時(shí)代周報(bào)記者 胡秋實(shí) 發(fā)自上海

近日，保監(jiān)會(huì)下發(fā)文件《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)投資及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資自查有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》）。《通知》提到，不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅、不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等；要求各保險(xiǎn)公司在11月15日前進(jìn)行自查。

受限于實(shí)體經(jīng)濟(jì)與投資渠道，房地產(chǎn)是不少保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)配置的主要方向。中國平安三季度報(bào)告顯示，其投資性房地產(chǎn)360.09億元，相比去年底增長30%，是中國人壽、中國太保、新華保險(xiǎn)投資性房產(chǎn)總和的2倍多。

一位保險(xiǎn)業(yè)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，這次保險(xiǎn)業(yè)嚴(yán)查的不動(dòng)產(chǎn)投資，和房地產(chǎn)領(lǐng)域的嚴(yán)控有很大關(guān)聯(lián)。平安地產(chǎn)業(yè)務(wù)估計(jì)會(huì)受到一定影響，應(yīng)該不會(huì)大手筆拿地。

中國平安投資者關(guān)系處向時(shí)代周報(bào)記者表示，投資性房地產(chǎn)的占比在公司資產(chǎn)配置里相對(duì)并不高，主要都是固定收益類，比如債券；300多億元相對(duì)于總資產(chǎn)而言，不能說有很大影響。未來是否收縮，尚無法確定，因?yàn)橥顿Y配比都是按照相關(guān)政策規(guī)定和風(fēng)險(xiǎn)去做。

摸底不動(dòng)產(chǎn)

《通知》中表示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持長期投資、價(jià)值投資和資產(chǎn)負(fù)債匹配管理原則，避免參與短期炒作，不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅，不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（包括一級(jí)土地開發(fā)），不得向不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目提供無擔(dān)保債權(quán)融資，不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項(xiàng)目公司除外）。而對(duì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，保監(jiān)會(huì)也要求其剩余土地使用年限不得低于15年。

《通知》還提到，統(tǒng)計(jì)范圍為截至2016年9月末，包括保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)自用和投資性房地產(chǎn)情況，例如項(xiàng)目名稱、所在區(qū)域、資產(chǎn)性質(zhì)、標(biāo)的類型、經(jīng)營狀況等十項(xiàng)內(nèi)容。其中“標(biāo)的類型”，指投資不動(dòng)產(chǎn)的基本用途，包括商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、辦公不動(dòng)產(chǎn)、商住兩用不動(dòng)產(chǎn)、保障房(廉租房)、養(yǎng)老社區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)住宅及其他。

而另一份基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況明細(xì)表有13項(xiàng)內(nèi)容，要求統(tǒng)計(jì)截至今年9月末，直接以物權(quán)、股權(quán)、債權(quán)形式投向不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品的情況。如果涉及商業(yè)住宅投資的，必須在其他說明事項(xiàng)中單獨(dú)說明。

事實(shí)上，早在2010年，保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》（下稱《辦法》）中便對(duì)上述禁投相關(guān)項(xiàng)目做出規(guī)定。相較于《辦法》，此次《通知》將投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅、直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（包括一級(jí)土地開發(fā)）列為首要禁投領(lǐng)域。

2014年2月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險(xiǎn)資金運(yùn)用比例監(jiān)管的通知》明確規(guī)定，保險(xiǎn)公司權(quán)益類資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)、其他金融資產(chǎn)、境外投資的賬面余額占保險(xiǎn)公司上季度末總資產(chǎn)的監(jiān)管比例分別為不高于30%、30%、25%、15%。

在國內(nèi)保險(xiǎn)公司中，中國平安涉足不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模令人矚目。就在上個(gè)月，10月12日，中國平安在天津的土地市場上以總價(jià)76億元、溢價(jià)率99%將西青張家窩鎮(zhèn)的土地收入囊中，該宗土地成交樓板價(jià)約20417元/平方米。

平安不動(dòng)產(chǎn)兇猛

中國平安三季度報(bào)告顯示，2016年1-9月中國平安營業(yè)收入5461.1億元，歸屬于母公司股東的凈利潤為565.08億元，歸屬于母公司股東扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤560.73億元，同比增長16.5%。

截至2016年9月30日，中國平安總資產(chǎn)5.29萬億元，投資性房地產(chǎn)360.09億元，相比2015年底的275.09億元增長了30.9%。中國平安往年年報(bào)顯示，2012-2015年投資性房地產(chǎn)分別是150.49億元、182.64億元、173.71億元、275.09億元。

同為上市保險(xiǎn)公司，截至三季度末，中國人壽、中國太保、新華保險(xiǎn)投資性房地產(chǎn)分別為12.02億元、74.08億元、31.97億元。其中，中國人壽的投資性房地產(chǎn)相比3年前有所下降，中國太保、新華保險(xiǎn)增速趨緩。

房地產(chǎn)業(yè)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，平安多是與國內(nèi)開發(fā)商聯(lián)合拿地，并且中國平安基本不參與項(xiàng)目操盤，而是以財(cái)務(wù)投資身份出現(xiàn)。

一位前中國平安人士也向時(shí)代周報(bào)記者表示，平安在拿地前期，尤其是融資時(shí)，信托、銀行也會(huì)參與進(jìn)來，但后期都會(huì)交給平安不動(dòng)產(chǎn)去打理。平安是以投資人的身份持有股權(quán)。

資料顯示，平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司是中國平安保險(xiǎn)下屬子公司，為中國平安旗下專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)平臺(tái)，目前已發(fā)展成為覆蓋開發(fā)投資、工業(yè)物流、商業(yè)地產(chǎn)、策略及海外投資、養(yǎng)生度假等領(lǐng)域的專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理公司。依托中國平安的綜合金融平臺(tái)，可靈活配置自有資金、第三方資金及保險(xiǎn)資金。

平安不動(dòng)產(chǎn)官方頁面上顯示，開發(fā)投資的商業(yè)住宅有北京華潤昆侖域、杭州綠城楊柳郡、上海招商花園城，商業(yè)地產(chǎn)中包括武漢平安金融中心、深圳平安金融中心等；養(yǎng)生度假的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目如合悅江南項(xiàng)目、悅景莊西雙版納項(xiàng)目；另外還有工業(yè)物流、海外不動(dòng)產(chǎn)等。

工商資料數(shù)據(jù)顯示，平安不動(dòng)產(chǎn)上海分公司2013年凈利潤虧損5136.33萬元，2014年凈利潤虧損4807.6萬元，2015年扭虧凈利潤6407.3萬元。

http://www.time-weekly.com/html/20161122/35235_1.html