虛假廣告，垃圾短信，拒絕住房公積金貸款背后的銀企勾結(jié)，與地方政府合謀拿地——地產(chǎn)商在拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)上的一系列潛規(guī)則，恒大地產(chǎn)一個(gè)都沒有省略

   繼揭露恒大地產(chǎn)在長沙開發(fā)的樓盤“恒大雅苑”拒絕向消費(fèi)者提供住房公積金貸款后，12月底，伍先生又做了三件事：一是向長沙市政府遞交政府信息公開申請(qǐng)函，要求政府公開相關(guān)信息說明“800萬的注冊(cè)資本，怎么拿下價(jià)值幾十億的土地？”；二是起訴恒大地產(chǎn)發(fā)送垃圾廣告短信，并涉嫌將其手機(jī)號(hào)碼透露給第三方；三是向長沙市開福區(qū)工商行政管理局投訴“恒大雅苑”發(fā)布違規(guī)和虛假廣告。

   本刊曾于2011年1月以《恒大地產(chǎn)長沙引爆行業(yè)潛規(guī)則》為題，報(bào)道過恒大地產(chǎn)拒絕提供公積金貸款的種種內(nèi)幕，一度引起廣泛的社會(huì)反響。

   “拒絕提供住房公積金貸款，只是恒大地產(chǎn)爆出的行業(yè)潛規(guī)則的一角?！遍L沙伍先生繼續(xù)他與恒大地產(chǎn)的“風(fēng)車之戰(zhàn)”，“虛假廣告、垃圾短信、政府與地產(chǎn)商的勾結(jié)，當(dāng)然還有拒絕住房公積金貸款背后的銀企勾結(jié)，地產(chǎn)商在拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)上的一系列潛規(guī)則，恒大地產(chǎn)一個(gè)都沒有省略。”

    虛假廣告打頭陣

   2010年7月份，決定購房的伍先生開始積極奔走于長沙市各大樓盤之間，其中包括恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下的“恒大雅苑”，伍先生最終決定購買位于月湖地產(chǎn)板塊的“恒大雅苑”，除了離工作地點(diǎn)近以外，更重要的是“恒大雅苑”宣稱具有多項(xiàng)強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)。

   伍先生向《法人》記者展示了一段“恒大雅苑”最經(jīng)典的廣告宣傳詞：“秉承歐陸新古典主義設(shè)計(jì)理念，世界級(jí)皇家園林，國際級(jí)航母配套，五星級(jí)豪華會(huì)所，國際運(yùn)動(dòng)中心、貴族式幼兒園、優(yōu)質(zhì)小學(xué)、國際風(fēng)情商業(yè)街，滿屋名牌，9A精裝，全球頂尖物業(yè)等鍛造成功人士的王者豪庭。”在“恒大雅苑”的外墻上，《法人》記者的確看到了醒目的“世界級(jí)皇家園林”、“國際級(jí)航母配套”、“頂級(jí)歐洲皇家園林”、“頂尖物業(yè)”等用詞。

   伍先生還告訴《法人》記者，除了法律禁用詞匯外，隨著工程的不斷推進(jìn)，“恒大雅苑”關(guān)于綠化率達(dá)48.65%，小區(qū)內(nèi)有超大面積的人工湖的宣傳也涉嫌虛假宣傳。

   1月2日，湖南一星律師事務(wù)所副主任葉翔鋒律師向《法人》記者介紹，《廣告法》第7條明確規(guī)定，廣告中不得使用“國家級(jí)、最高級(jí)、最佳”等用語，恒大雅苑使用世界級(jí)、國際級(jí)、頂級(jí)顯然違法了該條規(guī)定。至于綠化面積和小區(qū)內(nèi)湖面積如果與廣告宣傳有出入，當(dāng)然也是虛假廣告，但是葉翔鋒指出對(duì)普通消費(fèi)者來說要舉證證明這點(diǎn)相當(dāng)困難。

   2010年底12月27日，伍先生委托律師實(shí)名向長沙市開福區(qū)工商行政管理局實(shí)名舉報(bào)上述違規(guī)行為。學(xué)法律出身的伍先生表示，虛假廣告和欺詐廣告是開發(fā)商經(jīng)常使用的伎倆，但普通老百姓是不懂得維權(quán)的，去法院起訴百分之九十是業(yè)主吃虧——法院最終采信的是業(yè)主簽署的合同，對(duì)于虛假廣告卻無能為力。

