一套房子，對于絕大多數(shù)人來說，是一輩子最大的投入，在它身上發(fā)生的任何“小事”對購房人來說都是“大事”。面積縮水、虛假廣告、延期交房、私改規(guī)劃等讓購房人吃虧上當(dāng)?shù)氖虑閷医唤^時(shí)，購房人應(yīng)該提高警惕，在購房前就要有一種處處質(zhì)疑的謹(jǐn)慎態(tài)度和防范意識(shí)。

    一、質(zhì)疑購房合同：

    你會(huì)不會(huì)犯以下7個(gè)錯(cuò)

    購房合同上有一些空白的地方需簽訂補(bǔ)充條款，開發(fā)商往往在空白處做手腳，讓購房者上當(dāng)。

    在歸納總結(jié)后得出，目前常見的購房合同誤區(qū)有以下幾種：

    1. 使用國家示范文本合同，就不會(huì)會(huì)出問題。錯(cuò)！

    應(yīng)該說，國家建設(shè)部、工商總局的示范文本比較公正、完善。但是因具體情況不同，合同中有的條款用不上，要?jiǎng)h除；有的要補(bǔ)充。如果開發(fā)商的資信很差、手續(xù)不全、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛、質(zhì)量低劣等，再好的合同文本，也會(huì)出現(xiàn)糾紛。

    2. 購房合同是統(tǒng)一印制的，簽出的合同內(nèi)容一定相同。錯(cuò)！

    統(tǒng)一印制的合同，里面還有很多內(nèi)容是空白的。在簽合同時(shí)，根據(jù)具體情況和雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的內(nèi)容，再填寫進(jìn)去。如果該填的不填，應(yīng)這樣寫的而那樣寫，該寫5%的寫成5‰，那么當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)就不一樣，如果權(quán)利很少，義務(wù)很多，就顯然失去公平了。

    3. 購房的人很多，房子就一定沒問題。錯(cuò)！

    有的新開盤的商品房，因開發(fā)商的廣告宣傳得好，造成了一種搶購熱銷的氣氛。外行看熱鬧，這就給人一種假象：“價(jià)廉物美，這么多人買，房子肯定沒有問題。”在這種搶購熱銷的氣氛中更容易忽視它的問題和缺陷。

    4. 有預(yù)售許可證的商品房，就可以放心購買。錯(cuò)！

    開發(fā)商對建設(shè)工程投入25%的資金時(shí)，就可以申領(lǐng)預(yù)售許可證。但是到底何時(shí)能交房，何時(shí)能辦產(chǎn)權(quán)證，只能預(yù)計(jì)，不能肯定。因?yàn)殚_發(fā)商還需投入75%的資金。那么，后續(xù)資金是否到位？工程是否會(huì)延期？都難以弄清，連開發(fā)商自己都不能完全肯定和保證。所以，即使消費(fèi)者購買有預(yù)售許可證的商品房，在認(rèn)真簽好合同之后，還應(yīng)當(dāng)睜大眼睛，查看合同的履行。

    5. 未經(jīng)公證的購房合同沒有法律效力。錯(cuò)！

    根據(jù)《合同法》和國家有關(guān)法規(guī)，合同、協(xié)議經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字即產(chǎn)生法律效力。但是，國家政策法規(guī)規(guī)定公證生效或經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)生效的，就必須經(jīng)公證、批準(zhǔn)才產(chǎn)生法律效力。如：繼承、贈(zèng)與房產(chǎn)、收養(yǎng)子女等，應(yīng)當(dāng)辦理公證。對于房屋買賣合同，國家和地方的政策法規(guī)沒有強(qiáng)調(diào)公證的，只要買賣雙方在合同書上簽名（單位須蓋公章），即產(chǎn)生法律效力，受我國的法律保護(hù)。買賣公證是根據(jù)當(dāng)事雙方自愿原則。如果買賣雙方為了簽好合同，增加合同的真實(shí)、合法和證明效力，最好是辦理公證或律師見證，請公證員或律師從法律上審查把關(guān)。 

    6. 合同只要經(jīng)過公證就可以放心了。錯(cuò)！

    合同公證是國家公證部門對合同文書的真實(shí)性、合法性按照法定程序作出的證明。作用是證明當(dāng)事人所簽訂的合同、協(xié)議是真實(shí)的、合法的。但是，合同的條款是否遺漏、內(nèi)容是否公平、權(quán)利義務(wù)是否對等，公證員沒有權(quán)利修改。如果當(dāng)事人雙方因合同違約發(fā)生爭議，公證處不承擔(dān)處理糾紛的責(zé)任，雙方均可依據(jù)公證的合同向人民法院提起訴訟。法院根據(jù)事實(shí)和法律，按合同條款內(nèi)容進(jìn)行裁決。如果合同中遺漏了權(quán)利，增加了不必要的義務(wù)，即使對合同公證了，也不能充分保障購房者的合法權(quán)益。 

    7. 商品房都是按建筑面積來計(jì)算房屋總金額的。錯(cuò)！

    這要根據(jù)買賣雙方在合同中的約定。在國家建筑部、國家工商局1996年監(jiān)制的商品房購銷合同中，規(guī)定房屋總金額按“實(shí)得建筑面積×每平方米單價(jià)”計(jì)算。并明確“實(shí)得建筑面積是指與商品房購買方獨(dú)立使用的空間相應(yīng)的房屋建筑面積”，即公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e不計(jì)算價(jià)款。2000年9月13日國家建設(shè)部、國家工商局重新修訂商品房購銷合同示范文本，改變了以前的單一計(jì)價(jià)方式，合同中列出供當(dāng)事人選擇的三種方式：①按建筑面積計(jì)算；②按套內(nèi)建筑面積計(jì)算；③按套（單元）計(jì)算。此外，當(dāng)事人并可約定其它更合適的計(jì)價(jià)方式。

