六項目涉及棚戶區(qū)改造

不同項目的投資收益率分化較大，行業(yè)整體收益率水平下滑明顯

■本報記者 冷翠華

“這個工程不僅要給房子抗震加固，改造期間我們搬出去租房還有搬家費、房租補貼，改造完成后還能增加使用面積，挺好的！”家住北京菜市口附近的張大爺向《證券日報》記者介紹，他所在的小區(qū)馬上要開始抗震加固工程，目前已經(jīng)完成入戶調(diào)查。

在采訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)，盡管老百姓并不知道房屋改造背后的資金來源和運作模式，但他們十分歡迎政府主導(dǎo)的這項工程，尤其是部分居民能有效改善住房條件。

關(guān)系民生的棚戶區(qū)改造工程中，正有越來越多險資的身影。記者根據(jù)保險行業(yè)協(xié)會信披平臺數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年以來，僅涉及關(guān)聯(lián)交易的險資參與棚戶區(qū)改造的案例便有6個。

而在另類投資領(lǐng)域，不動產(chǎn)和基建領(lǐng)域仍是險資投向的主要戰(zhàn)場，這從關(guān)聯(lián)交易的險資投向中就有跡可循。今年以來，關(guān)聯(lián)交易的險資中約有220億元投入到不動產(chǎn)和基建領(lǐng)域，而債權(quán)投資是最主要的形式。

積極參與棚戶區(qū)改造

項目多有擔(dān)保方

在險資的多個投資項目中，參與棚戶區(qū)改造是一項關(guān)系民生的工程。隨著保險業(yè)新“國十條”明確鼓勵險資利用多種形式支持重大基礎(chǔ)設(shè)施、棚戶區(qū)改造等民生工程，最近幾年，險資都投入了較大規(guī)模的資金參與到這類工程中，險資參與棚戶區(qū)改造的資金量已達千億元級別。

根據(jù)披露信息，今年以來，涉及關(guān)聯(lián)交易的險資參與棚戶區(qū)改造的案例共有6起。具體來看，建信人壽受讓“建信托-渝富新型城鎮(zhèn)化及棚戶區(qū)改造集合資金信托計劃（第一期）”3億份，交易金額3.06億元，交易對手為嘉實基金。據(jù)了解，該信托項目投資標(biāo)的是“渝富建-沙坪壩區(qū)新興城鎮(zhèn)化（棚改）基金”，募集資金用于向渝富團的全子公司增資及發(fā)放委托貸款，優(yōu)先級合伙人為建信信托-渝富新型城鎮(zhèn)化及棚改集合資金信托計劃。

同時，“太平-中信國安北京西城區(qū)棚戶區(qū)改造項目不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃”吸引了太平人壽、太平養(yǎng)老和太平再保險的投資，涉及總金額5.3億元。該計劃由太平資產(chǎn)發(fā)起設(shè)立，償債主體為北京信達置業(yè)有限公司，募集資金以債權(quán)方式用于北京市西城區(qū)莊勝二期A-G地塊危改項目。該計劃項下債權(quán)投資由中信國安集團有限公司提供本息全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

在采訪過程中，《證券日報》記者發(fā)現(xiàn)，盡管老百姓并不知道房屋改造背后的資金來源和運作模式，但他們十分歡迎政府主導(dǎo)的這項工程，尤其是部分居民能有效改善住房條件。家住北京菜市口附近的張大爺向記者介紹，他所在的小區(qū)馬上要開始抗震加固工程，目前已經(jīng)完成入戶調(diào)查，“這個工程不僅要給房子抗震加固，改造期間我們搬出去租房還有搬家費、房租補貼，改造完成后還能增加使用面積，挺好的！”他說道。

首都之窗消息顯示，今年北京西城區(qū)棚改共40個項目。而據(jù)媒體報道，未來5年，西城區(qū)將以成片棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)抗震加固等工作為重點，大力推進棚戶區(qū)改造項目，確保2020年基本完成。

27項債權(quán)投資計劃

占比超七成

記者注意到，在不動產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施關(guān)聯(lián)交易的各項投資中，所有棚戶區(qū)改造投資計劃都有保證擔(dān)保方，而其他項目公布了相關(guān)擔(dān)保信息的并不多。業(yè)內(nèi)人士表示，投資計劃有擔(dān)保人會增加一層安全保護，與險資的風(fēng)險偏好相契合。

在資產(chǎn)荒的大背景下，險資都在思考如何能找到安全、收益率相對較高的投資產(chǎn)品。記者發(fā)現(xiàn)，今年，險資一如既往地青睞房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，截至目前該領(lǐng)域涉及關(guān)聯(lián)交易的投資總額達220億元左右。

在投資形式上，險資大多采取債權(quán)投資的方式。在今年到目前為止的38項不動產(chǎn)投資關(guān)聯(lián)交易項目中，共有27項為債權(quán)投資，占比為71%。而去年同期，險資關(guān)聯(lián)交易中債權(quán)計劃的占比約25%，（組合類）保險資管產(chǎn)品占比約22.7%。

