樓市“金九銀十”成色不足 房價上漲預(yù)期已改變

備受關(guān)注的房地產(chǎn)價格、投資、銷售最新數(shù)據(jù)近日均已公布。接受經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者采訪的專家認為，從公布的相關(guān)數(shù)據(jù)看，在調(diào)控政策從嚴背景下，房地產(chǎn)市場投資和需求顯現(xiàn)出“疲軟”狀態(tài)，樓市“金九銀十”成色不足。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策無松動跡象，居民對房價增長預(yù)期已經(jīng)發(fā)生改變。

20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布9月份70城房價數(shù)據(jù)，據(jù)初步測算，從環(huán)比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%；二手住宅銷售價格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%.31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅比上月分別回落0.2和0.5個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅分別回落1.1和0.6個百分點。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，截止2018年9月，本輪房地產(chǎn)市場上漲周期已經(jīng)長達40個月，繼續(xù)刷新房地產(chǎn)歷史上漲周期最長歷史。1-9月樓市成交依然同比上升。一線城市漲幅回落最明顯，只有廣州上漲。房價上漲集中二三線熱點城市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，從房價上漲和下跌的城市數(shù)量看，房價上漲的城市數(shù)量為64個，相比8月份的67個已經(jīng)出現(xiàn)了減少，這說明部分城市開始步入到降價的行列中。后續(xù)若市場觀望情緒繼續(xù)加重，房價降溫的城市數(shù)量會增加。

從政策看，據(jù)統(tǒng)計，9月單月全國各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達70次，年內(nèi)累計房地產(chǎn)次數(shù)高達385次。9月份上海、北京、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、合肥、廈門等地多部門聯(lián)合開展專項行動，打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域侵害群眾利益違法違規(guī)行為，治理房地產(chǎn)市場亂象。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹在接受經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)記者采訪時表示，本輪調(diào)控時間和強度持續(xù)深化，未來房地產(chǎn)市場走勢的不確定性增強。9月房價環(huán)比漲幅明顯縮窄，市場預(yù)期也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

國家統(tǒng)計局19日發(fā)布投資數(shù)據(jù)顯示，1-9月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較前值小幅回落0.2個百分點，錄得同比增長9.9%。

京東金融副總裁、首席經(jīng)濟學(xué)家沈建光認為，房地產(chǎn)投資小幅下滑，調(diào)控政策從嚴背景下，房地產(chǎn)市場“疲軟”顯現(xiàn)。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資剔除土地購置費對名義價格的影響后，實際情況可能并不樂觀。

瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤認為，居民對房價增長預(yù)期降溫，房地產(chǎn)財富效應(yīng)減弱。未來幾個月，受益于對地方政府融資平臺“合理融資需求”的政策支持，基建投資應(yīng)會繼續(xù)逐步小幅改善。

從資金方面看，1-9月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121882億元，同比增長7.8%，增速比1-8月份提高0.9個百分點。其中，自籌資金40596億元，增長11.4%。

中國民生銀行首席研究員溫彬認為，隨著調(diào)控政策持續(xù)從嚴，未來資金仍然是地產(chǎn)投資主要約束。

沈建光也指出，從房企資金渠道來看，主要資金來源中的國內(nèi)貸款及按揭貸款均同比下降，表明房企現(xiàn)金流仍緊張，后續(xù)須持續(xù)觀察棚改貨幣化政策收緊的影響。

銷售方面，銷售額和銷售面積雙雙回落。1-9月份，商品房銷售面積119313萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-8月份回落1.1個百分點。商品房銷售額104132億元，增長13.3%，增速回落1.2個百分點。專家認為，類似銷售數(shù)據(jù)也會倒逼房企繼續(xù)降價。

嚴躍進表示，從此類增幅可以看出，房屋銷售還是維持正增長態(tài)勢，但是幅度是開始收窄了。近期房地產(chǎn)市場有所降溫，尤其是很多開發(fā)商的推盤并沒有受到市場較好的認可，所謂“金九銀十”也沒有出現(xiàn)。

恒豐銀行研究院宏觀經(jīng)濟研究中心主任蔡浩認為，進入四季度，在融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)或選擇以價換量，以保證現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和完成年度銷售目標。