房產(chǎn)交易在百姓的生活中是一件大事，大家都會(huì)小心謹(jǐn)慎。由于二手房的買賣涉及房產(chǎn)中介，購房者出于對(duì)中介的信任，往往會(huì)不自覺地放松警惕，從而容易造成一系列的糾紛，麻煩不斷，在北京務(wù)工的張先生就是其中的一個(gè)例子。

    賣房的沒有房產(chǎn)證

    張先生名叫張萬磊，是數(shù)百萬在北京打工的外地人中的一員。2010年4月得知妻子懷孕之后，他異常歡喜，決定傾全家之力在北京買一套房子以便給孩子提供一個(gè)更好的環(huán)境。

    經(jīng)過幾個(gè)月的比較和考慮，最后通過鏈家地產(chǎn)中介介紹，看中了北京市順義區(qū)石園東苑7號(hào)樓3單元301房子，房主也姓張，跟張萬磊的名字只有一字之差，叫張萬波。當(dāng)時(shí)張先生詢問了鏈家辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的置業(yè)顧問，問房產(chǎn)證的真假，置業(yè)顧問回答說沒有問題，這個(gè)房子已經(jīng)通過網(wǎng)簽，可以核實(shí)該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。于是在2010年11月27日他就通過鏈家地產(chǎn)中介簽定了協(xié)議，交了3萬元定金給房主，另外還交了中介費(fèi)3.39萬（含其它雜項(xiàng)）給鏈家地產(chǎn)。

    簽訂完購買合同，按照合同的約定8天后面簽并支付房款的首期，但是，當(dāng)張先生趕到鏈家，被告知房主的房本和身份證都丟了，需要補(bǔ)辦房本和身份證才能進(jìn)行后續(xù)的事項(xiàng)，補(bǔ)辦房本則需要20個(gè)工作日。

    等待是漫長而痛苦的，由于事情沒有定下來，張先生的心情比較急，期間他多次打過電話給鏈家中介確認(rèn)房本補(bǔ)辦的進(jìn)度，但是得到的答復(fù)總是閃爍其詞，讓他繼續(xù)等待。張先生的心里越來越不安，于是在等待幾天后咨詢了律師，并委托律師到鏈家約見房主，到房管局查詢房本。這時(shí)候房主張萬波承認(rèn)他沒有房本，原先的房本是偽造的，只是想弄點(diǎn)錢。這時(shí)張先生提出退錢并賠償，張萬波表示愿意雙倍賠償，但鏈家地產(chǎn)拒絕了張先生的要求，稱責(zé)任在房主，他們并無過錯(cuò)。記者打電話到鏈家核實(shí)的時(shí)候，鏈家負(fù)責(zé)媒體宣傳的張小姐則矢口否認(rèn)房主承認(rèn)過他沒有房本。事后張萬波也并沒有兌現(xiàn)他的賠償承諾，每次張先生聯(lián)系他的時(shí)候總是推托身上沒錢，無法賠償。

    艱難的維權(quán)

    事情到了這個(gè)地步，張先生對(duì)房主和鏈家地產(chǎn)都沒有好感，甚至懷疑鏈家的業(yè)務(wù)員和房主合作來騙取他的中介費(fèi)和定金。要怎么樣來維護(hù)自己的權(quán)益呢？張先生首先想到的是到派出所報(bào)案，但是派出所的民警告訴他這屬于合同糾紛，不屬于他們管。

    在這個(gè)事件上，張先生認(rèn)為鏈家地產(chǎn)作為房產(chǎn)中介有責(zé)任核實(shí)清楚交易房子的產(chǎn)權(quán)信息，而鏈家沒有做到這一點(diǎn)，這給他造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失和精神傷害，必須退還中介費(fèi)和定金，但是鏈家地產(chǎn)不但沒有退錢，還拖延時(shí)間逃避。多次交涉無果之后張先生于2011年1月18日對(duì)鏈家地產(chǎn)提起了訴訟。2011年4月27日順義區(qū)人民法院開庭審理此案，但是結(jié)果并不理想，房主并沒有出庭，法院書記員說不能正常開庭，于是就讓張先生和律師暫時(shí)回去等公告，具體時(shí)間出來后再開庭。

    由于此事長時(shí)間交涉無果，張先生極為苦惱，后來想到網(wǎng)絡(luò)，希望借助網(wǎng)絡(luò)的力量給自己維權(quán)。不久張先生在天涯網(wǎng)上發(fā)了一篇名為《鏈家地產(chǎn)還我血汗錢！串通假業(yè)主騙中介費(fèi)和定金!》的帖子，目前已有一萬多的訪問量，引起了普遍的關(guān)注。帖子發(fā)出后鏈家找到張先生表示愿意把中介費(fèi)3.39萬元退返給他，但拒絕作出進(jìn)一步的賠償，張先生不愿意就此了事，堅(jiān)持通過法院來解決。

