文/本刊記者  宿希強

    2月，中國樓市再次面臨復雜微妙而又敏感的時刻：一方面商品房價格基本停漲，成交量不斷下滑，房產(chǎn)商哀聲嘆氣；另一方面央行三年來二次下調(diào)存款準備金率，地方樓市“新政”蠢蠢欲動……

    房市要回暖？是不是該抄底了？消費者不可避免地再次陷入糾結(jié)之中。

     政策微調(diào)，釋放房地產(chǎn)利好信號？

    這次貨幣政策微調(diào)似乎有些不同尋常。2月18日晚間，中國人民銀行宣布，從2月24日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。調(diào)整后，我國大型金融機構(gòu)存款準備金率為20.5%，中小型金融機構(gòu)存款準備金率為17%。

    值得注意的是，和以往不同，這次存款準備金率調(diào)整的時間放在了周末，且是晚間，這在歷次調(diào)整中實屬罕見。另外，這也是自2011年12月5日，央行三年來首次下調(diào)存款準備金率之后的第二次下調(diào)。

    業(yè)內(nèi)專家普遍認為，間隔僅兩個多月，央行即再次下調(diào)存款準備金，意味著貨幣政策由適度從緊向穩(wěn)健發(fā)展，而伴隨著銀根逐步松動，資本市場流動性必然相對增加，有利于緩解企業(yè)融資難的問題。

    這對房產(chǎn)商來說，不亞于一劑強心針。房產(chǎn)大亨潘石屹在得知這一消息后，第一時間在微博上將此評論為“好消息”。有網(wǎng)友就此感嘆，“房產(chǎn)開發(fā)商們，你們的春天可能會提前來臨?！?/p>

    真的如此么？

    現(xiàn)實中，就央行存款準備金率下調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響，出現(xiàn)了兩種觀點。一些人認為，此次存款準備金率的下調(diào)將向市場釋放超過4000億元的資金，這傳遞出了房地產(chǎn)利好的信號。因為這些資金中必然會有一部分流向房地產(chǎn)市場，房企的日子多少會好過一些。畢竟，2011年嚴苛的樓市調(diào)控政策讓不少開放商的日子難過到了極點。再聯(lián)想到地方政府不斷帶有“刺探”性質(zhì)的“救市新政”，樂觀來看，中央調(diào)控總會有張有弛，也許央行存款準備金率下調(diào)意味著收緊的調(diào)控有松動的跡象。

    另一種觀點認為，此次央行存款準備金率下調(diào)主要是為了滿足實業(yè)的需求，并非針對房地產(chǎn)市場，雖然房地產(chǎn)也是實業(yè)，但從以往的經(jīng)驗來看，在價格嚴重偏離價值的市場環(huán)境下，進入房地產(chǎn)的實業(yè)資金往往用于炒房子、炒地皮，而且4000億元的資金對于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說，不過是杯水車薪，并不能從根本上改變局面。也就是說，存準率下降增加市場的可貸款資金會強化服務(wù)實體經(jīng)濟，因此對房地產(chǎn)的影響不會太大。

    兩種觀點各有道理。而判斷一項宏觀貨幣調(diào)整政策，還是不妨從宏大的視角觀察。過去的2011年，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，中國經(jīng)濟全年增長速度為９．２％，鑒于國際經(jīng)濟的不景氣狀況，這一經(jīng)濟發(fā)展速度相當不易。但是這種結(jié)果的背后，既有國際需求放緩的因素，更是國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)揮作用、主動調(diào)控使然。

    正如國務(wù)院參事室特約研究員姚景源所指出的，當前中國經(jīng)濟的主要矛盾不是增長速度問題，而是質(zhì)量和效益問題。而國家控制經(jīng)濟增長速度，目的是利于經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整，利于使投資、出口、消費三大需求的關(guān)系更加協(xié)調(diào)?！笆濉逼陂g，中國確定的經(jīng)濟發(fā)展目標是７％，這更加表明了中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的決心。過去的三年里，存款準備金率持續(xù)上調(diào)，收緊的貨幣政策作為一種調(diào)控手段對中國經(jīng)濟降溫降速分外明顯，對資金依賴程度較高的房地產(chǎn)業(yè)受到打壓，正是起到了經(jīng)濟杠桿的作用，為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型提供緩沖。

