在預(yù)售房當(dāng)?shù)赖那闆r下，購房者買樓時會與開發(fā)商約定房屋面積，并根據(jù)約定面積支付房款。但在辦理房產(chǎn)證過程中，房產(chǎn)證的面積往往會出現(xiàn)縮水或者增大的情況，于是關(guān)于增加或退還房款的糾紛不斷。

   記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少購房者與開發(fā)商簽訂的合同都以套內(nèi)面積來計價，并對套內(nèi)面積出現(xiàn)差異的處理辦法做了明確約定。但在房產(chǎn)測繪時，由于公攤面積的變化造成了建筑面積差異的爭議，這類房產(chǎn)合同沒有明確約定，不少購房者只能吃啞巴虧。建議購房者，除了與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同外，最好再與開發(fā)商簽訂一份補充協(xié)議，對建筑以及公攤面積的差異處理方案再做詳細(xì)約定。需要特別提醒的是，商品房買賣合同糾紛的訴訟期只有2年，核定面積的時間通常以政府部門核發(fā)的房產(chǎn)證為準(zhǔn)。

    文/廣州日報記者 陳鈺鳳

    事因：多變的房屋面積

   2010年，李女士在魁奇二路購買了一套78.29平方米，其中套內(nèi)建筑面積59.40平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e18.89平方米的商品房。計價方式以套內(nèi)面積計算，該商品房單價為每平方米11508.03元，總金額為683577元。

   后來，根據(jù)佛山市城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院測繪結(jié)果表示，該商品房最終套內(nèi)面積為59.94平方米。本次實際測繪的面積比之前簽訂的合同面積增加了0.54平方米。根據(jù)合同的約定，該房屋的總房價達(dá)到了689791元，于是，李女士向開發(fā)商支付了多出來的套內(nèi)面積的房款6214元。開發(fā)商收到房款后，為李女士開具了售房款發(fā)票，載明房屋建筑面積為77.97平方米，單價為8846.88元/平方米，金額為689791元。

   接下來，李女士的房產(chǎn)證辦下來了，房產(chǎn)證上登記的建筑面積是77.97平方米，套內(nèi)建筑面積為59.94平方米。建筑面積比合同上的約定少了0.32平方米。建筑面積縮水的原因是公攤面積減少了，導(dǎo)致總建筑面積也減少。

    爭議：

    開發(fā)商要不要為縮水的公攤面積買單？

   建筑面積縮水了，開發(fā)商該不該退錢給李女士呢？開發(fā)商認(rèn)為，該商品房是以套內(nèi)面積計價的，因此對于公攤面積差異導(dǎo)致的建筑面積減少，開發(fā)商可不做出任何補償。

   但禪城法院指出，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》十四條，當(dāng)出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，沒有明確約定情況下，而面積誤差的絕對值又在3%的范圍內(nèi)，即李女士的房屋建筑面積縮水了0.32平方米，開發(fā)商應(yīng)退還相應(yīng)房款。具體計算方式為：合同約定總房款÷合同約定建筑面積×實際減少建筑面積（合同約定建筑面積-房產(chǎn)證登記建筑面積）。

   因此，開發(fā)商應(yīng)向李女士退還的房款為2794.03元（683577元÷78.29平方米×（78.29平方米-77.97平方米）。

    調(diào)查：

    約定套內(nèi)面積是主流 公攤面積變化爭議大

   記者翻閱廣東省商品房買賣合同發(fā)現(xiàn)，關(guān)于商品房的計價方式主要有兩類。一類是針對預(yù)售房的，如果按套出售，則按套內(nèi)建筑面積計算單價及總價；如果按整幢出售，則按建筑面積計算單價及總價。另一類是針對現(xiàn)房的，則是按套出售，僅計算總價。

   多數(shù)時候，開發(fā)商都會跟購房者簽訂按套內(nèi)面積計算單價的方式計算房款。選擇這種計價方式，在合同中對面積差異的處理辦法也是以套內(nèi)面積作為約定條件，而不是總的建筑面積。

   如果只是套內(nèi)面積出現(xiàn)了偏差，那就很好辦，按照合同辦事，根據(jù)合同里“面積確認(rèn)及面積差異處理”的條款進(jìn)行處理。但如果是建筑面積出現(xiàn)了差異呢？以套內(nèi)面積計價的“面積確認(rèn)及面積差異處理”條款就不適用了。

    而開發(fā)商往往會憑借合同，拒不對建筑面積縮水做賠償。

    提醒：即使合同沒約定 也有退款依據(jù)

    碰到了面積縮水，在購房合同里又沒有對面積差異做出明確約定的情況，購房者怎么辦呢？

   依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?！?/p>

   另外，特別需要注意的是，商品房買賣合同糾紛的訴訟期只有2年，核定面積的時間通常以政府部門核發(fā)的房產(chǎn)證為準(zhǔn)。