   對(duì)于消費(fèi)者的投訴，工商部門應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)作出答復(fù)，但是截至目前，開福區(qū)工商行政管理局并沒有對(duì)伍先生的投訴作出答復(fù)。該局商標(biāo)廣告科一位姓肖的工作人員向《法人》記者表示，他們近期的確收到三份對(duì)“恒大雅苑”的投訴，但不是伍先生關(guān)于“世界級(jí)皇家園林”等禁用詞匯的投訴，而是關(guān)于綠化和內(nèi)湖面積的。關(guān)于綠化面積不達(dá)標(biāo)的投訴，因?yàn)椤昂愦笱旁贰鄙形赐耆⒐?，無法判斷其是否能達(dá)到廣告所宣傳的綠化率。

   肖姓工作人員還表示，如果“恒大雅苑”真的存在伍先生投訴的違規(guī)使用“世界級(jí)、國際級(jí)、頂級(jí)”詞匯情況，他們?cè)诓樽C屬實(shí)后，一定根據(jù)相關(guān)法律予以處罰。

   葉翔鋒律師指出，在房地產(chǎn)銷售中，廣告和銷售宣傳資料對(duì)購房人起著非常重要的作用，尤其是在預(yù)售階段，購房人將要購買的房產(chǎn)僅是在建工程，他們據(jù)以決定是否買房的依據(jù)就只有廣告。但是由于目前市場監(jiān)督機(jī)制還不到位，法律規(guī)范還沒有完善，再加上一些市場主體的法制意識(shí)不強(qiáng)，虛假廣告在房地產(chǎn)行業(yè)肆意泛濫。

    擾民式垃圾短信推廣

   在“恒大雅苑”登記過自己的手機(jī)號(hào)碼后，伍先生就陸續(xù)收到來自恒大地產(chǎn)的垃圾短信，其中最近的證據(jù)證明的就有四次，分別發(fā)送于2010年12月21日、24日、31日，“恒大雅苑”樓盤三次向伍先生的手機(jī)發(fā)送銷售廣告垃圾短信，12月31日這天，恒大海南分公司也向其發(fā)送銷售廣告的垃圾短信。

   同時(shí)伍先生還告訴記者，伴隨著恒大發(fā)送的大量垃圾短信，在僅向“恒大雅苑”方公布過該手機(jī)號(hào)的前提下，他還不斷接到裝修公司、家具公司、高利貸機(jī)構(gòu)甚至找“小姐”之類的垃圾短信。

   一位房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士透露，手機(jī)短信式的宣傳是樓盤宣傳中成本相對(duì)較低的一種方式，壓縮宣傳費(fèi)用也是提高利潤的方式，畢竟相比在平面媒體和網(wǎng)站做廣告等途徑，手機(jī)短信宣傳的費(fèi)用支出太便宜了，也能保證被更多目標(biāo)客戶看到。

   “開發(fā)商為了銷售，就可以讓我的手機(jī)變成垃圾桶了嗎？老百姓的手機(jī)沒有道理成為他們的廣告平臺(tái)?！蔽橄壬鷮?duì)恒大地產(chǎn)的行為頗為憤怒。事實(shí)上在形形色色的垃圾短信中，樓盤推廣告是用的最多的一種，很多消費(fèi)者也都像伍先生一樣憤怒，但卻無可奈何，誰也不可能為了幾條短信去起訴一個(gè)開發(fā)商，而這點(diǎn)也正是開發(fā)商放心大膽使用垃圾短息推銷樓盤的原因所在。

   但是愛較真的伍先生不是尋常人。2010年12月27日，伍先生以發(fā)送垃圾短信侵權(quán)為由對(duì)恒大地產(chǎn)提起訴訟，請(qǐng)求法院判決恒大地產(chǎn)向自己書面賠禮道歉，并賠償1000元人民幣損失。

