《北京市物業(yè)管理辦法》出臺(tái)十年后，北京市又誕生一部事關(guān)物業(yè)管理的重磅法規(guī)——《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，并將于5月1日起正式施行。《條例》首次規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)二年、首次提出可組建過(guò)渡性質(zhì)的物業(yè)管理委員會(huì)、首次明確停車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提供給業(yè)主……這些具有突破性的新規(guī)，將推動(dòng)本市小區(qū)物業(yè)管理在法制框架下更好地解決現(xiàn)實(shí)難題。

物業(yè)領(lǐng)域時(shí)隔10年再立法

住宅小區(qū)不僅是居民居住生活的基本單元，也是基層社會(huì)治理的基本單元。如何推動(dòng)業(yè)主自治管理？除了國(guó)務(wù)院于2003年公布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》外，10年來(lái)，《北京市物業(yè)管理辦法》一直是指導(dǎo)物業(yè)實(shí)踐的綱領(lǐng)。

“然而，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，以及居民對(duì)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求不斷提高，由物業(yè)服務(wù)引發(fā)的社會(huì)管理問(wèn)題日益凸顯。”北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人談到，近年來(lái)，12345市民熱線反映的物業(yè)服務(wù)類投訴較多，比如物業(yè)服務(wù)水平低的問(wèn)題，管道老化堵塞的問(wèn)題，電梯維修不及時(shí)的問(wèn)題。這些投訴，一方面反映出以物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)的社會(huì)治理架構(gòu)有待完善，需要重新思考兼具自治管理、市場(chǎng)運(yùn)行、公共服務(wù)和社區(qū)治理等多重屬性的物業(yè)服務(wù)定位和作用。另一方面，也反映出當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)、管理理念和制度措施已不能完全適應(yīng)現(xiàn)階段的公眾要求和社會(huì)治理需求。也因此，奔著問(wèn)題去，用立法破解現(xiàn)實(shí)難題，成為《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的出發(fā)點(diǎn)。

內(nèi)容覆蓋物業(yè)管理“全鏈條”

從內(nèi)容上看，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》共一百零四條，覆蓋了物業(yè)管理的“全鏈條”，主要分為總則，物業(yè)管理區(qū)域，前期物業(yè)，業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)，物業(yè)的使用和維護(hù)，法律責(zé)任和附則八個(gè)部分。

具體看，總則立意于提綱挈領(lǐng)，提出要建立黨建引領(lǐng)、將物業(yè)管理納入社區(qū)治理的工作格局。物業(yè)管理區(qū)域章節(jié)主要是明確物業(yè)管理區(qū)域劃分的原則，對(duì)新建和已有項(xiàng)目如何進(jìn)行差別化處理，為物業(yè)治理打下基礎(chǔ)。前期物業(yè)等章節(jié)，則圍繞前期物業(yè)服務(wù)如何保障后期入住的業(yè)主合法權(quán)益，業(yè)主自治組織的建立和運(yùn)行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約盡職的管理，物業(yè)區(qū)域內(nèi)各行為主體、各單位的職責(zé)，作出了明確清晰的規(guī)定。

引人注目的是，針對(duì)矛盾多發(fā)的物業(yè)費(fèi)問(wèn)題，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并動(dòng)態(tài)調(diào)整。市住建主管部門(mén)應(yīng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)管理人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)參考。

《條例》還規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)共用部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬，公共收益歸全體業(yè)主所有。

多項(xiàng)突破性新規(guī)解難點(diǎn)問(wèn)題

針對(duì)物業(yè)管理的難點(diǎn)熱點(diǎn)問(wèn)題，《條例》做出了多項(xiàng)突破性的新規(guī)定。

如首次明確建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)二年，而自前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

針對(duì)無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)，或者雖然成立了業(yè)主大會(huì)卻未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)，條例創(chuàng)新性提出，可由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)，來(lái)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)。但物業(yè)管理委員會(huì)只是臨時(shí)機(jī)構(gòu)，任期一般不超過(guò)三年，還是要推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

針對(duì)北京諸多社區(qū)私家車多但車位少的現(xiàn)實(shí)，條例首次提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主使用。

對(duì)于高空拋物、外墻脫落導(dǎo)致傷人、擅自拆改承重墻等物業(yè)使用和維護(hù)中的不當(dāng)行為，條例也分門(mén)別類地明確了法律責(zé)任。比如，損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；從建筑物中拋擲物品的，由公安機(jī)關(guān)給予警告，處五百元以上五千元以下的罰款。（記者 趙瑩瑩）