【深度觀察】北京一些“限競(jìng)房”為啥要轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房

近日，北京市住建委就限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售管理辦法公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)。意見(jiàn)要求限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)作出對(duì)比，價(jià)差比低于15%時(shí)，項(xiàng)目將由開(kāi)發(fā)商直接作為商品房銷售；價(jià)差比不低于15%時(shí)，將收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。此舉是在北京樓市的“限改共”傳言發(fā)酵了近兩個(gè)月后，官方給出的“實(shí)錘”。

2016年，為了治理樓市“高燒”不退，北京出臺(tái)了“9·30新政”?！跋薹?jī)r(jià)、控地價(jià)”方式競(jìng)得土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。由于土地出讓時(shí)就被“鎖定”房?jī)r(jià)，其價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)，這讓限房?jī)r(jià)樓盤(pán)一經(jīng)出現(xiàn)就備受期待。

一年多來(lái)，北京大批宅地以此規(guī)則成交，首批項(xiàng)目也即將入市?！跋薷?jìng)房”從土地出讓時(shí)就提前鎖定了住房的上市銷售價(jià)格，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)炒作地價(jià)與房?jī)r(jià)。為何還要再做變化與調(diào)整？

業(yè)內(nèi)人士透露，這主要源于限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷售情況與設(shè)想不同，在實(shí)際銷售市場(chǎng)上，該類房屋的均價(jià)低于周邊的二手房?jī)r(jià)格，形成了倒掛。特別是在房?jī)r(jià)高企的二環(huán)、三環(huán)內(nèi)，相比于售價(jià)十二三萬(wàn)的項(xiàng)目，均價(jià)七八萬(wàn)的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，被認(rèn)為是高性價(jià)比產(chǎn)品，不少人通過(guò)各種手段爭(zhēng)取購(gòu)房名額。

由于銷售限價(jià)是土地出讓時(shí)敲定的，而評(píng)估價(jià)是接近銷售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，因此銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)的比值越低，就意味著樓盤(pán)的漲幅大、牟利空間大。有業(yè)內(nèi)人士指出，其中很多購(gòu)房人都是本著“買(mǎi)到即賺到”的動(dòng)機(jī)參與的，導(dǎo)致了真正自住的剛需家庭最終能購(gòu)買(mǎi)到的概率大大降低。除此之外，部分樓盤(pán)也變相加價(jià)，在購(gòu)房款之外再加一筆高昂的排號(hào)費(fèi)。一些開(kāi)發(fā)商更是借政策紅利獲利，導(dǎo)致購(gòu)房者利益受損。

新出爐的銷售規(guī)則，正是為了壓縮牟利空間。北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目拍地規(guī)則和銷售政策，既防止開(kāi)發(fā)商炒地推高房?jī)r(jià)、地價(jià)獲取暴利，也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市場(chǎng)價(jià)明顯偏低引起投資投機(jī)購(gòu)房人炒房獲取暴利。最終的目的就是讓限房?jī)r(jià)項(xiàng)目分配到剛需家庭手中，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。

此次征求意見(jiàn)稿的“評(píng)估價(jià)”，將決定“限競(jìng)房”未來(lái)的銷售方式。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛舉例說(shuō)，如果某限房?jī)r(jià)項(xiàng)目在土地出讓時(shí)所限定的銷售均價(jià)為5萬(wàn)元/平方米、之后的評(píng)估價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米，那么該項(xiàng)價(jià)差比低于15%，這些房源就是商品房，具備本市購(gòu)房資格的都可購(gòu)買(mǎi)；但如果評(píng)估價(jià)為7萬(wàn)元，那么價(jià)差就高于15%，就會(huì)變成共有產(chǎn)權(quán)房。“由此來(lái)看，這種轉(zhuǎn)化只針對(duì)價(jià)差較大的一些‘熱點(diǎn)’項(xiàng)目?！?/p>

北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，“總的看，85%的設(shè)定比例是經(jīng)過(guò)綜合考量和測(cè)算的。按這個(gè)比例，目前已推出的限房?jī)r(jià)地塊，經(jīng)初步測(cè)算80%左右的項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)被收購(gòu)，因此對(duì)這類項(xiàng)目總體影響不大。”他指出，如果設(shè)定比例過(guò)高，收購(gòu)項(xiàng)目過(guò)多，會(huì)對(duì)全市普通商品住房供應(yīng)造成影響，不利于商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定。

有意思的是，在征求意見(jiàn)稿出臺(tái)之前，北京市住建委已經(jīng)就“限改共”問(wèn)題向部分房企征求意見(jiàn)，其中不乏房企的反對(duì)聲音。相比房企人士，專家普遍對(duì)該政策持肯定的態(tài)度，認(rèn)為該措施發(fā)揮政策設(shè)計(jì)的初衷，堵住了限價(jià)房政策的一些漏洞。