   “我是把這起訴訟當(dāng)成公益來做，其實(shí)與恒大地產(chǎn)的全部較量都帶有公益的性質(zhì)，為了我自己沒必要這么賣力”。了解伍先生的背景就知道這不是空話，早在2008年，從事法律研究的伍先生就與當(dāng)?shù)匾幻W(wǎng)站總裁一起，由湖南湘和律師事務(wù)所肖應(yīng)華律師代理發(fā)起了中國第一場垃圾短信公益訴訟，湖南電視臺(tái)、中央電視臺(tái)等媒體對(duì)此做了專門報(bào)道，隨后在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)等多方推動(dòng)下，《個(gè)人信息保護(hù)法》立法工作得到很大推進(jìn)，同年出臺(tái)的刑法修正案(七)，則增加了“出售或非法提供公民個(gè)人信息罪”。

    伍先生這次起訴恒大地產(chǎn)垃圾短信，肖應(yīng)華律師再次免費(fèi)為其代理。

    公積金中心官員直指銀企勾結(jié)

   《法人》雜志2011年1月刊詳細(xì)報(bào)道了“恒大雅苑”拒絕提供住房公積金貸款的問題，這可謂是開發(fā)商在簽訂售房合同階段的潛規(guī)則。

   伍先生向《法人》記者表示，“恒大雅苑”的認(rèn)購書只規(guī)定兩種購房途徑：一是商業(yè)銀行貸款，二是一次性付清房款，直接剝奪了當(dāng)事人公積金貸款的權(quán)利。對(duì)于相當(dāng)一部分購房者來說，他們并不了解自己享有要求開發(fā)商提供住房公積金貸款的權(quán)利，對(duì)于少部分知道權(quán)利的購房者來說，恒大地產(chǎn)則用折扣誘導(dǎo)他們放棄公積金貸款。

   《法人》記者曾以消費(fèi)者身份向“恒大雅苑”售樓人員咨詢公積金貸款事宜，售樓人員給予的答復(fù)是原則上不提供公積金貸款，同時(shí)強(qiáng)調(diào)公積金貸款不如商業(yè)貸款優(yōu)惠，他們的政策是商業(yè)貸款可以享受9折優(yōu)惠，公積金貸款沒有任何優(yōu)惠。

   伍先生屬于消費(fèi)者中的“極端分子”，在確知住房公積金貸款權(quán)利的當(dāng)天晚上，他立即打電話給“恒大雅苑”售樓處主張自己的權(quán)利，一位售樓小姐頗為高傲的說：“我們這里是富二代住的地方，不提供住房公積金貸款，你要公積金貸款到別的地方買去。”這句話把伍先生徹底激怒，“你是在中國的土地上建房子，土地所有權(quán)不是你的，你不執(zhí)行國家政策，我們不歡迎你在這里建房子，把你的房子搬到別的地方建去?！贝朔捳f完，電話那頭的售樓小姐懵了，傲氣全無。

   伍先生的話不只是為出一口氣的義憤之詞。《長沙市住房公積金管理?xiàng)l例》第34條明確規(guī)定：“企業(yè)在預(yù)售或者現(xiàn)售商品房時(shí)不得阻撓或者拒絕購房人選擇住房公積金貸款。對(duì)選擇住房公積金貸款或商業(yè)銀行貸款的購房人，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行同等銷售價(jià)格，不得以任何形式增加不利于選擇住房公積金貸款購房人的附帶條件?！?/p>

   長沙住房公積金管理中心監(jiān)督法規(guī)處負(fù)責(zé)人付炎新向《法人》記者表示，如果伍先生投訴情況查證屬實(shí)，“恒大雅苑”應(yīng)當(dāng)受到處罰。作為在住房公積金管理中心工作多年的官員，付炎新很清楚開發(fā)商排斥公積金貸款的潛規(guī)則，其背后的真正原因還是開發(fā)商與銀行的利益捆綁。

   付炎新在接受《法人》記者采訪時(shí)將開發(fā)商與銀行的勾結(jié)總結(jié)為三點(diǎn)：第一，對(duì)于開發(fā)商來說，不論是在拿地、審批還是在建設(shè)、完工等投資房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，都會(huì)和銀行有資金鏈上的往來，開發(fā)商在前期開發(fā)的時(shí)候從某個(gè)銀行貸款幾個(gè)億，銀行附加的條件往往就是房子出來后必須在這里辦理住房貸款。

