文/圖 中央電視臺(tái)記者 袁柏欣 本刊記者 劉暢

      住房面積被“縮水” 

    開發(fā)商稱圖紙“失誤”

    “本來我是買的兩室一廳的，現(xiàn)在卻只相當(dāng)于一室一廳了?！痹谖錆h萬科城小區(qū)，“準(zhǔn)業(yè)主”葉樺郁悶地對(duì)記者說。

    武漢萬科城小區(qū)位于武漢市機(jī)場高速路與三環(huán)路交叉口。一下機(jī)場高速，就可以看到“萬科城，領(lǐng)譽(yù)漢口”的大廣告牌。

    “我們當(dāng)初買萬科的房子就是看重萬科這個(gè)品牌，誰知道萬科做這種事情?！比~樺說。

    去年3月，葉樺以每平米9800元的價(jià)格購買了萬科城一期一套建筑面積71平米的期房，合同約定交房時(shí)間是今年的12月31日。今年4月，葉樺突然接到了開發(fā)商的電話。萬科方面在電話中告訴他，房子的一個(gè)房間少了0.58個(gè)平方，希望來簽一個(gè)雙倍補(bǔ)償協(xié)議?！拔耶?dāng)時(shí)接到這個(gè)電話之后，覺得萬科還真不錯(cuò)，但是實(shí)際看房之后，我發(fā)現(xiàn)不是那么回事?！?/p>

    在葉樺購買的萬科城G2棟905房間，葉樺告訴記者，按照當(dāng)初開發(fā)商的宣傳，除了朝向不一樣，他的這個(gè)房子和同樓層的03號(hào)房屬于同樣大小，同樣戶型的房子。但是經(jīng)過他的測量，他的這個(gè)房間的長度，足足比隔壁的03號(hào)的同一房型縮水了30厘米?！爱?dāng)初，我看重這個(gè)房間是因?yàn)檫@個(gè)房間足夠做一個(gè)次臥，但是目前來看，這個(gè)房間不能充當(dāng)臥室了，只能充當(dāng)一個(gè)書房?！比~樺說，別小看這30厘米，它對(duì)這間房的使用、范圍或者說用途、功能來說，發(fā)生了一個(gè)很大的改變?！皼_著兩室一廳去的，現(xiàn)在只有相當(dāng)于一室一廳了?！?/p>

    葉樺購買的是71平米的緊湊戶型，他手指一張購買時(shí)的戶型宣傳圖說，出問題的這個(gè)房間，從圖上看，其實(shí)就是儲(chǔ)藏間、陽臺(tái)和花池。但開發(fā)商當(dāng)初宣傳推介這個(gè)戶型的時(shí)候，這里被改造成了一個(gè)小臥室?！皹影宸康恼掌?，房間里擺上了床、柜子還有書桌。”葉樺說，71平米的房子被打造成了兩室一廳，房子雖小，但功能齊備，當(dāng)時(shí)覺得還是比較劃算?！八麄冃麄鞯臅r(shí)候就說這個(gè)房間完全跟樣板間是一模一樣的，不管是大小還是樣子都是完全一模一樣，他們銷售人員是這樣跟我說的?！?/p>

    據(jù)了解，在萬科城，出現(xiàn)面積縮水的業(yè)主總共約60戶，分別在G2和G3單元，而且都是和葉樺一樣的戶型，出現(xiàn)的問題也都一樣。業(yè)主們表示，一個(gè)本來就小的房間，結(jié)果長度減少了30公分，導(dǎo)致使用功能大打折扣，這讓他們很難接受?！跋M(fèi)欺詐，騙我們，從買房子開始一直到后來存在問題，整個(gè)都在騙我們?！庇袠I(yè)主憤憤地說。

