一份購房合同

    信網(wǎng)4月1日訊很多購房者省吃儉用，甚至不惜通過借貸籌集資金來購買一套房子。然而，能夠順利入住這一原本再正常不過的需求，卻成了不少業(yè)主的奢求，像位于膠州的半島藍灣小區(qū)，甚至延期兩年至今尚未交房。

   延期交房，買房人有苦難言，開發(fā)商卻理直氣壯。青島藍山灣半年未交房，開發(fā)商更是直言：延期怎么了?開發(fā)商違約，理由為何還這么理直氣壯?(詳見《青島藍山灣半年未交房開發(fā)商：延期怎么了？》)延期交房，該如何界定責(zé)任，又該由誰來監(jiān)督?信網(wǎng)(0532-80889431)為此展開調(diào)查。

    半島藍灣小區(qū)延期兩年未交房

   市民崔女士是膠州市福州南路267號半島藍灣小區(qū)一名業(yè)主。她于2012年上半年在半島藍灣購買了一套房子，約定2013年6月30日之前交房，但是至今也沒有交，“我這套房子本來是為孩子上高中方便購買的，結(jié)果孩子現(xiàn)在都已經(jīng)高二了，我們也沒有等到交房的消息?！?/p>

   “我們業(yè)主幾次三番去找開發(fā)商，可是他們根本就沒有解決問題的誠意，一直以各種理由敷衍。我們也根本就不知道他們到底為什么交不了房，只能盼著他們能盡快解決問題?！?/p>

   崔女士告訴信網(wǎng)記者，開發(fā)商對于交房的日期一拖再拖，“去年說是年底會交房，但是我們一直也沒等到通知。今年又說3月份之前肯定能交，現(xiàn)在馬上都4月了，還是一點交房的跡象都沒有。”

   另一位業(yè)主冷先生告訴信網(wǎng)記者，“現(xiàn)在延期交房兩年了，違約金也拿不到。開發(fā)商甚至通過一些渠道向業(yè)主傳達信息，他們本意不愿意向業(yè)主支付違約金，他們認(rèn)為是工程承建商導(dǎo)致延期交房的，只是迫于壓力，最后才答應(yīng)支付違約金?，F(xiàn)在開發(fā)商和承建商之間有糾紛，受損失的是業(yè)主?！?/p>

   信網(wǎng)記者從小區(qū)業(yè)主提供的購房合同中了解到，開發(fā)商與業(yè)主簽訂的購房合同中明確約定了交房時間是2013年6月30日，開發(fā)商未能在規(guī)定期限內(nèi)將房屋交付給業(yè)主，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主支付違約金，違約金按照業(yè)主已支付的房價款日萬分之一計算，違約金自合同約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過180天，業(yè)主有權(quán)選擇單方面解除本合同。

   3月27日，青島聯(lián)合利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向業(yè)主發(fā)了一份公告，稱“因我司未能按照《青島市商品房預(yù)售合同》約定按期交房，根據(jù)相關(guān)規(guī)定需向逾期交房的業(yè)主支付逾期交房違約金，現(xiàn)就違約金事宜我公司作出如下承諾：2015年4月30日先行向每戶逾期交房業(yè)主支付部分違約金3500元，剩余違約金于收樓手續(xù)辦理完成后1個月內(nèi)雙方協(xié)商解決;若6月30日不能達到合格交房條件，將再次支付每戶現(xiàn)金3500元?！辈贿^冷先生表示，“雖然開發(fā)商表示爭取6月30日之前交房，但是心里還是有些擔(dān)心?！?/p>

   信網(wǎng)記者就延期交房的問題咨詢了半島藍灣售樓中心，一位工作人員表示目前小區(qū)正在交房過程中，并沒有什么問題。當(dāng)信網(wǎng)記者詢問小區(qū)是否通過了驗收時，該名工作人員立刻表示，“具體情況我并不了解，我會將你反映的問題反饋給相關(guān)部門，到時候會有人給你答復(fù)。”

    結(jié)算出現(xiàn)問題導(dǎo)致項目停工兩年

   但是，崔女士對于售樓處工作人員的說法表示了質(zhì)疑，“開發(fā)商是通知我們要交房，3月19日，我們收到了一份交房通知書，要求我們到售樓處收房，并且告訴我們?nèi)绻皇辗?，從收到交房通知書之日?5天后視為入住。但是他們什么交房手續(xù)都沒有，沒有通過驗收，我們也不敢收房呀，一旦收了房，以后出現(xiàn)問題就不好解決了?！?/p>

   隨后半島藍灣營銷部的一位楊姓經(jīng)理聯(lián)系了記者，對延期交房的原因進行了解釋。楊經(jīng)理介紹，“我們不是不想交房，是因為我們公司和項目的承包單位在結(jié)算問題上出現(xiàn)分歧，導(dǎo)致項目停工了近兩年，這才一直沒有交房。另外，驗收方面也并不順利。我們的房屋其實已經(jīng)具備了入住條件，水電都已經(jīng)通上了。但是由于小區(qū)的房屋驗收需要五方同時到場，而承包單位一直不配合我們的驗收，所以驗收合格證也一直沒有辦下來?！?/p>

