房屋租賃合同約定租期長(zhǎng)達(dá)十五年？租金十五年不變？租金押零付十五？近日，周先生依據(jù)這樣一份《房屋租賃合同》將于女士訴至法院，表示其已付清十五年的租金，但于女士一直不將房屋交付其使用，要求于女士退還全部房屋租金并承擔(dān)違約責(zé)任。日前，海淀法院審結(jié)了此案,法院駁回了周先生的全部訴請(qǐng)。

原告周先生訴稱，2016年8月1日，其與于女士簽訂了《北京市房屋租賃合同》，合同約定：周先生承租于女士位于北京市海淀區(qū)紫竹院南路21、23及23號(hào)旁房屋，租賃期為十五年，自2016年8月1日至2031年7月31日，租金為3000元每月，支付方式為押零付十五年。周先生稱，其于2016年8月1日一次性支付于女士租金54萬元，于女士出具了收條。此后，于女士一直推脫、不騰房，其無法入住上述房屋，導(dǎo)致該合同未實(shí)際履行?，F(xiàn)周先生依據(jù)合同關(guān)于“甲方遲延交付房屋達(dá)7日，乙方有權(quán)單方解除合同，甲方違約退回已交房租并賠償乙方違約金5萬元”的約定，多次找于女士協(xié)商辦理退還租金事宜，于女士一致拒絕答復(fù)，故訴至法院，要求解除其與于女士于2016年8月1日簽訂的《北京市房屋租賃合同》，并要求于女士退還租金54萬元、支付違約金5萬元。

被告于女士辯稱，其與周先生不存在房屋租賃關(guān)系，也沒有收取過租金，不同意周先生的全部訴訟請(qǐng)求。

審理中，于女士主張雙方不存在租賃關(guān)系，并提交北京市中信公證處公證書，內(nèi)容為于女士向黃某借款30萬元，月利率為同期銀行貸款利率的四倍，借款期限為三個(gè)月，自2015年7月3日至2015年10月2日止。周先生對(duì)公證書真實(shí)性認(rèn)可，表示其與于女士系通過黃某介紹認(rèn)識(shí)，同意借給于女士30萬元，因其與黃某系朋友關(guān)系，故由黃某代其辦理借款公證事宜。于女士亦認(rèn)可其系向周先生借款。周先生表示因于女士未償還其借款，故雙方簽訂了房屋租賃合同，目的是以房屋出租收益作為還貸、還款的資金，現(xiàn)于女士一直不還錢，也未騰房，故以房屋租賃合同案由提起訴訟。庭審中，周先生、于女士均表示雙方不存在房屋租賃交易行為。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，周先生以房屋租賃合同為由提起訴訟，但周先生提供的《北京市房屋租賃合同》顯示租期長(zhǎng)達(dá)15年，而租金在此期間未有變化，均為每月3000元，租金支付方式為押零付15年，不符合一般房屋租賃合同的約定方式，亦與常理不符。且依據(jù)雙方庭審陳述，租賃合同簽訂后，雙方并無支付租金的行為。故綜合上述情形，可以認(rèn)定周先生與于女士之間不存在真實(shí)的房屋租賃合同關(guān)系，對(duì)周先生所主張解除租賃合同及返還租金、支付違約金等訴訟請(qǐng)求均不予支持。最后，法院駁回了周先生的全部訴請(qǐng)。

【法官釋法】

行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。本案中，周先生提供的《北京市房屋租賃合同》顯示租期長(zhǎng)達(dá)15年，而租金在此期間未有變化，均為每月3000元，租金支付方式為押零付15年，不符合一般房屋租賃合同的約定方式，亦明顯與常理不符，系出于非法的動(dòng)機(jī)和目的，利用法律賦予的訴訟權(quán)利，采取虛假的訴訟主體、事實(shí)及證據(jù)的方法提起的虛假民事訴訟。

虛假訴訟不僅侵害案外人合法權(quán)益，也損害司法審判的權(quán)威，應(yīng)引起廣泛關(guān)注，共同防范、抵制虛假訴訟現(xiàn)象。

一要做好事先防范。首先要增強(qiáng)自身權(quán)利意識(shí)，學(xué)習(xí)法律常識(shí)。比如以登記作為公示效力的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，共有權(quán)人要充分意識(shí)到登記的效力，避免將物權(quán)只登記在一方名下，造成侵權(quán)隱患。其次，在辦理各類涉及權(quán)利變動(dòng)的事務(wù)時(shí)，要嚴(yán)格按照法律規(guī)定和相關(guān)部門規(guī)定進(jìn)行。同時(shí)，日常生活中時(shí)刻注意個(gè)人信息的保護(hù)，避免權(quán)利受到侵害。

二要事中積極參與。知道自己權(quán)利受到他人訴訟的侵犯或某訴訟涉及標(biāo)的物與自己有關(guān)的，要積極與相關(guān)部門取得聯(lián)系，以保護(hù)自身合法權(quán)益。

三要事后及時(shí)救濟(jì)。假如知曉自身權(quán)利已經(jīng)因虛假訴訟受到侵害，也可在民事訴訟規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)進(jìn)行救濟(jì)。