    但與此同時，持續(xù)過緊的貨幣政策也帶來了副作用——由于信貸配置不夠合理，大批中小企業(yè)融資非常困難，2011年下半年爆出的溫州民間借貸風波即是典型的應(yīng)激反應(yīng)。

    這就不難理解2011年12月到今年2月，央行兩次下調(diào)存款準備金率了，且始終堅持對房地產(chǎn)調(diào)控政策不松動的基調(diào)了。同時，政府也一直強調(diào)，要加強金融體系服務(wù)于中小企業(yè)、農(nóng)業(yè)水利行業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)等方面，其實就是為了保證轉(zhuǎn)型期的中國經(jīng)濟“軟著陸”，因為一旦大量的民企垮掉，必然引發(fā)失業(yè)潮，而大量的失業(yè)會導致國家財政支出的增加，國家要么陷入債務(wù)危機，要么陷入通貨膨脹的惡性循環(huán)。這當然是高層不愿意看到的。

    據(jù)此，中國貨幣政策、經(jīng)濟政策微調(diào)盡管客觀上對房地產(chǎn)市場利好，但實際上與房地產(chǎn)關(guān)系并不大。此前不久，溫家寶總理已再三強調(diào)促房價合理回歸，2月22日國土部又重申“堅持房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松”，足以說明中央從嚴調(diào)控的決心一直未變，中央鼓勵剛需、遏制投機投資購房的調(diào)控思路一直沒有變。

     博弈加劇房產(chǎn)商難捱煎熬期

    房地產(chǎn)商們已經(jīng)難以淡定了。就在央行此次存款準備金率下調(diào)之前，華遠地產(chǎn)老總?cè)沃緩姶蟀l(fā)牢騷，拋出了“夜壺論”。大意是，房產(chǎn)開發(fā)商是“夜壺”，需要拉動經(jīng)濟時把它提出來，不需要拉動的時候就只能靠邊站。

    而在一年前，他還對房地產(chǎn)業(yè)自信滿滿。

    存款準備金率下調(diào)當然和任志強的牢騷沒有因果關(guān)系。但任的牢騷卻說明，房產(chǎn)商們的確有點“hold”不住了。

    國家統(tǒng)計局22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年我國70個大中城市新建商品住宅銷售價格月環(huán)比下降的城市個數(shù)逐步增加?！吨腥A人民共和國2011年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2011年12月份，我國70個大中城市中，環(huán)比價格下降的城市為52個，比1月份增加49個。公報還顯示，2011年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比前年增長27.9%。其中住宅投資44308億元，增長30.2%。而2011年全國土地成交價款8049億元，同比下降1.9%。

    同樣“hold”不住的是很多依賴土地財政的地方政府。不得不說，基于緊密的利益關(guān)系，地方政府挽救樓市的心情幾乎和房產(chǎn)商們一樣迫切。2012年，廣受矚目的是，2月9日，安徽省蕪湖市出臺了被戲稱為“龍年救市第一槍”的地方房地產(chǎn)新政。新政規(guī)定，蕪湖市區(qū)購買新房、二手房全免契稅，且購房面積在90平米以下的均給予特定補貼。不過，這一救市意圖明顯的新政不久就被叫停。

    據(jù)新京報報道，北京中原市場研究部統(tǒng)計，自2011年下半年以來，包括北京、上海、杭州、重慶等17個城市出臺了不同的微調(diào)政策，內(nèi)容涉及限購門檻、普通住宅標準、放寬公積金、稅費優(yōu)惠及購房補貼等。

