3月26日，由聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司（簡(jiǎn)稱：聯(lián)合評(píng)級(jí)）、中國(guó)資產(chǎn)證券化研究院和高和資本聯(lián)合主辦的2016年中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化論壇在京舉行。聯(lián)合評(píng)級(jí)總經(jīng)理張志軍表示，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國(guó)仍處于摸索階段。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展依然面臨著法律、稅收等諸多方面的制約，仍需各方破解。

   “論壇的舉辦，一方面為房地產(chǎn)開發(fā)或投資企業(yè)利用資產(chǎn)證券化手段盤活存量、拓寬融資渠道提供一些思路，另一方面也是為包括監(jiān)管、券商、銀行、保險(xiǎn)、基金、信托、法律、會(huì)計(jì)師、評(píng)級(jí)、資產(chǎn)評(píng)估、物業(yè)管理等各家機(jī)構(gòu)共同探討房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的政策、市場(chǎng)、技術(shù)等方面的問題提供一個(gè)平臺(tái)。”張志軍說。

   張志軍介紹到，自2014年資產(chǎn)證券化新規(guī)出臺(tái)以來，市場(chǎng)一直保持著快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，不管是創(chuàng)新產(chǎn)品的數(shù)量，還是產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模，都創(chuàng)下了歷史新高。截至2016年3月，我國(guó)證券化市場(chǎng)存量規(guī)模已達(dá)到6000多億，其中企業(yè)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)存量規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2400多億，而僅2015年的發(fā)行量就達(dá)到了2000億，已經(jīng)超過自2003年試點(diǎn)至2014年發(fā)行的總規(guī)模。從2016年一季度的市場(chǎng)發(fā)行情況來看，今年仍將是資產(chǎn)證券化市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的一年。

   據(jù)悉，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2015年底，我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的市場(chǎng)存量項(xiàng)目已超過10支，業(yè)內(nèi)專家更是預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將實(shí)現(xiàn)井噴式發(fā)展。

   張志軍表示，目前我國(guó)房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)已經(jīng)有了一些嘗試，根據(jù)產(chǎn)品形式不同，大致可以分為這樣四個(gè)大類，其一是標(biāo)準(zhǔn)REITS產(chǎn)品，即是以國(guó)內(nèi)酒店、寫字樓作為標(biāo)的資產(chǎn)，通過REITS打包上市；其二是準(zhǔn)REITS（類REITS），即是將商業(yè)地產(chǎn)打包出售給私募基金，基金設(shè)立項(xiàng)目公司持有該商業(yè)地產(chǎn)，再由基金發(fā)行資產(chǎn)支持證券實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓；其三則是以CMBS、RMBS為代表的住房抵押類貸款支持證券；最后一個(gè)類型是包括酒店收入、門票收入（旅游地產(chǎn)）、物業(yè)管理費(fèi)、租金收入等，涉及收益權(quán)和債權(quán)的基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)支持證券。

   張志軍認(rèn)為，房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)整體規(guī)模還是很小，類REITS產(chǎn)品可復(fù)制性不強(qiáng)、操作難度較大。其中主要的障礙包括有相關(guān)法律法規(guī)的制約（如REITS發(fā)行主體的限制、基金投資范圍的特別要求、投資人數(shù)量的限定等）；相關(guān)稅收制度的缺乏、土地制度引發(fā)的物權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、以及租金回報(bào)率不穩(wěn)定等因素。