    面積縮水問題實(shí)際是在去年12月，一位業(yè)主丈量家具尺寸時(shí)發(fā)現(xiàn)的。此后，業(yè)主們多次找到開發(fā)商交涉但都沒有結(jié)果。今年4月27號(hào)，小區(qū)開發(fā)商——萬科旗下的武漢王家墩現(xiàn)代城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，給業(yè)主們發(fā)了一份名為《合同附圖制作失誤的函》，稱萬科在工地檢查過程中發(fā)現(xiàn)部分房型合同附圖存在制作失誤，即合同附圖中次臥室面積尺寸較規(guī)劃藍(lán)圖以及在規(guī)劃局報(bào)批的施工圖紙尺寸寬約30厘米，并承諾按照實(shí)測建筑面積與合同約定建筑面積差異進(jìn)行補(bǔ)差處理。但是，對(duì)于這種制圖失誤的說法，業(yè)主們并不認(rèn)同?！斑@么大的一個(gè)房地產(chǎn)公司，怎么會(huì)出這樣的低級(jí)錯(cuò)誤？”

    在給業(yè)主發(fā)這張函的同時(shí)，開發(fā)商還分別給每個(gè)業(yè)主打電話，提出按照0.58平米給予業(yè)主雙倍賠償，也就是賠償業(yè)主1.16平方米面積的房款這樣一個(gè)解決方案。“賠償1萬多塊錢，萬科放話說，如果業(yè)主有更多的要求，可以走法律途徑?！币晃粡埿諛I(yè)主告訴記者。

    對(duì)于萬科提出的這種解決方案，業(yè)主們同樣不能接受。他們認(rèn)為，“0.58平方米”是開發(fā)商單方面提出的一個(gè)面積差異數(shù)字，并沒有給出這個(gè)數(shù)據(jù)的合理來源。更為重要的是，本來他們買這個(gè)房子的初衷就是想要一個(gè)兩居室，現(xiàn)在因?yàn)槊娣e縮水，本來可以當(dāng)作次臥的房子，現(xiàn)在可能失去了部分的使用功能，這不是簡單用錢能解決的問題。

    “我現(xiàn)在很糾結(jié)，退房，我兒子要結(jié)婚；不退房，這個(gè)房子沒辦法住，我不知道怎么辦？”一位業(yè)主痛苦地說。

    按照萬科城開發(fā)商的說法，導(dǎo)致業(yè)主房屋面積縮水，是因?yàn)樗麄兒贤懈綀D制作失誤造成的，合同附圖中的次臥比施工圖紙寬了30公分。商品房買賣合同，是具有法律效力的合同文本，并且要報(bào)房管部門備案。合同中如此重要的圖紙，開發(fā)商怎么會(huì)出現(xiàn)失誤呢？ 

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬科城房屋面積縮水的所有業(yè)主，在當(dāng)初簽訂房屋買賣合同時(shí)，同時(shí)還簽訂了一個(gè)委托改造協(xié)議。通過與購房合同上的圖對(duì)比發(fā)現(xiàn)，其實(shí)這個(gè)改造協(xié)議的內(nèi)容，就是將儲(chǔ)藏室和陽臺(tái)改造成了一個(gè)小臥室，也就是業(yè)主們反映的出現(xiàn)面積縮水的房間。就“合同附圖制作失誤的函”中的說法，記者采訪了武漢萬科房地產(chǎn)有限公司助理總工程師段世忠。

    段世忠對(duì)記者表示，做合同附圖的時(shí)候，是隨機(jī)人員筆誤搞錯(cuò)了，“所以從我們這個(gè)意義上也就是說，多寫了30公分上去，我們感覺這的確是很低級(jí)的一種錯(cuò)誤。”段世忠承認(rèn)，制圖失誤，他的確有很大責(zé)任，但是對(duì)于這種失誤是如何產(chǎn)生的，并沒有更多的解釋。他表示，他們當(dāng)初的樣板房確實(shí)是按照合同上的附圖做的，但是合同附圖的制作失誤，是他們?cè)诜孔由w成之后才知道的。

    武漢市盈科律師事務(wù)所律師耿志宏認(rèn)為，從推介的樣板間到要求業(yè)主簽訂改造協(xié)議，將本來規(guī)劃的陽臺(tái)改造成臥室，萬科城的開發(fā)商從一開始就有違法的嫌疑?！斑@個(gè)合同我們看了一下，它的使用的面積是非常小的，它為了把這個(gè)房子更好地賣出去，顯然要增加它的使用功能，增加使用功能比較可行的辦法也就是改變它的使用用途，將陽臺(tái)作為臥室，這樣才會(huì)讓消費(fèi)者覺得買這個(gè)房子是合算的，甚至是優(yōu)惠的?！?/p>