    經(jīng)濟學家樂嘉春撰文指出，當前各級地方政府目前面臨的最大問題，莫過于土地出讓收益減少、地方融資平臺需要清理及地方政府換屆導致投資沖動增加等，導致地方政府財政吃緊，他們急切需要通過出臺或暗或明的樓市救市措施的“杠桿”效應(yīng)，來盡快增加其財政收入，阻止因樓市低迷對其未來財政收入可能造成大幅下降的負面影響。

    但耐人尋味的是，這些從限購、金融、契稅等不同角度入手的地方微調(diào)政策，卻遭遇了不同的待遇。如2011年10月，廣東佛山放松版“限購令”施行一天即被廢止；2011年11月，四川成都放松限購政策，將限購范圍從家庭為單位放松至以個人為單位，但被媒體披露后，這一政策口子隨后又被收緊；同樣是2011年11月，重慶市財政局出臺政策，在重慶主城區(qū)購買住房可實行購房退稅，結(jié)果這一政策也被緊急叫停。

    反觀北京、上海等地的房地產(chǎn)新政，也屬微調(diào)，卻沒有被叫停。如蕪湖新政之后，上海樓市調(diào)控政策同樣出現(xiàn)微調(diào)——“外地戶籍居民持長期居住證滿三年，可以享受本地戶籍居民同等購房資質(zhì)，即可以購買第二套房。”這一定向?qū)捤傻恼{(diào)控政策，雖然看上去也是“曲線救市”，但并沒有被明令禁止。

    仔細分析，可以發(fā)現(xiàn)，以“蕪湖新政”為代表和以“上海新政”為代表的地方微調(diào)政策，兩者最大的區(qū)別是，前者鼓勵的是包括投資投機性需求在內(nèi)的所有市場需求，而后者支持的是剛性需求。

    專家測算，房地產(chǎn)市場如果失去大部分成交量，一年下跌30%，房地產(chǎn)市場必然硬著陸，這就意味著行業(yè)與相關(guān)行業(yè)的崩潰。不過，這顯然不是中央調(diào)控的初衷。

    事實上，中央雖然采取各種措施打壓房地產(chǎn)，但并不愿看到房地產(chǎn)市場硬著陸的局面。就在今年的2月下旬，國家副主席習近平出席中美經(jīng)濟貿(mào)易論壇時強調(diào)，2012年中國經(jīng)濟將按照穩(wěn)中求進的總基調(diào)，繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，絕不會出現(xiàn)所謂的“硬著陸”。這其中自然包括房地產(chǎn)市場。

    由此可以預(yù)見，圍繞房地產(chǎn)市場的低迷，地方政府的微調(diào)政策和中央宏觀調(diào)控政策的博弈必然會較長時間內(nèi)存在，但真正能“挺市”的理由只有一個，那就是支持鼓勵剛性需求。

    但“剛需”真的能救市嗎？在當前全國仍然是被炒出來的高房價的情況下，有剛性需求的消費者的出價水平肯定低于住房投機炒作者。對于大多數(shù)消費者來說，信貸再寬松，他們沒有支付能力也是枉然。

    所以，盡管各地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商都試圖希望借助央行貨幣政策的松動讓消費者進入房產(chǎn)市場，但并不樂觀。在房價沒有下行到一定程度的時候，房產(chǎn)商們只能在自己畫的資金牢籠里繼續(xù)煎熬。

     熱錢轉(zhuǎn)移，房價下行箭在弦上

    如果考察房地產(chǎn)業(yè)的上下游行業(yè)，就可以更清楚房產(chǎn)商們的煎熬處境了。

    曾有人統(tǒng)計過這樣一組數(shù)據(jù)，描述房地產(chǎn)行業(yè)和上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)系：房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業(yè)，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少2萬套左右的衛(wèi)生潔具需求。

    而房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，如鋼鐵、水泥、家裝、衛(wèi)浴等也都在“過冬”。

