng)目，翠城必須以在建項(xiàng)目、房產(chǎn)或土地使用權(quán)足額抵押，且足額抵押時(shí)抵押物的價(jià)值要比貸款數(shù)額更高。將來如無法償還貸款，抵押物所有權(quán)將收歸銀行。

   張貴林表示，公積金支持保障房建設(shè)，給開發(fā)商有了資金保證，是一個(gè)很大的利好消息，尤其對(duì)于國(guó)有企業(yè)來說，可能是解決資金短缺的一個(gè)治本之策。

   但是，記者了解到，作為支持保障房建設(shè)的公積金貸款，貸款期限只有3或5年，而且管理嚴(yán)格，手續(xù)復(fù)雜，利率比市場(chǎng)利率還高1%，不禁令許多開發(fā)商望而卻步。

   此外，可作為一種融資渠道的房地產(chǎn)信托基金（REITs），則始終是雷聲大雨點(diǎn)小，遲遲不能正式出臺(tái)。

   浙商證券房地產(chǎn)業(yè)分析師戴方認(rèn)為，國(guó)內(nèi)REITS推出之前，還需要修改《信托法》等相關(guān)法律法規(guī)，而公司制的REITS也面臨征收企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅的壓力?！俺荝EITS通過大宗交易平臺(tái)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，不然這難以吸引大批個(gè)人投資者的參與?！?/p>

    此外，市場(chǎng)人士亦冀望于保障房定價(jià)機(jī)制的突破。

   翠城等保障房項(xiàng)目出現(xiàn)巨虧，一個(gè)重要原因在于保障房采取提前定價(jià)的方式，而非浮動(dòng)定價(jià)。北京住建委主任隋振江曾表示，北京市住建委將積極研究浮動(dòng)定價(jià)機(jī)制。

   李文杰認(rèn)為，過去的剛性定價(jià)有不足之處，是否可以形成一個(gè)根據(jù)市場(chǎng)情況在一定限度內(nèi)上下浮動(dòng)的定價(jià)機(jī)制；另一方面，政府在提供政策支持上，需公開開發(fā)成本和賬目。