隱患難發(fā)現(xiàn) 鑒定費(fèi)用高

房屋質(zhì)量：維權(quán)路漫漫

本報(bào)記者 王 嘉 攝

本報(bào)記者 王 嘉 攝

    □ 本報(bào)記者 楊 蕾

   “八月秋高風(fēng)怒號(hào)，卷我屋上三重茅。”擁有一套安全舒適的房屋，是每個(gè)人的心愿。但是，如同杜甫在詩中所描寫的“秋風(fēng)破茅廬”的事情至今仍有發(fā)生。發(fā)生在各地的“樓脆脆”、“樓垮垮”事件嚴(yán)重危害著消費(fèi)者的居住安全。一旦發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，消費(fèi)者維權(quán)又異常艱辛。常見的房屋質(zhì)量問題都有哪些？建設(shè)質(zhì)量都由誰來把關(guān)？遇到質(zhì)量問題，消費(fèi)者又該如何維權(quán)？

    房屋質(zhì)量問題分三類

   房屋質(zhì)量問題，也稱房屋質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定。質(zhì)量問題依其嚴(yán)重程度和法律后果，可以分為三類，一是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；二是質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；三是一般質(zhì)量問題。

   主體結(jié)構(gòu)是指基于地基基礎(chǔ)之上，接受、承擔(dān)和傳遞建設(shè)工程所有上部荷載，維持上部結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和安全性的有機(jī)聯(lián)系的系統(tǒng)體系，它和地基基礎(chǔ)一起共同構(gòu)成建設(shè)工程完整的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，是建設(shè)工程安全使用的基礎(chǔ)，是建設(shè)工程結(jié)構(gòu)安全、穩(wěn)定、可靠的載體和重要組成部分。

   “房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用”是個(gè)主觀判斷，是否嚴(yán)重，沒有相應(yīng)的國家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量，沒有指標(biāo)或參數(shù)來檢測區(qū)分。綜合相關(guān)案例，大致能得到一些判斷是否構(gòu)成“嚴(yán)重影響”的考量因素：如果該質(zhì)量缺陷大多數(shù)的社會(huì)公眾都無法容忍和接受；經(jīng)多次修復(fù)仍無法解決的；威脅人身安全或健康的，這些都極有可能被認(rèn)定為“嚴(yán)重”。

   一般質(zhì)量問題是指除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題和嚴(yán)重影響居住使用的質(zhì)量問題之外的質(zhì)量問題，如飾面脫落，廁所、廚房、盥洗室、陽臺(tái)地面泛水、積水、漏水，電線漏電、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。出現(xiàn)以上問題時(shí)，在保修期內(nèi)，購房人可以要求開發(fā)商修復(fù)，并由開發(fā)商承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用。修復(fù)期間造成的其它損失，應(yīng)由開發(fā)商賠償。

    房屋質(zhì)量誰來監(jiān)管？

   據(jù)了解，目前我國已經(jīng)建立起相對(duì)完備的房屋質(zhì)量安全法律法規(guī)體系。按照《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律條文的規(guī)定，建設(shè)工程主管部門依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程實(shí)體質(zhì)量和工程建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和質(zhì)量檢測等單位的工程質(zhì)量行為實(shí)施監(jiān)督。

   吉林省建筑材料工業(yè)設(shè)計(jì)研究院院長陳濟(jì)生表示，目前我國的工程建筑過程中已經(jīng)建立起相對(duì)嚴(yán)密的監(jiān)督體系，建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方、監(jiān)理方等在建設(shè)、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)都要履行各自的義務(wù)，住建部門的質(zhì)量監(jiān)測站等也要在建材質(zhì)量監(jiān)測等方面發(fā)揮監(jiān)管作用。

   在《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中，明確規(guī)定施工單位對(duì)建設(shè)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)，對(duì)于質(zhì)量責(zé)任制、質(zhì)量檢驗(yàn)制度等也提出了明確要求，并對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、主體結(jié)構(gòu)以及防水、供熱供電等系統(tǒng)的質(zhì)量保修期限做出了明確規(guī)定。其中，房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的保修期限為工程的合理使用年限。

   此外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋建設(shè)從勘察設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就要層層落實(shí)責(zé)任制，在建設(shè)過程中要嚴(yán)格遵守建材檢驗(yàn)、施工監(jiān)理制度，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要經(jīng)過嚴(yán)格程序。

   但目前一些建筑施工隊(duì)伍的人員素質(zhì)參差不齊、監(jiān)理過程很難發(fā)揮實(shí)效，開發(fā)建設(shè)過程中層層轉(zhuǎn)包、過分逐利壓縮成本等現(xiàn)象仍然存在，在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格落實(shí)上很難完全實(shí)現(xiàn)，這都給房屋質(zhì)量安全在一定程度上埋下了一些隱患。

    那么，對(duì)已使用較長時(shí)間的居民樓類建筑，其安全該由誰負(fù)責(zé)呢？

   政府主管部門對(duì)房屋設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工行業(yè)準(zhǔn)入、資質(zhì)審查等有監(jiān)管職能。對(duì)老舊房屋進(jìn)行安全排查后，如果能夠明確房屋存在的問題是由開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工不當(dāng)造成，則房屋的設(shè)計(jì)、施工、房地產(chǎn)開發(fā)方面對(duì)房屋承擔(dān)賠償、修繕等責(zé)任。

   應(yīng)該明確的是，并不是開發(fā)商將房子交到住戶手上就完成任務(wù)了，建筑的設(shè)計(jì)方、施工方、開發(fā)商等對(duì)建筑質(zhì)量在使用年限范圍內(nèi)負(fù)有終身責(zé)任。