   關(guān)于小區(qū)到底何時能交房的問題，楊經(jīng)理表示，“我們已經(jīng)和多個部門協(xié)商過，一定會在3個月內(nèi)把所有問題解決，7月之前肯定會交房的?！?/p>

   至于違約金的問題，楊經(jīng)理表示已經(jīng)同業(yè)主達成了協(xié)議。交房之前每戶先賠償現(xiàn)金3000元，等到房子交付后，他們會在一個月內(nèi)把剩余款項結(jié)清，絕對不會拖欠。

   信網(wǎng)隨后聯(lián)系到了膠州市城鄉(xiāng)建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站，詢問半島藍灣小區(qū)的驗收情況。質(zhì)監(jiān)站工作人員表示，“到目前為止，該小區(qū)還沒有提交過任何驗收相關(guān)材料，沒有提交驗收申請?！?/p>

   3月30日，記者再次聯(lián)系了半島藍灣銷售部的楊經(jīng)理，他表示，“目前公司已經(jīng)開始和承包單位進行結(jié)算等相關(guān)工作，但由于需要結(jié)算的項目很多，短時間內(nèi)不會有太大的進展?！辈贿^楊經(jīng)理也再次承諾，公司一定會在7月前完成所有工作，絕不會拖延交房時間。

    當(dāng)記者詢問其與承包單位之間需要結(jié)算的款項的具體金額時，楊經(jīng)理表示自己不方便透露。

    商品房預(yù)售制度是導(dǎo)致延期交房的痼疾

   “延期交房，雖然只是整個房地產(chǎn)業(yè)鏈條上的‘冰山一角’，但是小環(huán)節(jié)大問題。要想從根本上解決這一問題，就需要理順房地產(chǎn)業(yè)鏈，不過這有點難。”青島樓市學(xué)者張百忍表示，“開發(fā)商延期交房的痼疾在于現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度，這降低了開發(fā)商的資金要求等門檻。”

   開發(fā)商為了迅速回籠資金，在樓盤尚未動工或是建設(shè)進度不大的情況下進行期房銷售，提前收取購房者的購房款和按揭貸款等資金。這在給購房者提供了便利的同時，也帶來了延期交房、卷款“跑路”等潛在風(fēng)險;此外，前幾年商品房市場的火爆導(dǎo)致了買賣過程中形成的賣方市場關(guān)系，購房者在交易中處于弱勢地位，這也是導(dǎo)致開發(fā)商延期交房情況頻頻出現(xiàn)。

   這并不像普通的商品買賣，一手交錢一手交貨，而是在用手中的錢提前購買幾年后才有可能看得到的房屋，直到房屋交付，風(fēng)險始終存在。張百忍告訴信網(wǎng)，“比較可怕，就像是個大陷阱，一旦掉進去，就很難再出來。”

   信網(wǎng)于2014年11月10日曾經(jīng)報道過青島市北區(qū)金華路和瑞安路路口處的秀蘭禧悅都違規(guī)預(yù)售一事。當(dāng)時，秀蘭禧悅都在尚未取得商品房預(yù)售證的情況下，以與第三方合作的名義進行團購優(yōu)惠活動，后來出現(xiàn)了部分市民交納的2萬元團購費難以退回的事情。(詳見《秀蘭禧悅涉無證變相預(yù)售開發(fā)商稱"有路子"》)對于秀蘭禧悅都的一些情況，張百忍介紹說，“秀蘭禧悅都的開發(fā)商以每平米6000多元的價格拿地，加上各項費用，開發(fā)成本至少過萬。但是卻以每平米8000多元的價格出售商品房，其中的問題不言自明?！边@種成本倒掛很容易導(dǎo)致各種問題的出現(xiàn)，因為開發(fā)商是根據(jù)成本進行后期開發(fā)的，一旦成本過高，開發(fā)商就會對工程承建方壓價，而壓價的結(jié)果就是工程質(zhì)量難以保證，偷工減料不可避免會出現(xiàn)。

   “雖然購房者已經(jīng)全款交納或者通過銀行借貸來支付了購房款，但是并不能馬上入住，而是需要等待至少一兩年的時間，甚至更長。在這期間，開發(fā)商一旦出現(xiàn)意外情況，隨時都會導(dǎo)致建設(shè)進度的放緩，最終導(dǎo)致延期交房。其實，我認(rèn)為延期交房還不是大問題，最起碼經(jīng)過一段時間還能夠交房，最可怕的是出現(xiàn)爛尾的情況。一旦樓盤爛尾，購房者的錢很可能就會打水漂了。”張百忍說。