根據(jù)中保協(xié)官網(wǎng)披露的相關(guān)信息，今年以來，截至目前，從涉及關(guān)聯(lián)交易的債權(quán)投資計劃投資金額來看，中再壽險認(rèn)購的“中再-百榮世貿(mào)商城不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃”金額達37億元，位居單筆投資金額之首。同時，該債權(quán)投資計劃還獲得了中再財險25億元的認(rèn)購，以及大地財險18億元的認(rèn)購，3家險企的認(rèn)購金額總和達80億元，投資期限為3+2+6年。

另外幾筆投資金額較大的債權(quán)投資計劃包括：合眾人壽12億元認(rèn)購的“合眾-南寧恒大國際中心不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃”，該計劃募集的資金將用于南寧恒大城市建設(shè)有限公司開發(fā)建設(shè)的南寧恒大國際中心項目。恒大人壽10億元受讓徽商銀行合肥分行在“生命資產(chǎn)-恒大中心不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃”中享有的1000萬份債權(quán)單位所對應(yīng)之債權(quán)計劃受益權(quán)，該投資計劃以合肥粵泰商業(yè)運營管理有限公司作為償債主體，委托資金專項投資于合肥恒大中心C地塊商業(yè)不動產(chǎn)項目。

今年，保險公司還向關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)公司發(fā)起了幾次增資。具體來看，平安人壽以資本金向平安不動產(chǎn)增資51.68億元，增資后，前者持有平安不動產(chǎn)的股權(quán)從49%增長至49.5%。增資金額超過上季末凈資產(chǎn)的1%，構(gòu)成重大關(guān)聯(lián)交易。通過本次增資，平安不動產(chǎn)注冊資本從100億元變更為200億元。

前海人壽5月份披露信息，該公司向?qū)毮芫频晖顿Y有限公司增資0.8億元。據(jù)介紹，該酒店開發(fā)核心資產(chǎn)為位于深圳市大鵬新區(qū)大鵬半島的桔釣沙國際度假酒店項目，前海人壽以7.08億元持有酒店開發(fā)40%的股權(quán)。為了保證工程的順利推進，并按照預(yù)定計劃投入使用，前海人壽同意與其他股東等比例增資，其中前海人壽增資金額為0.8億元，占比40%，以在建設(shè)投資已接近尾聲、項目即將營業(yè)的情況下，保證前海人壽的股權(quán)比例以及投資的預(yù)期收益。

此外，泰康人壽向其子公司武漢聯(lián)投雙湖房地產(chǎn)公司增資0.45億元。武漢聯(lián)投雙湖地產(chǎn)公司是泰康人壽為投資建設(shè)武漢養(yǎng)老社區(qū)及配套設(shè)施，通過北京國際信托集合資金信托計劃收購100%股權(quán)的項目公司。

整體投資收益率下滑

部分項目收益率仍達10%

今年年初以來，險資投資收益率如何？這不僅是險企關(guān)心的問題，也是業(yè)內(nèi)人士普遍關(guān)注的焦點問題。從披露了收益率預(yù)期的關(guān)聯(lián)交易情況來看，險資在不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資收益率差異較大，最高達10%，最低的為4.2%，平均收益率為6.84%，而在《證券日報》記者采訪的兩位業(yè)內(nèi)人士看來，這一平均數(shù)字絕對高于行業(yè)整體的收益率，行業(yè)實際的收益率比這個要低不少。

具體來看，今年以來共有10家險企投資的不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃公布了預(yù)期投資收益率，涉及到7個投資計劃。其中，投資收益率最高的達10%，分別是合眾人壽投資的“合眾-南寧恒大國際中心不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃”，以及恒大人壽投資的“生命資產(chǎn)-恒大中心不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃”。建信人壽受讓的“建信托-渝富新型城鎮(zhèn)化及棚戶區(qū)改造集合資金信托計劃（第一期）”預(yù)期收益率為8%。投資收益率最低的是中荷人壽投資的“中意-揚中棚改債權(quán)投資計劃”，預(yù)期年化收益率為4.20%。根據(jù)公開了相關(guān)數(shù)據(jù)的項目計算，險資不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃的預(yù)期年收益率為6.84%。

對10%的收益率預(yù)期，兩位接受記者采訪的險企投資人士均表示十分驚訝。其中，某壽險公司資產(chǎn)管理事業(yè)部負責(zé)人表示：“數(shù)據(jù)出錯了吧？或者是以前遺留下來的老項目。”他表示，即使是在去年，債權(quán)計劃10%的年收益率也是很少見的，他介紹道，在和業(yè)內(nèi)人士交流時，大家都稱今年險資的債權(quán)投資計劃收益率大幅下降了50%左右，一般的商業(yè)地產(chǎn)或者煤炭業(yè)債權(quán)投資計劃預(yù)期收益率能達到6%左右，有的安全性較高但收益率較低的項目收益率僅有4%左右。另一位險企投資負責(zé)人表示，從行業(yè)層面看，今年新增的險資債權(quán)投資收益率平均大約在5%-6%，去年的這一水平大約在6%-7%。

在資產(chǎn)荒的大背景下，保險資金面臨著較大的投資壓力，公司經(jīng)營業(yè)績也受到了較大影響。在這種形勢下，大多數(shù)險資在投資時仍然將控制風(fēng)險、尋求穩(wěn)定收益放在首位，但也有聲音表示擔(dān)心部分資產(chǎn)驅(qū)動負債型險企或許會選擇較為激進的投資路徑。