國務院發(fā)文鼓勵房企發(fā)展租賃地產(chǎn)

業(yè)內(nèi)人士稱租售比過大對市場影響有限

■本報記者 王 崢

國務院辦公廳日前印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟芬蟮?020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，未來的租賃市場應該形成一種以政府提供廉租房、公租房和政府監(jiān)控市場民宅租賃為主。居住消費不僅僅以買賣為主，大量的年輕人及低收入者將會以租住為主。租賃市場作為一個沒有投機的市場完全反映了真實的需求與供給在市場條件下博弈的結果，畢竟沒有租房者會囤積房源。而在調(diào)控政策相繼出臺后，未來租賃市場將更多的發(fā)揮調(diào)節(jié)買賣市場價格與供應的作用，形成，新商品房，二手房與租賃三者的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。最終的目的的居者有其屋，而不是居者有產(chǎn)權。

《意見》還指出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。同時，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。

“《意見》明確了推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標，而過去十年，因為房地產(chǎn)的價格發(fā)展速度過快，導致租買這個良性的循環(huán)不能建立，更多的是成為住有產(chǎn)權?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉稱，“要實現(xiàn)租賃市場成為居住需要的一個重要補充，政策提及了多種方法，但需要注意的是，如果房價漲幅依然過高過快，任何鼓勵租賃的政策對市場影響都不會太大，特別是在當下市場分化的情況下，一、二線城市房源短缺，雖然商用房出租可能緩解部分市場，但恐慌的租房人，依然會害怕踏空進入買賣市場。而三、四線城市住宅已經(jīng)過剩，而且因為外來人口數(shù)量有限，并沒有成熟的租賃市場。所以整體看，鼓勵租賃市場如果沒有與買賣市場平穩(wěn)政策同時落地，租賃對房地產(chǎn)市場的影響不大”。

為了鼓勵企業(yè)新建租賃住房，《意見》里明確規(guī)定，將對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。并提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。

不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，目前租賃市場中，規(guī)范化的經(jīng)營還不夠，依然是作為一種過渡性的住房模式，《意見》的出臺將有利于我國租賃市場的培育。但在目前租售價格差嚴重倒掛的背景下，部分租房價格百年才夠買房，因此，打造租賃企業(yè)盈利模式是未來的重點。

而據(jù)記者了解，目前大部分房企還沒有新建租賃住房的計劃?！霸谑袌龈偁幖ち业姆康禺a(chǎn)領域，如果項目無法賺錢，即便政策再支持，企業(yè)也不會去觸及，尤其是那些上市公司，畢竟還有業(yè)績上的要求，”有業(yè)內(nèi)人士指出。