    耿志宏告訴記者，一些開發(fā)商之所以敢于這么做，其中一個(gè)很重要的原因在于，很多時(shí)候，處于強(qiáng)勢的開發(fā)商違約成本非常低?！拔覀兊氖袌霰O(jiān)管部門，對(duì)于虛假宣傳、虛假廣告的打擊力度不足，開發(fā)商之所以能夠進(jìn)行一系列的不切實(shí)際的宣傳、誤導(dǎo)，原因主要是利益驅(qū)使，另一方面則是違法成本比較低?！?/p>

      住宅樓層被“置頂”

    開發(fā)商玩數(shù)字“貓膩”

    和萬科城59位業(yè)主同樣苦惱的，還有萬科金域華府小區(qū)的業(yè)主牛小嵐女士。不同的是，她遭遇了一出“貍貓換太子”鬧劇。

    萬科金域華府小區(qū)位于武漢市武昌區(qū)友誼大道，2009年9月底，武漢市民牛小嵐以96萬的全款在這里購買了一套期房，合同約定，2011年10月31號(hào)正式交房。在等待了1年半之后，也就是今年的5月份，看到房子已經(jīng)蓋起來，牛小嵐按捺不住對(duì)新房的憧憬，就偷偷跑去了工地。

    牛小嵐購買的是32層住宅，但當(dāng)她坐電梯來到32層的住房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)32層的房子和合同約定的“朝向”不一樣。她滿腹疑惑地分別又去了31層和33層查看，結(jié)果發(fā)現(xiàn)31層和33層房子的朝向和她住房的朝向是一樣的，但樓層不對(duì)，到底怎么回事？ 

    被開發(fā)商挪到了頂層33層，而層數(shù)卻依然被標(biāo)注為32層，開發(fā)商究竟施展了哪般“騰挪轉(zhuǎn)移大法”呢？

    一頭霧水的牛小嵐趕緊到售樓部門，想找當(dāng)初賣房的售樓員，但她被告知，當(dāng)初的售樓員早就已經(jīng)調(diào)到了外地。牛小嵐說她電話聯(lián)系了當(dāng)時(shí)的銷售員，對(duì)方說“跟你講過這個(gè)情況，32樓就是33樓”，牛小嵐否定后，對(duì)方又說“反正這個(gè)事情怎么樣子都說不清楚”。牛小嵐說，“我合同上面是32層，我有合同”，對(duì)方只好說“現(xiàn)在又沒房給你換，我們后期的物業(yè)會(huì)比較好，到時(shí)候物業(yè)這個(gè)方面可能會(huì)給你一些關(guān)照……” 

    牛小嵐告訴記者，購房合同上寫得非常清楚，他們所在的這棟樓總共34層，合同約定房號(hào)是32層03號(hào)房。她認(rèn)為，無論如何她的房子不可能到頂層。合同上約定的32層的房子，怎么突然變成了33層呢？牛小嵐告訴記者，不僅僅是樓層的變化，更為關(guān)鍵的是她家的房子的主臥部分成為了頂層，將來會(huì)有隔熱和防水的隱患，而這些情況她在買房時(shí)也并不知情。

    記者跟隨牛小嵐夫婦來到了金域華府小區(qū)，他們吃驚地發(fā)現(xiàn)電梯的樓層號(hào)都發(fā)生了變化。

    牛小嵐告訴記者，就在幾天前他們來這里的時(shí)候，電梯上還是1到34層的標(biāo)號(hào)，但是現(xiàn)在變成了1到33層的標(biāo)號(hào)，中間多出了一個(gè)2A的樓層。而在被指定是牛小嵐家門口的墻上，記者注意到，依然還寫著3303的標(biāo)號(hào)?！斑@個(gè)數(shù)字應(yīng)該是當(dāng)初最開始的時(shí)候，開始修這個(gè)房子的時(shí)候，標(biāo)定了真正的層數(shù)，寫的是3303，我家合同是3203，但現(xiàn)在卻要把這一家交給我。”

