文/本刊記者 李  穎

    眼下，不少開發(fā)商都處于資金鏈緊繃的狀態(tài)，但又不想降價，就只好在住房首付方面推出迂回的措施，為買家墊首付，降低購房門檻，以刺激購房者的購買欲望。

    為了資金鏈不斷，開發(fā)商艱難攬客、猛招頻出。近期，各地開發(fā)商使出“非常規(guī)”促銷手段，“墊首付”、“一成首付”卷土重來。而這其中，到底暗藏著多少玄機(jī)？

      “一成首付”為何物？

    眾所周知，在淡市下想要刺激買房人的購買欲望，開發(fā)商會使出兩種手段：降低價格和降低門檻，而更多的時候兩種策略兼施。2009年初的樓市，就是在降價和房貸利率、首付雙向下調(diào)的重疊作用下得以回暖，甚至最終反彈。

    “一成首付”也正是切合了降低買房門檻的目的，此舉并不是開發(fā)商給購房者打折，而是首付分期。本來買房需要三成首付，如果購房者錢不夠，開發(fā)商愿意墊付兩成，而且不要利息。這兩成的欠款可以拖延三五個月，甚至半年、一年再補(bǔ)交。

    在首付房款時，開放商會與購房者簽訂兩個合同，一個是房屋的購買合同，另一個是分期首付合同，也就是與開發(fā)商之間的借款合同。

    目前，不僅北京在售的多個項目都采取了首付分期的方式，在深圳、沈陽、蘇州、株洲、福州、合肥、南京、無錫等全國二三線城市，都涌現(xiàn)出“墊首付”賣房的案例，而且有越來越多的開發(fā)商正陸續(xù)加入這個隊伍。

     為什么不直接降價？

    “分期首付”其實是開發(fā)商針對特定群體推出的促銷手段，可以暫時減低首付門檻、減輕首付壓力，短期內(nèi)增加銷售，來緩解開發(fā)商緊張的資金壓力。

    據(jù)統(tǒng)計，北京目前約有12個樓盤提供首付分期付款，其中不乏如龍頭萬科、綠地新都會等知名項目。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，墊首付相對來說更適合實力較為雄厚的大品牌開發(fā)商。

     零首付存在嗎？

    早在3年前，有關(guān)權(quán)威人士曾經(jīng)就“中國不會發(fā)生次貸危機(jī)”的命題給予肯定，最大理由就是因為中國不允許出現(xiàn)“零首付”。但是，現(xiàn)金的一成首付到底與零首付有多大差別呢？

    在國外，“零首付”主要依賴貸款機(jī)構(gòu)向收入低、信用差的買房人提供的二次貸款，房價不斷走高時，這種二次借貸手段可以通過房產(chǎn)增值獲得再貸款來填補(bǔ)缺口?？梢坏┓績r下跌，就成了危機(jī)的導(dǎo)火索。

    在“一成首付”、“分期首付”卷土重來時，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對市場和銀行都意味著潛在的風(fēng)險，同時也給買賣雙方埋下地雷。

     購房人買賬嗎？

    降低門檻，房價并沒有實質(zhì)下降，只是開發(fā)商為購房者提供了一些無息短期借款。

    看似購房者可以低首付購房，實際是大大增加了雙方的風(fēng)險。買房人一旦不能按時支付剩余首付，將給開發(fā)商帶來更大的損失。

    雖然樓市打折降價的消息不絕于耳，各地看房客明顯增加，但以北京為例，截止到2月25日，北京新建住宅簽約套數(shù)為4899套。2月20日當(dāng)天，北京樓市出現(xiàn)了近來少見的單日636套住宅簽約量，但是其中商品房住宅僅為124套，其他均為保障房簽約。

《中國質(zhì)量萬里行》2012年6月刊