    維權(quán)建議

    由于房屋這種商品的特殊性，導(dǎo)致消費(fèi)者在遇到房屋質(zhì)量問題時(shí)維權(quán)行動(dòng)舉步維艱。

   房屋質(zhì)量維權(quán)的難點(diǎn)，難在三方面：一是受知識(shí)技術(shù)限制，消費(fèi)者無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題和隱患。一些嚴(yán)重問題非經(jīng)工程質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)的專業(yè)檢測，消費(fèi)者根本無法發(fā)現(xiàn)；二是建筑質(zhì)量維權(quán)成本很高，司法鑒定費(fèi)用高昂，受經(jīng)濟(jì)條件所限，一些消費(fèi)者維權(quán)難；三是維權(quán)途徑少，周期漫長，維權(quán)效果不盡如人意。

   專業(yè)人士建議，由于后期出現(xiàn)所有的質(zhì)量問題時(shí)，都應(yīng)該是根據(jù)雙方所簽訂的合同內(nèi)容來確定雙方責(zé)任主體的，因此在簽訂購房合同的時(shí)候，消費(fèi)者一定要慎重再慎重。在房屋交付的時(shí)候，消費(fèi)者要結(jié)合開發(fā)商確定的規(guī)劃查看小區(qū)的規(guī)劃是否作了變更；其次要結(jié)合《商品房買賣契約》上的附圖及有關(guān)配套設(shè)施的約定查驗(yàn)實(shí)際交付的房產(chǎn)與約定是否一致。最后要細(xì)致的進(jìn)行驗(yàn)房，找出存在的問題并要求開發(fā)商予以整改或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

   房屋質(zhì)量問題可能在交房時(shí)就能發(fā)現(xiàn)，但更多的情況交房時(shí)很難發(fā)現(xiàn)，等到業(yè)主入住以后才慢慢浮出水面。

    不同階段出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題的不同處理：

   購房者認(rèn)為開發(fā)商交付使用的商品房屬于主體質(zhì)量不合格的，首先購房者應(yīng)該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，根據(jù)規(guī)定，購房者有權(quán)退房，解除商品房買賣合同，并要求開發(fā)商賠償損失。

   購房者所購買的房屋質(zhì)量問題不屬于主體質(zhì)量不合格，但因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房者也可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

   購房者所購買的房屋存在質(zhì)量問題，但尚未達(dá)到“嚴(yán)重影響正常居住使用”這一嚴(yán)重程度，在保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，如開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購房者可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔(dān)。

   在這里要提醒大家注意，入住以后出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)注意分清責(zé)任，保留證據(jù)。要求開發(fā)商保修時(shí)最好是書面提出，并讓開發(fā)商予以確認(rèn)，可作為以后訴訟的證據(jù)。

    質(zhì)量期待

    完善相關(guān)法律法規(guī) 保障消費(fèi)者權(quán)益

   山東鼎然律師事務(wù)所律師儲(chǔ)洪文建議，應(yīng)引進(jìn)社會(huì)力量維護(hù)消費(fèi)者利益，推行建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度。建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度在一些西方發(fā)達(dá)國家已開展得較為成熟，最典型的是法國。質(zhì)量保險(xiǎn)制度可以在一定期限內(nèi)，對(duì)由于工程質(zhì)量不符合強(qiáng)制性建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定而造成的損失，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償。實(shí)踐證明，這一制度在維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益方面行之有效。建立以建造者責(zé)任險(xiǎn)和業(yè)主損害保險(xiǎn)為核心的建筑工程質(zhì)量保險(xiǎn)制度具有重要現(xiàn)實(shí)意義，既可以解決參與建筑工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)咨詢單位、施工圖設(shè)計(jì)單位、施工單位和質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)等單位賠償能力問題，也可以解決在建設(shè)單位可能造成的損壞（內(nèi)在結(jié)構(gòu)缺陷）進(jìn)行賠償能力問題。

   四川大學(xué)法學(xué)院索好麗認(rèn)為，雖然法律規(guī)定了房屋質(zhì)量問題可以有購房人自行委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門負(fù)責(zé)鑒定，但在很多地方，該部門同時(shí)又是房屋竣工驗(yàn)收評(píng)級(jí)部門，所以使得房屋質(zhì)量鑒定成了“自己鑒定自己”。因此，應(yīng)明確凡對(duì)某一建筑工程進(jìn)行驗(yàn)收的工程質(zhì)量監(jiān)督部門不得再參與此建筑質(zhì)量問題的鑒定，并且規(guī)定房屋鑒定不受地域限制，如果雙方委托的鑒定機(jī)構(gòu)鑒定結(jié)果不一致的，由投訴機(jī)構(gòu)指定鑒定機(jī)構(gòu)重新鑒定。

   鑒定費(fèi)誰出也是一個(gè)棘手問題，購房者認(rèn)為質(zhì)量問題是開發(fā)商單方面造成，不愿出這筆費(fèi)用；而開發(fā)商對(duì)鑒定費(fèi)更是百般推托，這就使得住房質(zhì)量投訴的解決變得十分困難。因此，法律應(yīng)明確鑒定費(fèi)的承擔(dān)，可以規(guī)定由開發(fā)行先行墊付，購房人同時(shí)提供擔(dān)保，經(jīng)鑒定，商品房質(zhì)量有問題的，鑒定費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)；經(jīng)鑒定，商品房質(zhì)量沒有問題的，鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)?！吨袊|(zhì)量報(bào)》