    以最具代表性的鋼鐵行業(yè)為例，據(jù)中國建材報報道，2011年1至11月，納入中鋼協(xié)統(tǒng)計的會員企業(yè)產(chǎn)品銷售利潤率下降至2.55%，其中10月份和11月份，會員鋼鐵企業(yè)當月盈虧相抵后實現(xiàn)利潤僅為14億元和12.2億元，平均銷售收入利潤率分別僅有0.48%和0.43%。中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會會長、首鋼總公司董事長朱繼民透露，中鋼協(xié)會員鋼鐵企業(yè)2011年11月份若扣除投資收益則為凈虧損9.2億元，企業(yè)虧損面已經(jīng)超過1/3。“2012年鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)微利或虧損的風險將進一步加大”。

    報道中提到，和房地產(chǎn)業(yè)類似，鋼鐵企業(yè)融資困難、融資成本大幅提升正是困擾企業(yè)的一大難題。雪上加霜的是，在鋼材市場需求下降、鋼價下滑的情勢下，以鐵礦石為主的原材料價格成本卻仍舊居高不下。

    相關(guān)聯(lián)的另一條新聞是，財政部、國家稅務(wù)總局近日下發(fā)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整錫礦石等資源稅適用稅率標準的通知》，有色金屬礦原礦中的錫礦石、鉬礦石以及其他非金屬礦原礦中的菱鎂礦、滑石等礦產(chǎn)資源的資源稅稅率均有所上調(diào)，其中，錫礦石稅率提高幅度較大，較此前提高了20倍。新聞中說，上調(diào)礦資源適用稅是為了發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)功能，促進錫礦等資源的合理開發(fā)利用，遏制過度開采和資源浪費，保護生態(tài)環(huán)境。

    表面來看，房地產(chǎn)市場遇冷、鋼鐵業(yè)過冬、礦石價格上漲與上調(diào)礦資源適用稅并沒有必然聯(lián)系，但房地產(chǎn)業(yè)的一位資深人士向本刊記者透露，“實際情況是，原本在房地產(chǎn)市場上的熱錢轉(zhuǎn)移了，轉(zhuǎn)移去開礦了”。

    熱錢轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)市場的影響不言而喻。據(jù)中國證券報報道，以2011年的數(shù)據(jù)為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，依靠國內(nèi)貸款的約1.26萬億元，僅占15.09%，絕大部分資金來源于自籌、定金及預(yù)售款。這意味著，熱錢一走，房地產(chǎn)高位運行的“支撐”不在了，房產(chǎn)商資金鏈緊張是必然結(jié)果。

    值得注意的是，銀監(jiān)會和國土部已開始了對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)風險的防控。就在不久前，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信貸風險發(fā)出密集提示，明確要求商業(yè)銀行嚴格控制房地產(chǎn)過熱地區(qū)的開發(fā)貸款規(guī)模，并強化房企“名單制”管理，立足產(chǎn)業(yè)鏈條開展壓力測試。差不多同時，國土部也提出要加強與央行、銀監(jiān)會協(xié)商，抓緊出臺《關(guān)于加強土地儲備與融資管理的通知》，防范因地方債務(wù)壓力產(chǎn)生違規(guī)供地行為。

    眾所周知，目前國內(nèi)一線城市房價“停漲”及“小幅下跌”，二三線城市“小幅波動”不過是房產(chǎn)商“生扛”的結(jié)果。但“扛價”又能扛多久呢？

    2月21日，地產(chǎn)大鱷綠城“全員營銷”引起廣泛關(guān)注。所謂全員營銷，其實不過就是資金壓力太大，盡快、盡多地賣出房子回籠資金罷了。

    全員營銷未必真的有效，但其再次釋放出一個強烈的信號：房產(chǎn)商們已扛到臨界點了，真要扛不住了。

    接下來，房價下行只能是水到渠成的事情。畢竟，只有“剛需”能救市了，而“剛需”是出不起高價的。

《中國質(zhì)量萬里行》