   第二，開發(fā)商和銷售商經(jīng)常不是一家，很多開發(fā)商習(xí)慣將自己的樓盤委托給其他地產(chǎn)商銷售。開發(fā)商自身也許懂得住房公積金貸款是法律規(guī)定的必須提供的購房選擇之一，但是受委托的銷售商卻不管這一套，只根據(jù)自己的利潤回報(bào)選擇與自己關(guān)系好的銀行簽訂貸款協(xié)議。

   第三，赤裸裸的回扣關(guān)系。地產(chǎn)商在某個(gè)銀行貸款，銀行就給他們多少回扣，住房公積金管理中心屬于政府機(jī)構(gòu)，不可能有這層利益關(guān)系。

    由一位政府官員的口中說出開發(fā)商與企業(yè)的勾結(jié)，讓人頗感吃驚。

   付炎新告訴《法人》記者，伍先生起訴“恒大雅苑”不提供住房公積金貸款并引起媒體關(guān)注后，“恒大雅苑”即與長沙市住房公積金管理中心簽約，理論上“恒大雅苑”的樓盤都可以進(jìn)行公積金貸款，但是也只是理論上而已，《法人》記者前往咨詢的時(shí)候，“恒大雅苑”對(duì)公積金貸款仍是排斥態(tài)度。

    開發(fā)商與政府涉嫌利益瓜葛

   一直以為“恒大雅苑”的開發(fā)商是恒大地產(chǎn)，恒大地產(chǎn)也對(duì)外宣稱“恒大雅苑”是自己的樓盤。但是在2010年8月9日起訴“恒大雅苑”的時(shí)候，伍先生卻發(fā)現(xiàn)事有蹊蹺，他交付的定金發(fā)票上蓋章的是長沙寶瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“寶瑞地產(chǎn)”)，寶瑞地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)是什么關(guān)系？

   帶著這個(gè)疑惑，伍先生去工商部門查閱寶瑞地產(chǎn)的詳情，結(jié)果顯示，該公司的注冊(cè)資金僅僅為800萬元人民幣(恒大地產(chǎn)集團(tuán)長沙置業(yè)有限公司出資480萬元人民幣，持股60%，珠海市金揆房地產(chǎn)信息咨詢有限公司出資320萬元人民幣，持股40%)。

   伍先生納悶了，根據(jù)“恒大雅苑”的宣傳，可以核實(shí)其房地產(chǎn)開發(fā)面積為150萬平方米，均價(jià)為7000元，總價(jià)值在100億元以上。即使土地價(jià)格以房價(jià)三分之一計(jì)算，“恒大雅苑”樓盤的地價(jià)也有30多億元，寶瑞地產(chǎn)是如何拿下地塊的呢？

   2010年12月27日，伍先生向長沙市政府遞交政府信息公開申請(qǐng)書，申請(qǐng)長沙市政府公開以下事項(xiàng)：1、注冊(cè)資金僅僅為800萬元的長沙寶瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是否具備開發(fā)“恒大雅苑”所處地片的相應(yīng)資質(zhì)？2、長沙市政府通過何種途徑將“恒大雅苑”所處地片的相關(guān)權(quán)限交付給長沙寶瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，獲取了多少資金？該資金具體由哪個(gè)單位收取、主管？

   伍先生懷疑在拿地、審批等各個(gè)環(huán)節(jié)中政府為寶瑞地產(chǎn)一路綠燈。如果寶瑞地產(chǎn)并沒有相匹配的開發(fā)實(shí)力，消費(fèi)者的交易安全怎么辦？“很多爛尾樓就是這樣產(chǎn)生的，更重要的是，根據(jù)公司法的規(guī)定，恒大只需要用480萬元向業(yè)主承擔(dān)有限責(zé)任。為了保證自身和廣大業(yè)主的交易安全，我必須申請(qǐng)長沙市政府公開相關(guān)信息。”伍先生說。

   在拿地和審批的問題上，政府和開發(fā)商的勾結(jié)只是伍先生的懷疑。但是在對(duì)開發(fā)商拒絕提供住房公積金貸款問題的查處上，伍先生認(rèn)為政府對(duì)開發(fā)商的袒護(hù)顯而易見。

