中國質(zhì)量新聞網(wǎng)訊 2021年，廣東省中山市消委會共受理各類咨詢投訴1726宗，從爭議性質(zhì)來看，涉及合同問題類投訴居首位，其次是質(zhì)量、售后服務(wù)、價(jià)格、虛假宣傳等投訴。從商品和服務(wù)類別來看，上述投訴分布在房屋及建材、家用電子電器、日用商品及交通工具、生活及社會服務(wù)等多個(gè)行業(yè)。

本次公布的侵權(quán)案例中，涉及商品房買賣貸款、贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)方面的常見糾紛，希望通過對案例所涉法律爭議的梳理，能引起廣大消費(fèi)者、經(jīng)營者的關(guān)注，促進(jìn)消費(fèi)市場的健康發(fā)展。

案情簡介

2021年5月，消費(fèi)者曾先生夫婦到中山市黃圃鎮(zhèn)某樓盤看房，在售樓員引導(dǎo)下，曾先生看中該樓盤一個(gè)單位，想以曾太太的名義購買該單位，但對于曾太太能否順利貸款沒有把握，于是咨詢該售樓員。售樓員向曾先生夫婦介紹了貸款手續(xù)并承諾，如屬于曾太太貸款未通過，可以取消買賣，退回定金。在售樓員催促下，曾先生確定了樓房座數(shù)及樓層等資料，并按要求繳付了定金2萬元。其后，曾太太在辦理貸款手續(xù)時(shí)，由于征信問題導(dǎo)致貸款未能通過，由于曾先生夫婦無力全款買樓，因此向該公司提出解除認(rèn)購，并要求按照售樓員承諾退回2萬元定金。未果，遂投訴至黃圃鎮(zhèn)消委分會。經(jīng)黃圃鎮(zhèn)分會工作人員調(diào)解，開發(fā)商同意退還曾太太定金2萬元，雙方解除買賣合同。

消委會點(diǎn)評

商品房買賣合同或認(rèn)購書簽訂后，因買方的貸款未能獲銀行通過，導(dǎo)致買賣無法繼續(xù)，從而引發(fā)糾紛的投訴時(shí)有發(fā)生。那么，當(dāng)中如何確定責(zé)任歸屬？對于買方請求解除認(rèn)購合同退回定金的訴求能否支持，是消費(fèi)者較為關(guān)心的問題，期間往往涉及比較大的爭議金額。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2020〕17號修改的司法解釋之一）第十九條的規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。因此，按照上述規(guī)定，買方貸款未能獲銀行通過，導(dǎo)致買賣無法繼續(xù)的歸責(zé)原則，應(yīng)分為兩類：

其一是“因當(dāng)事人一方原因”，即責(zé)任由有過失的一方承擔(dān)的情形；

其二是“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方”，即雙方均不存在過失的情形。

上述個(gè)案，曾太太在未了解自己征信情況下貿(mào)然認(rèn)購，最終貸款未能通過導(dǎo)致買賣無法繼續(xù)，其情形接近法條所指的“買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的”的情形，本來應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。但結(jié)合整個(gè)購買過程，交易雙方簽訂認(rèn)購書時(shí)，開發(fā)商代表的售樓員向曾先生夫婦承諾，如屬于曾太太貸款未通過，可以取消買賣，退回定金。而且，作為在對于顧客貸款是否能通過擁有更多資訊和專門知識的交易方，售樓員涉嫌存在未盡真實(shí)告知或某程度上誤導(dǎo)消費(fèi)的違規(guī)操作。因此，黃圃分會工作人員結(jié)合整個(gè)購買過程，認(rèn)定買賣無法繼續(xù)不可歸責(zé)于消費(fèi)者，最終促成雙方解除買賣合同，開發(fā)商退還曾先生夫婦定金。

近年來，類似上述因貸款問題引發(fā)商品房買賣糾紛日益增多，商品房買賣動(dòng)輒涉及較大交易金額，達(dá)成調(diào)解往往并不容易。因此，市消委會提醒消費(fèi)者進(jìn)行商品房買賣時(shí)應(yīng)更多了解相關(guān)政策、規(guī)定，對涉及重大事項(xiàng)的交易條件或承諾，應(yīng)要求銷售方以書面方式明確，并注意保留與銷售人員的溝通記錄，以保障自己的合法權(quán)益。

案情簡介

2019年7月，消費(fèi)者黃先生到中山市神灣鎮(zhèn)某樓盤看房，剛好該樓盤正在進(jìn)行促銷，房地產(chǎn)開發(fā)公司職員告知黃先生，現(xiàn)在認(rèn)購，開發(fā)商將贈(zèng)送一年物業(yè)管理費(fèi)。黃先生剛好看中該樓盤一個(gè)單位，于是黃先生高興地與開發(fā)商簽約，雙方同時(shí)簽訂了一份購房優(yōu)惠確認(rèn)書，該公司承諾黃先生于2021年2月收樓后即可獲得物業(yè)管理費(fèi)贈(zèng)送。黃先生2021年收樓入住后，直至8月底仍未收到該筆贈(zèng)送的物業(yè)管理費(fèi)，黃先生期間分別聯(lián)系物業(yè)公司與開發(fā)商均未得到回應(yīng)。黃先生感到自己“就像皮球被物管和開發(fā)商踢來踢去”，于是投訴至神灣鎮(zhèn)消委分會。經(jīng)分會調(diào)解，該房地產(chǎn)開發(fā)公司最終將承諾贈(zèng)送的物業(yè)管理費(fèi)于9月底存入黃先生的物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)賬戶。

消委會點(diǎn)評

買房贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)是開發(fā)商一種常用促銷手段，但也常常在購房者收樓入住后產(chǎn)生糾紛。其原因除了開發(fā)商違約，還由于大部分購房者不清楚物業(yè)管理與房屋買賣的法律關(guān)系，在購房時(shí)缺失開發(fā)商的書面協(xié)議保障又或廣告、協(xié)議條款含糊，導(dǎo)致購房者后續(xù)維權(quán)困難。

從法律角度來看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系，房屋買賣當(dāng)事人一方是開發(fā)商，另一方是購房者，兩者都是買賣合同關(guān)系。而物業(yè)管理當(dāng)事人一方是物業(yè)管理公司，一方是住戶，兩者間是服務(wù)合同關(guān)系。

通常，由于部分前期物業(yè)管理公司為開發(fā)商子公司，賣房的開發(fā)商也可能同時(shí)承擔(dān)了物業(yè)管理者的角色，而購房者往往就是業(yè)主，會形成這兩種合同關(guān)系在主體方面有一定重合，但無論如何，這兩種合同關(guān)系在法律上是獨(dú)立而有區(qū)別的，開發(fā)商和物管兩者作為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的主體，法律上不能互相取代。

所以，除非開發(fā)商以直接支付的形式贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)，開發(fā)商不能將有關(guān)物業(yè)管理具體內(nèi)容的條款直接規(guī)定在售樓合同中，這樣做屬于越俎代庖，構(gòu)成不當(dāng)處理他人權(quán)利的情形。從法律的角度來講，開發(fā)商沒有簽訂這種非直接支付形式贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)條款的主體資格，此類協(xié)議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司與購房者簽訂。以開發(fā)商為主體簽訂的類似協(xié)議，依據(jù)《民法典》第一百五十七條的規(guī)定，將因法律行為無效而不發(fā)生效力，有過錯(cuò)的一方需要為對方由此所受到的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

（來源：中山市場監(jiān)管）