    資金問題是導(dǎo)致延期交房頻發(fā)的主因

   信網(wǎng)記者注意到近期因開發(fā)商延期交房導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)的事件時有發(fā)生，而且呈不斷增長的態(tài)勢。那么，到底是什么原因?qū)е麻_發(fā)商延期交房呢?開發(fā)商之所以會置合同約定于不顧，寧愿支付一部分違約金也要延期向業(yè)主交付房屋，往往出于某些“難言之隱”，比如，開發(fā)資質(zhì)不全、資金鏈出現(xiàn)問題、工程質(zhì)量問題、驗收手續(xù)不齊等。

   從信網(wǎng)前期的報道中可以看出。導(dǎo)致開發(fā)商延期交房的幾大原因：一是開發(fā)商實力不足，甚至開發(fā)資質(zhì)過期等;二是開發(fā)商捂盤惜售，不惜毀約;三是建筑方和開發(fā)商有資金糾紛，導(dǎo)致施工進度放緩或終止;四是部分樓盤因市政配套無法到位，導(dǎo)致自身配套無法如期完成;五是業(yè)主在收房前發(fā)現(xiàn)房屋存在各種問題而拒絕收房;六是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃，無法通過規(guī)劃部門審核;七是樓盤尚未通過相關(guān)部門的竣工驗收等等。

   張百忍認(rèn)為，“開發(fā)商之所以會延期交房，主要是因為資金上出現(xiàn)問題。一旦資金緊張，工程建設(shè)放緩導(dǎo)致延期，另一方面，開發(fā)商無法支付相應(yīng)的驗收費用以及配套費用，從而導(dǎo)致驗收環(huán)節(jié)延遲?！苯陙恚S著樓市熱度的下降，各種問題凸顯。經(jīng)濟大環(huán)境的不確定性增加，房地產(chǎn)業(yè)行情不景氣，銀行“只會錦上添花，不會雪中送炭”，逐漸收緊放貸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦出現(xiàn)資金緊張，各種問題就會接踵而至。

   此外，據(jù)張百忍介紹，目前從政府到社會并沒有形成一套嚴(yán)格的監(jiān)管體系，政府對于開發(fā)商資金上的監(jiān)管不力，沒有哪個部門愿意采取強制性的措施向開發(fā)商施壓，出臺的一些監(jiān)管文件也沒有形成有效的約束性，這些情況致使開發(fā)商違約成本很低，大不了交房之后向業(yè)主支付一部分違約金。

    根據(jù)購房合同向法院提起訴訟

   信網(wǎng)記者就延期交房的維權(quán)問題，咨詢了北京大成(青島)律師事務(wù)所的隋鵬飛律師。隋律師表示，“這個問題要看具體的合同約定，交房方式上有差異，有的約定業(yè)主領(lǐng)鑰匙開始算作交房，有的是從簽訂收房協(xié)議算作交房?！?/p>

   “如果開發(fā)商沒有按照合同約定，按時向業(yè)主交付房屋，開發(fā)商屬于違約方，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償業(yè)主的損失。業(yè)主遇到延期交房，一方面可以向消協(xié)進行投訴，請求消協(xié)進行調(diào)解，但是這一途徑效果不是很好。而最有效的方法就是根據(jù)購房合同向法院提起訴訟，通過法律手段維護自己的合法權(quán)益。”隋律師強調(diào)，一般情況下，購房者面對開發(fā)商延期交房時是處于有利地位的。

   信網(wǎng)記者查閱資料注意到，最高法院對于延期交房的司法解釋明確規(guī)定：由于延期交房，業(yè)主們在外租房的租金由房屋開發(fā)商承擔(dān)。開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按照購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實際交付日期所發(fā)生的利息計算。如果開發(fā)商在寬限期過后，仍不能交房的，那么購房者有權(quán)解除合同，同時要求房屋開發(fā)商返還購房款及利息，并支付違約金。

   記者就延期交房的問題咨詢了青島市建委宣傳部的徐主任，徐主任表示，“開發(fā)商延期交房的問題涉及到很多部門，所以監(jiān)管起來有一定難度。目前主要是通過資金監(jiān)管來對開發(fā)商進行約束，開發(fā)商首先交納一部分資金作為工程保證金，在工程建設(shè)過程中一旦發(fā)生意外，就可以啟用這筆資金進行善后?！?/p>

   青島市房地產(chǎn)開發(fā)管理局市場管理處的工作人員告訴信網(wǎng)，“對于延期交房，延期交房現(xiàn)階段政府層面上并沒有什么具有約束力的文件，唯一對開發(fā)商具有約束性的內(nèi)容就是購房者手中的購房合同。此外，我們會盡量做到預(yù)防為主，對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進行嚴(yán)格審查。在開發(fā)商辦理相關(guān)手續(xù)過程中，我們一旦發(fā)現(xiàn)問題將會對開發(fā)商進行查處，同時，群眾可以就開發(fā)商資質(zhì)不全的情況進行舉報?！毙艌笕襟w記者 高鵬 實習(xí)生 李釗婧