專家建議成立不動產(chǎn)投資基金自律監(jiān)管組織

監(jiān)管層正在研究推進

本報記者 徐昭

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點推進工作有了新進展。中國證券報記者獨家獲悉，多方市場參與者向監(jiān)管層建議，在借鑒美國全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(NAREIT)成功經(jīng)驗的基礎上，結合中國市場的特點，統(tǒng)籌不動產(chǎn)證券化相關參與方自律監(jiān)管，將住房租賃企業(yè)、資產(chǎn)證券化管理人、物業(yè)運營服務機構、房地產(chǎn)估價機構、評級機構等市場參與方納入監(jiān)管體系，規(guī)范REITs市場的發(fā)展。

據(jù)了解，監(jiān)管層正在研究該建議的可行性，下一步將考慮推進統(tǒng)一的自律監(jiān)管體系建設，但究竟是成立類似于美國NAREIT的不動產(chǎn)投資基金協(xié)會還是新設立內(nèi)部機構等組織形式還沒有定論，監(jiān)管層將綜合權衡各方意見建議，最終確定。

統(tǒng)一自律監(jiān)管體系亟需建立

業(yè)內(nèi)人士提出，國際上對于REITs風險控制都有嚴格的監(jiān)管和信息披露的準則要求，希望監(jiān)管部門出臺一些操作規(guī)范指引并成立一個行業(yè)協(xié)會，指導包括房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)的市場參與各方嚴格執(zhí)行，做好風險防范。

碧桂園集團深圳區(qū)域法務副經(jīng)理李冰認為，現(xiàn)在雖然沒有這個統(tǒng)一的自律平臺，但中國的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品從開始就不缺乏監(jiān)管。相對于監(jiān)管來講，自律協(xié)會的一個宗旨應該是推動產(chǎn)品與實體經(jīng)濟的有效結合。同時，了解機構在發(fā)行產(chǎn)品中遇到的問題與困難，比如稅收優(yōu)惠的推進、機構間協(xié)調(diào)配合問題，這些阻礙產(chǎn)品發(fā)行的問題都需要自律協(xié)會來了解，統(tǒng)一與監(jiān)管部門來溝通。

“現(xiàn)在資產(chǎn)證券化業(yè)務培訓多由交易所、登記機構來組織進行，培訓范圍也限于金融機構的人員，針對企業(yè)等融資方還沒有系統(tǒng)的課程?！崩畋硎?，從融資方來說，雖然可以通過一些專業(yè)網(wǎng)站了解產(chǎn)品發(fā)行信息，但是獲得的信息量，對產(chǎn)品的發(fā)行渠道、各種渠道的融資成本、時間成本和風險都了解不足，亟需一個行業(yè)自律協(xié)會來做專業(yè)化的培訓和技術支持等工作，使產(chǎn)品發(fā)行情況更加透明化、專業(yè)化。

市場分析人士指出，我國物業(yè)評估市場較為分散，商業(yè)地產(chǎn)估值方面的數(shù)據(jù)較為欠缺，未來應該盡快整合形成一個行業(yè)自律協(xié)會，推出行業(yè)公認的評估標準，逐步形成資本化率的數(shù)據(jù)庫和管理，避免評估在競爭中失真。

監(jiān)管層或就自律監(jiān)管模式達成共識

此前，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》強調(diào)，要建立健全自律監(jiān)管體系，從相關表述中，似乎可以看出針對不動產(chǎn)自律監(jiān)管體系的端倪。

通知要求，中國證券業(yè)協(xié)會、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會要加強配合，搭建住房租賃資產(chǎn)證券化自律監(jiān)管協(xié)作平臺，加強組織協(xié)作，加快建立住房租賃企業(yè)、資產(chǎn)證券化管理人、物業(yè)運營服務機構、房地產(chǎn)估價機構、評級機構等參與人的自律監(jiān)管體系，研究推動將住房租賃證券化項目表現(xiàn)納入住房租賃企業(yè)信用評價體系考核指標，依法依規(guī)對嚴重失信主體采取聯(lián)合懲戒措施。

中國證券報記者了解到，部分業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)關注到了該表述，并認為上述安排具有較強的前瞻性與重大意義，同時也猜測可能代表了證監(jiān)會和住建部對于不動產(chǎn)證券化自律監(jiān)管模式達成了一定的共識。

此前，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會副秘書長陳春艷透露，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會成立了REITs工作小組，將會同有關部門共同推動公募REITs發(fā)展。下一步，將在《基金法》框架下推動RE-ITs基本制度設計，加快構建資產(chǎn)證券化上市規(guī)則和REITs監(jiān)管與自律體系。

李冰認為，結合國內(nèi)外經(jīng)驗，中國不動產(chǎn)投資基金協(xié)會應該還是由監(jiān)管機構來發(fā)起，交易所、登記機構等RE-ITs市場主要參與方聯(lián)合設立，同時吸收現(xiàn)有專業(yè)化平臺的建設經(jīng)驗，考慮具有豐富發(fā)行經(jīng)驗的大型發(fā)行機構作為主要會員單位，此外還可以考慮配備一些專家學者作為理事團隊。