來源： 法治周末

   距離2月底上?！版溂沂录卑l(fā)生剛過一個(gè)月，鏈家又陷入了一場(chǎng)因房源問題引發(fā)的“糾紛”里。

   據(jù)《北京娛樂信報(bào)》報(bào)道，購(gòu)房者周女士稱，2015年12月其通過鏈家在北京市朝陽區(qū)望京區(qū)域的門店定下一套97平方米的二手房，當(dāng)天便與房主簽訂了購(gòu)房協(xié)議。此前，周女士被鏈家方告知該房屬于抵押房，但在臨近房屋解押時(shí)間時(shí)，她卻被告知已經(jīng)入手的房屋除有抵押之外還涉及一筆擔(dān)保，銀行暫時(shí)無法解押房屋，因此她無法完成過戶。

    報(bào)道提及的這一事實(shí)，法治周末記者從鏈家地產(chǎn)的公關(guān)李先生處得到了確認(rèn)。

   一個(gè)多月前，在上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)召開的關(guān)于房產(chǎn)中介消費(fèi)者滿意度調(diào)查的發(fā)布會(huì)上，上海市民黃先生曾痛陳鏈家欺瞞房產(chǎn)抵押和房東信譽(yù)的情況，引發(fā)輿論眾議。

    鏈家為何頻頻出現(xiàn)房源問題？

    鏈家稱問題出在銀行

   據(jù)媒體報(bào)道，周女士最初認(rèn)為，鏈家作為中介，在接受了自己超過17萬元的中介費(fèi)后，并沒有提供讓人放心的服務(wù)。

    周女士遇到的情況是鏈家有意為之，還是業(yè)主刻意隱瞞，抑或其他原因？

    法治周末記者聯(lián)系了鏈家地產(chǎn)的公關(guān)李先生，他對(duì)記者解釋，鏈家對(duì)此事沒有責(zé)任。

    “是銀行設(shè)置了交易障礙?！崩钕壬Q，賣房人除了將自住宅抵押給 民生銀行外，還用自己擔(dān)任法定代表人的一家公司替他的朋友做了擔(dān)保，因賣房人的朋友曾向同一家民生銀行申請(qǐng)了200萬元貸款。

   李先生對(duì)法治周末記者解釋稱，銀行方面表示如果賣房人朋友還不上貸款，賣房人存在一定責(zé)任，其用公司做擔(dān)保，倘若該公司里全是壞賬，便會(huì)涉及到法定代表人本身的資金，“這只是該分行的內(nèi)部規(guī)定，要求只有業(yè)主朋友的貸款還完之后，房屋才能解押”。

   據(jù)李先生介紹，業(yè)主與鏈家溝通的時(shí)候，并沒有提及自己還有一筆公司擔(dān)保。在進(jìn)行房源核查時(shí)，鏈家查詢了抵押情況及是否有查封、是否存在訴訟等可能影響交易的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。當(dāng)業(yè)主陪同鏈家工作人員去北京市住建委查詢時(shí)，鏈家只查到了業(yè)主在銀行的貸款抵押情況。

   通常情況下，鏈家能否查到業(yè)主以公司名義進(jìn)行的擔(dān)保情況？法治周末記者致電民生銀行客服趙先生，他表示中介無權(quán)從銀行獲取委托人的所有抵押和擔(dān)保信息。

   像周女士事件中涉及的賣房人公司為別人擔(dān)保借款等情況，李先生稱：“由于在法律上并不影響房屋交易，且涉及個(gè)人隱私，業(yè)主不一定如實(shí)說，我們也不會(huì)問?！?/p>

   李先生說，周女士一事發(fā)酵兩天后，鏈家邀請(qǐng)業(yè)主、客戶和銀行協(xié)商，已于3月23日在銀行完成了單獨(dú)解押業(yè)務(wù)。鏈家后續(xù)將再協(xié)助業(yè)主和客戶進(jìn)行房子交易、過戶等程序。

   “這個(gè)案例太特殊了?！崩钕壬诮邮芊ㄖ沃苣┯浾卟稍L時(shí)表示，此前周女士對(duì)鏈家的業(yè)務(wù)和權(quán)責(zé)不了解，經(jīng)過后續(xù)深入溝通和協(xié)商，也消除了對(duì)鏈家的誤解。