   伍先生“大鬧”長沙房地產(chǎn)市場后，長沙市住房公積金管理中心、長沙市建委、長沙市房管局組成了聯(lián)合執(zhí)法大隊(duì)，對(duì)長沙市所有拒絕提供住房公積金貸款的樓盤進(jìn)行徹查，住房公積金管理中心負(fù)責(zé)調(diào)查取證，建委和房管局負(fù)責(zé)查處，三方聯(lián)席會(huì)議還邀請(qǐng)了當(dāng)?shù)孛襟w《法制周報(bào)》的記者出席。

   但遺憾的是雷聲大，雨點(diǎn)小。2010年底，《法人》記者前往上述部門了解調(diào)查處理情況，住房公積金管理中心的說法是“年底工作太忙，只是做了電話調(diào)查，還沒有實(shí)地核實(shí)”。建委的說法是，“處罰需要證據(jù)，住房公積金管理中心那邊沒有提供證據(jù)，沒辦法處罰”。

   值得玩味的是，長沙市建委綜合規(guī)劃處陳處長了解《法人》記者采訪意圖后的第一句話是，誰說“恒大雅苑”不提供住房公積金貸款，投訴人投訴的時(shí)候還沒封頂，現(xiàn)在已經(jīng)跟住房公積金管理中心簽約，可以提供住房公積金貸款。陳處長還拿出“恒大雅苑”自己提供的書面解釋，用以證明“恒大雅苑”不存在拒絕提供住房公積金貸款的行為。

   《法人》記者給“恒大雅苑”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人祁智美打電話表示采訪意圖，截止發(fā)稿前尚未得到回復(fù)。

    對(duì)話“挑戰(zhàn)住房公積金第一人”

   《法人》雜志記者(以下簡稱“記者”)：從2010年8月8日起訴“恒大雅苑”以來，你有沒有感覺到壓力？是什么力量支撐你走到今天？

   伍先生(以下簡稱“伍”)：壓力肯定有，畢竟挑戰(zhàn)的是中國最強(qiáng)大的房地產(chǎn)公司之一。但是，在法律理想模式下，站在起點(diǎn)我已經(jīng)看到了終點(diǎn)：勝利一定是屬于我的。如果說，有什么力量支撐我走到今天，那就是法律的精神。當(dāng)然，還有你們新聞媒體，給予了我輿論上的支持。

    記者：在這個(gè)過程中，你遭遇了不少阻力吧？

   伍：對(duì)，阻力非常大。無論是來自開發(fā)商的，還是來自行政部門的，他們的想法和我還是有分歧，行政部門至今還沒有依法給我書面答復(fù)。但是，輿論和網(wǎng)民給了我很大的支持，你們的報(bào)道被轉(zhuǎn)載后，網(wǎng)民給了我很高的評(píng)價(jià)，聲援我的義舉。

    記者：發(fā)現(xiàn)你對(duì)法律和新聞規(guī)則比較了解，這和你的成長背景有關(guān)嗎？

   伍：有，我是學(xué)法律出身的，先后畢業(yè)于中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)和華東政法大學(xué)，目前在法學(xué)會(huì)旗下的一家媒體工作，你的猜測是準(zhǔn)確的。最重要的是，我首先是一名消費(fèi)者、一名業(yè)主。當(dāng)千千萬萬的業(yè)主的利益受到侵害時(shí)，當(dāng)千千萬萬的業(yè)主面對(duì)強(qiáng)大的開發(fā)商忍氣吞聲時(shí)，我想我應(yīng)當(dāng)站出來。如果懂法律的人都不站出來，那么，誰來維權(quán)？誰來給強(qiáng)勢(shì)的房地產(chǎn)商以警示？

    記者：你對(duì)恒大的反應(yīng)和你自己的行為有什么評(píng)價(jià)？

   伍：恒大的開發(fā)商后來找了我，他們長沙公司的一位老總有句話我很喜歡：做企業(yè)不但要賺錢，還要有社會(huì)責(zé)任感，我敬仰這種責(zé)任感，這與你們《法人》雜志倡導(dǎo)的精神也是一致的。恒大此前的行為，我認(rèn)為是強(qiáng)勢(shì)、虛假而不負(fù)責(zé)任的，發(fā)現(xiàn)他們最近的態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，希望他們能依法辦事。我的行為沒什么好評(píng)價(jià)的，守法、適法，是每一位公民應(yīng)盡的義務(wù)。來源：法人