    記者了解到，牛小嵐購買的這套房是一個(gè)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，但現(xiàn)在主臥的位置變成了頂層。牛小嵐認(rèn)為，按照購房合同標(biāo)明，他們家是3203號(hào)房，這個(gè)錯(cuò)層的主臥也應(yīng)該是33層，頂上應(yīng)該還有一個(gè)34層，而不應(yīng)該是頂層。“我應(yīng)該是在下面的一家，就是3103的那家。”

    從今年5月份發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題之后，牛小嵐多次找到萬科金域華府的開發(fā)商，想討個(gè)說法。但是對(duì)方一直堅(jiān)稱不存在問題。

    當(dāng)著記者的面，牛小嵐撥通了武漢萬科房地產(chǎn)有限公司的一位姓趙的客戶經(jīng)理的電話。她在電話中指責(zé)：“你合同明顯地在欺騙消費(fèi)者，我買的不是頂樓，你現(xiàn)在不能交頂樓給我……” 對(duì)方反問：“那你為什么買的時(shí)候不說，到現(xiàn)在才說呢？”

    牛小嵐說：“一個(gè)有信譽(yù)的企業(yè)會(huì)要業(yè)主親自到房子里一個(gè)個(gè)地去審核我的房子到底在哪一層嗎？合同不能說明問題嗎？要合同干什么……” 

    經(jīng)過交涉，牛小嵐和這位萬科的客戶經(jīng)理約定下午在武漢萬科總部見面。牛小嵐很想搞清楚，本來是34層的房子，為什么非要加一個(gè)2A的樓層呢？ 

    對(duì)此，趙經(jīng)理承認(rèn)“從合同上看不是頂層”。但他解釋，樓層34層寫得清清楚楚，肯定沒有問題，因?yàn)橛?A層。他強(qiáng)調(diào)“2A層合同上不可能寫”，他堅(jiān)持銷售人員在賣房時(shí)肯定告知過。牛小嵐則表示，銷售員并沒有就這一情況告知過她。

    耐人尋味的是，趙經(jīng)理建議“走法律程序”。牛小嵐氣憤地說：“我付了96萬買了房子，還要拿錢請(qǐng)律師打官司？” 

    這一次的協(xié)商，最終還是無果而終。牛小嵐告訴記者，如果當(dāng)初知道是頂層，她肯定不可能買這個(gè)房子，一般情況下，頂層的房子不是很好賣。所以她一直懷疑開發(fā)商是在用玩數(shù)字游戲的手段，欺騙她買了本該不是頂層的房子。

    律師：強(qiáng)勢開發(fā)商傷害社會(huì)公平與誠信

    事實(shí)上，近年來房屋面積縮水、購房合同欺詐、房屋質(zhì)量問題，以及綠地消防被占等房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題日趨尖銳，專家認(rèn)為這背后既是房地產(chǎn)領(lǐng)域商業(yè)誠信的迷失，又說明房地產(chǎn)領(lǐng)域的法制建設(shè)亟待完善。

    多年從事房地產(chǎn)法律研究以及房地產(chǎn)維權(quán)的知名律師秦兵認(rèn)為，大企業(yè)出現(xiàn)欺詐的概率可能低一點(diǎn)，但是并不等于沒有。秦兵介紹，他們接觸的案件中，90%以上的開發(fā)商就面積問題存在欺詐行為?！霸诒本┲灰o測量公司每平方米多20塊錢，測量公司就給他多測很多，我們叫公攤面積的數(shù)字面積，物理上盡管不存在，測量公司每平方米多掙了十幾塊錢，但是開發(fā)商多掙了幾十萬?！?/p>