    鏈家是否存在審核失察

    在周女士事件中，鏈家是否存在著審查疏漏？

   中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)理事、北京李曉斌律師事務(wù)所主任李曉斌告訴法治周末記者，將周女士購(gòu)房遇阻歸因?yàn)殒溂覜]盡到審查義務(wù)欠妥，賣房人用其擔(dān)任法定代表人的公司給朋友貸款做擔(dān)保，已超出鏈家的審核范圍。

   李曉斌律師解釋，這種擔(dān)保情況不屬于賣房人個(gè)人擔(dān)保，通常情況下，只要賣房人把自己的貸款還清，銀行就應(yīng)該解押，銀行無權(quán)利要求將其個(gè)人房產(chǎn)繼續(xù)凍結(jié)。

   “而且以公司的名義對(duì)外提供擔(dān)保，與房屋抵押必須進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記備案不同，賣房人可能并沒有做登記備案，房產(chǎn)證上便沒有相應(yīng)印章，如此鏈家更無從審核。”李曉斌說。

   不過，李曉斌認(rèn)為，如果賣房人在為朋友提供擔(dān)保時(shí)，又將房屋二次抵押，且沒有對(duì)鏈家說明，而鏈家在房源審核時(shí)僅發(fā)現(xiàn)了第一道自住宅抵押貸款，卻沒發(fā)現(xiàn)這第二道抵押擔(dān)保，那么鏈家需承擔(dān)一定責(zé)任。

   北京市東元律師事務(wù)所李松律師也表示，如果賣房人在用公司做擔(dān)保的同時(shí)也用其自住宅做了抵押擔(dān)保，那么賣房人的房產(chǎn)證上就會(huì)顯示有兩筆抵押，中介就應(yīng)該能看到兩筆抵押權(quán)人是誰，然后順著這兩筆抵押去銀行審核，并應(yīng)該明確告知購(gòu)房者。

   “但如果房產(chǎn)證上沒有更多的擔(dān)保抵押登記標(biāo)識(shí)，且鏈家在住建委只查到了業(yè)主在銀行的貸款抵押情況，就應(yīng)該不擔(dān)責(zé)。”李松律師對(duì)法治周末記者說。

    鏈家此前多次被曝“隱瞞”房源信息

   雖然鏈家自認(rèn)為對(duì)周女士的購(gòu)房遭遇無責(zé)，但之前有關(guān)鏈家涉及房源審核失察或隱瞞房源關(guān)鍵信息的案例也不少。

   在之前上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，上海市民黃先生介紹，鏈家欺瞞了房產(chǎn)的抵押情況和房東信譽(yù)情況，自己在支付了七成首付后，房子卻接連被三家法院查封。

   法治周末記者通過中國(guó)裁判文書網(wǎng)還查詢到，2014年，鏈家曾因沒有告知購(gòu)房者所購(gòu)房屋存在違章搭建，存在被行政限制而不能過戶的可能，而被購(gòu)房者起訴。最終的結(jié)果是鏈家敗訴。北京市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為，鏈家作為提供房屋買賣居間服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)積極履行調(diào)查和告知義務(wù)。案件所涉房屋存在違章搭建，存在被行政限制而不能過戶的可能，鏈家應(yīng)當(dāng)知曉違章搭建可能導(dǎo)致房屋買賣合同目的無法實(shí)現(xiàn)，并應(yīng)當(dāng)將該事實(shí)如實(shí)全面的告知委托人，并對(duì)房屋無法過戶的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行明確提示。

    那么，鏈家作為中介，其調(diào)查、審核的義務(wù)到底有哪些？

   法治周末記者查閱《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，其中第二十二條規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說明書。

   “中介在審查房源時(shí)，除了自行審查，如核驗(yàn)賣房人的身份證、房產(chǎn)證，若有擔(dān)保，必須審核其房產(chǎn)證，若是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，則要審查結(jié)婚證等。同時(shí)，中介一般也會(huì)讓賣方出具一份保證，承諾自己提供的房屋信息（例如，是否有抵押、是否發(fā)生過非正常死亡等可能影響合同成立的事項(xiàng)）真實(shí)，并對(duì)虛假陳述承擔(dān)責(zé)任?！崩钏烧f。