    房屬不清的回遷房

    張先生告訴記者，他后來跟律師一起去過房主的家里，也就是張先生準(zhǔn)備購買的這套二手房，房主張萬波的母親告訴他們自己的孩子不務(wù)正業(yè)，這房子沒有房本，也不賣。

    張萬波人找不到，電話里也總是推脫，鏈家則更是推脫逃避，法院到房管局查詢房子的產(chǎn)權(quán)信息也遲遲無果，張先生極為苦惱。

    2011年5月6日，法院的王法官給張先生回復(fù)，說那套房子屬于回遷房，現(xiàn)在核實(shí)到的結(jié)果是房屬不清，由于張萬波的身份證丟失，需要進(jìn)一步核實(shí)他的身份信息。

    記者5月9日打電話到鏈家核實(shí)，當(dāng)時(shí)給張先生辦理業(yè)務(wù)的雷小姐說自己不清楚此事，讓記者跟客服部聯(lián)系，之后鏈家負(fù)責(zé)媒體宣傳的張小姐跟記者聯(lián)系，說他們的操作并沒有錯(cuò)誤，一切都是按照規(guī)定來辦的，房子在網(wǎng)簽上可以查詢到，也看過房主張萬波提供的房產(chǎn)證原件，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)并無問題，只是張萬磊自己懷疑房子有問題，目前為止他們也沒有收到法院關(guān)于“房子是回遷房，房屬不清”的回復(fù)。

    經(jīng)查回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子，回遷房分好幾個(gè)種類，有的可以上市交易，有的則不能，需視具體情況而定。不過回遷房的買賣通常比較麻煩，買家購買回遷房時(shí)需注意相關(guān)政策，否則容易造成糾紛和損失。

    其實(shí)整個(gè)事件并無特別復(fù)雜之處，記者咨詢了北京市潮陽律師事務(wù)所的綦小芳律師，綦律師告訴記者，問題的關(guān)鍵是“北京市順義區(qū)石園東苑7號(hào)樓3單元301房子”的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，張萬波到底有沒有此房的房產(chǎn)證，他有沒有權(quán)力賣這個(gè)房子，或者房子本身可不可以進(jìn)行買賣等。

    這個(gè)信息法院可以到房管局調(diào)查清楚，至于身份證丟失更不是問題，張先生的律師就可以到派出所查詢張萬波的身份信息。

    如果此房經(jīng)查并無產(chǎn)權(quán)問題，張先生可以要求對(duì)方履行合同規(guī)定，繼續(xù)完成交易，如果因其他原因?qū)е虏荒芙灰祝瑥埾壬梢砸箧溂液蛷埲f波承擔(dān)責(zé)任，退還中介費(fèi)和定金，并作出一定的賠償。

    如何確定二手房的產(chǎn)權(quán)？

    目前張先生還在等待法院的進(jìn)一步通知，不管結(jié)果如何，張先生這次買房行動(dòng)算是徹底失敗了，而且麻煩至今未能解決。

    中國質(zhì)量萬里行提醒消費(fèi)者，買房是一件大事，在購買二手房的時(shí)候必須確定房子的準(zhǔn)確產(chǎn)權(quán)信息，絲毫不能馬虎。那么如何才能更好地確定二手房的產(chǎn)權(quán)信息呢？胡衛(wèi)紅律師認(rèn)為可以通過以下方法確定房子的產(chǎn)權(quán)狀況。

    其一，查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)證書：包括房屋所有權(quán)證與土地使用權(quán)證原件； 

    其二，查驗(yàn)賣方的身份證、工作證、戶口簿，若賣方委托他人代辦，尚需查驗(yàn)代理委托書是否有效； 

    其三，查驗(yàn)相關(guān)證件：若系出租房產(chǎn)，需查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；若系共有房產(chǎn)，需查驗(yàn)其他共有權(quán)人同意出售房屋及放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明； 

    其四，向有關(guān)房屋管理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)記錄：諸如房主姓名、共有人姓名及其產(chǎn)權(quán)比例、檔案文號(hào)、登記日期、產(chǎn)權(quán)來源、房屋平面圖等相關(guān)內(nèi)容； 

    其五，查驗(yàn)與了解所購房屋是否存在按揭、抵押、貸款額與償還額、租賃期限、產(chǎn)權(quán)是否存在糾紛，是否被司法部門查封等各種情形。 

    其六，特別提示：核實(shí)所購房屋的性質(zhì)。若系以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用，或者與原單位如何按比例分成。

    另外，有些單位在向職工售房時(shí)，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購回權(quán)。因此，要確認(rèn)原單位是否同意該房的出售，該房屋的出售是否符合房改房出售的相關(guān)法律法規(guī)。對(duì)于軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公有住房，一般還不允許上市出售，因此，要確認(rèn)有原單位公章同意出售才能放心購買。