    秦兵調(diào)侃，萬科旗下的開發(fā)商說圖紙出現(xiàn)失誤，“這已經(jīng)算是很自謙的了，人家大部分都不說圖紙出現(xiàn)失誤了，都說建筑公司施工出現(xiàn)問題，我們現(xiàn)在正在訴訟建筑公司，然后把所有責(zé)任全部都推出去。能夠自謙地說自己圖紙出現(xiàn)失誤，那已經(jīng)是，我認(rèn)為道德很高尚的開發(fā)商了。”

    “開發(fā)商都是行家，他可以找出100個(gè)理由，就自己違約進(jìn)行解釋?！鼻乇f，因?yàn)殚_發(fā)商如果不會(huì)解釋，他就沒法生存?！八运藭?huì)欺詐以外，還要會(huì)對(duì)欺詐的內(nèi)容進(jìn)行解釋。但是無論你怎么解釋，違約是個(gè)事實(shí)，是個(gè)客觀的事實(shí)，對(duì)于消費(fèi)者來說，你必須就這個(gè)違約的客觀事實(shí)，要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。第一個(gè)是簡單的違約責(zé)任，第二是欺詐的責(zé)任，第三可能還有其它責(zé)任?！?/p>

    但記者了解到，大部分業(yè)主從現(xiàn)實(shí)角度考慮，不到萬不得已，他們并不打算走訴訟程序，他們還是希望同開發(fā)商協(xié)商解決問題，盡管他們已經(jīng)對(duì)于萬科失去了最初的信任。

    武漢盈科律師事務(wù)所律師耿志宏對(duì)此表示理解，他認(rèn)為，面對(duì)強(qiáng)大的開發(fā)商，處于弱勢的購房者維權(quán)途徑和維權(quán)效果，通常都很不理想，而開發(fā)商的一個(gè)所謂小失誤或是違約行為，給購房者帶來的可能是永久的傷害。“當(dāng)然，開發(fā)商的這些行為，也大大降低了企業(yè)自身的信譽(yù)度。”

    不過，秦兵建議業(yè)主們還是應(yīng)該拿起法律武器，“業(yè)主最有效的方法就是一個(gè)單元組織起來，甚至說一層業(yè)主組織起來都行，共同聘請(qǐng)律師，就這個(gè)問題和開發(fā)商進(jìn)行談判、進(jìn)行協(xié)商，或者進(jìn)行訴訟。單個(gè)的業(yè)主基本上很難讓對(duì)方履行應(yīng)盡的責(zé)任?！?/p>

    耿志宏更為擔(dān)心的是，萬科“忽悠”消費(fèi)者的情況會(huì)大大傷害社會(huì)公平與誠信?！叭f科有品牌，有良好的社會(huì)美譽(yù)度……但在獲得了更多資源更好回報(bào)的情況下，沒有相應(yīng)的付出，甚至還有欺詐，還有一些違約，事后也不采取積極的處理措施，這樣會(huì)導(dǎo)致我們普通的民眾，對(duì)于我們整個(gè)社會(huì)的大型企業(yè)、民營企業(yè)、信用良好的企業(yè)沒有信心，也會(huì)導(dǎo)致民眾對(duì)整個(gè)社會(huì)里的正義、公平、秩序都會(huì)喪失信心?！?/p>

    而現(xiàn)實(shí)中更棘手的問題是，監(jiān)管難。監(jiān)管難的背后是立法質(zhì)量不高。“規(guī)劃部門、建設(shè)部門、土地部門，基本上是這三大部門來監(jiān)管，但是有個(gè)問題，監(jiān)管也要依法監(jiān)管，只要你法律質(zhì)量低了，監(jiān)管也沒有辦法。”秦兵表示，“行政部門想去監(jiān)督開發(fā)商，前提是必須有監(jiān)督的法律，但是我們的法律現(xiàn)在立法質(zhì)量太差，非常粗糙，監(jiān)管部門拿到法律都沒法去操作?！彼J(rèn)為，中國的房地產(chǎn)法律是全世界最多的，但都缺少針對(duì)性和實(shí)用性。

    要想改變這種局面，就得讓更多的人大代表參與房地產(chǎn)領(lǐng)域的立法，這樣才能寫出相對(duì)完善可行的法律。