   鏈家公關(guān)李先生稱，鏈家內(nèi)部有一套嚴(yán)格的房源審核制度，但因涉密，不方便對(duì)法治周末記者公開。對(duì)于在住建委查不到的信息，李先生表示，只能靠業(yè)主誠(chéng)信，否則中介無從審核，例如，業(yè)主在高利貸公司做抵押的情況，前期審查不到，后期在交易過程中如果房子無法過戶，只能由中介承擔(dān)賠償責(zé)任。

   “鏈家今后會(huì)推動(dòng)房源審核機(jī)制升級(jí)，完善交易流程，促進(jìn)公司審核更加完整?！辨溂夜P(guān)李先生表示。

   不過，同處中介行業(yè)的偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉對(duì)法治周末記者表示，從公司角度看沒有人愿意造成這種局面，但在具體個(gè)案中不排除經(jīng)紀(jì)人操作不當(dāng)?shù)那闆r，更因?yàn)楝F(xiàn)有法律環(huán)境下經(jīng)紀(jì)公司仍然承擔(dān)較大的產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)。

   “房產(chǎn)證上有多少抵押章，什么時(shí)候抵押，抵押多少錢，還剩多少尾款沒還，是否在還款過程中有過違約，房產(chǎn)證是否和本人匹配，房屋是否被法院查封等，經(jīng)紀(jì)公司都無從查起，只能讓業(yè)主配合，去銀行、相關(guān)抵押公司和政府相關(guān)部門窗口查詢，而且查詢周期較長(zhǎng)，不能提供實(shí)時(shí)信息。”胡景暉甚至反問法治周末記者，“如果通過產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)了，但在去窗口辦理過戶手續(xù)的這段空檔期，房屋又被抵押或查封，而你已經(jīng)支付了大額預(yù)付款，怎么辦？誰來負(fù)責(zé)？”

   對(duì)于胡景暉反問記者的問題，李松律師認(rèn)為這種情況下中介將不承擔(dān)責(zé)任，“這是賣房人在重復(fù)做抵押”。他建議讓賣方的房屋核驗(yàn)（有無抵押、有無查封）通過后，買方的購(gòu)房資格審核通過后，才開始網(wǎng)簽，這樣會(huì)降低風(fēng)險(xiǎn)。

    相關(guān)立法需升級(jí)細(xì)化

   在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，這種審核疏漏現(xiàn)象的背后其實(shí)是營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)，中介機(jī)構(gòu)本身并沒有太多動(dòng)機(jī)去阻礙市場(chǎng)交易，所以對(duì)于一些購(gòu)房資格造假等現(xiàn)象，中介機(jī)構(gòu)其實(shí)會(huì)睜一只眼閉一只眼地處理。

    “從實(shí)際情況看，房源審核疏漏已經(jīng)是一個(gè)行業(yè)問題?！眹?yán)躍進(jìn)對(duì)法治周末記者說。

   中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)此表示認(rèn)可，他告訴法治周末記者，產(chǎn)權(quán)證核驗(yàn)瑕疵、業(yè)務(wù)員違規(guī)承諾，這些事情在任何房地產(chǎn)中介都有，鏈家相對(duì)而言肯定不是做得差的代表。

   房源審核程序雖繁瑣，卻是保障購(gòu)房者權(quán)益的重要前提，一旦中介公司主動(dòng)和被動(dòng)對(duì)于相關(guān)房源信息失察，就可能苦了購(gòu)房者。是否有相關(guān)法律對(duì)此進(jìn)行規(guī)范？

   胡景暉認(rèn)為，中介公司應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)考核上崗、信用管理檔案、真實(shí)披露信息等方面的管理，但同時(shí)需要政府監(jiān)管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)合力，共同保障購(gòu)房者權(quán)益。

   據(jù)胡景輝介紹，目前對(duì)于中介公司的規(guī)定只有一部住建部出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，“連行政法規(guī)都算不上，所以要盡快加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為、經(jīng)紀(jì)行業(yè)的立法，至少是一個(gè)行政法規(guī)，規(guī)定要盡可能詳盡、可參照、可執(zhí)行，出了問題要怎么判怎么罰都要細(xì)化”。