    二、質(zhì)疑建筑質(zhì)量

    一般來說，如果房屋交付時(shí)開發(fā)商已經(jīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》和《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明材料》，則房屋質(zhì)量基本沒有什么問題。但因?yàn)楝F(xiàn)在的房屋竣工驗(yàn)收主體已由原來的建設(shè)局變更為開發(fā)商，建設(shè)局則轉(zhuǎn)換為所謂的監(jiān)督主體，這就可能導(dǎo)致通過竣工驗(yàn)收的房屋并不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)情況的發(fā)生。 

    如果買房人在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托有市級(jí)以上檢測資質(zhì)的省、市建筑工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測。

    經(jīng)檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確屬不合格的，或因商品房存在重大工程質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響正常使用的，買房人有權(quán)據(jù)此解除合同，同時(shí)要求開發(fā)商返還購房款，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

    三、質(zhì)疑相關(guān)證照

    業(yè)主購房時(shí)，開發(fā)商一般會(huì)承諾在3個(gè)月之內(nèi)辦理好房產(chǎn)證，但有時(shí)好幾年房產(chǎn)證依然沒辦下來。

    這就要求購房者在購房時(shí)，需看開發(fā)商是否“五證”齊全，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)(銷)售許可證》。若不齊全，購房者購買后則可能拿不到房產(chǎn)證，商品房質(zhì)量也得不到保障。

    四、質(zhì)疑所謂“特價(jià)”

    特價(jià)房有時(shí)是房地產(chǎn)商的營銷手段，比如將一些樓層位置不好、朝向不佳的房屋處理成特價(jià)房，價(jià)錢雖然便宜了一些，但相應(yīng)也伴隨著居住上的欠缺。總之，天下沒有免費(fèi)的午餐。購房人在每個(gè)環(huán)節(jié)都要保持頭腦清醒，要通過各種渠道來獲得房屋信息，購房時(shí)一定要看仔細(xì)、權(quán)衡好性價(jià)比，不要被搶購的氣氛和誘人的價(jià)格所蠱惑。

    五、質(zhì)疑虛假銷控圖

    很多樓盤售樓處都設(shè)立了銷控表，意圖使買家了解整個(gè)樓盤的銷售情況。不過，銷控表一般都是虛假的，其目的是給意圖購買某一戶型的買家增添心理壓力，迫使其加速或提價(jià)購買，以實(shí)現(xiàn)最大化的利潤。

    當(dāng)購房者遭遇此類問題時(shí)，應(yīng)遵循三個(gè)原則：一是購房者一定要據(jù)理力爭，明確告訴售樓小姐除非這套房，其他房都不要；二是要求查看相應(yīng)的合同和發(fā)票，看你選中的房子是否真的已經(jīng)銷售；第三，最好的預(yù)防方法是到房產(chǎn)交易中心查閱正確的房源銷售數(shù)字，以免跌入“搶購”陷阱。

    六、質(zhì)疑“內(nèi)部認(rèn)購”

    開發(fā)商的房子一打地基，就開始發(fā)售VIP卡，不公開預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價(jià)格相對較低，從而吸引了許多購房者。但往往內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其不受法律保護(hù)，購房者的權(quán)益無法受到保障。

    所以，消費(fèi)者最好不要購買這類商品房。想買低價(jià)房的消費(fèi)者，應(yīng)選擇信譽(yù)好、實(shí)力雄厚、品牌信譽(yù)度好的樓盤。

    七、質(zhì)疑售樓人員及廣告宣傳

    開發(fā)商一般做廣告時(shí)寫會(huì)寫得天花亂墜，尤其是一些精裝修樓盤的廣告，會(huì)將建材等列詳細(xì)清單。但實(shí)際有的會(huì)夸大其詞，有的建材則換了型號(hào)、換了品牌。

    消費(fèi)者在購房時(shí)，要理性看待房地產(chǎn)廣告。廣告只是一種參考資料，不要盲信盲從。應(yīng)到實(shí)地進(jìn)行查看、同時(shí)要保留廣告單、樓花等宣傳資料，日后開發(fā)商若不兌現(xiàn)，這些資料可作為追究其去律責(zé)任的有力憑證。

    八、質(zhì)疑精裝房屋

    在中國房地產(chǎn)進(jìn)入“精裝修時(shí)代”之際，精裝修標(biāo)準(zhǔn)缺失、精裝修質(zhì)量監(jiān)管缺位是當(dāng)前最為突出的問題。據(jù)分析，目前精裝修房屋主要存在三大問題：

    1.樣板房為了顯得寬敞，開發(fā)商多用尺寸較小的物品進(jìn)行布置，而消費(fèi)者實(shí)際購買的產(chǎn)品尺寸是正常的，放進(jìn)同樣的空間里，自然會(huì)覺得有些局促。要避開這一陷阱，消費(fèi)者應(yīng)注意兩個(gè)方面：一是實(shí)地采用工具測量，真正做到對房屋格局心中有數(shù)；二是多關(guān)注整體設(shè)計(jì)?？礃影彘g首先要關(guān)注整體，消費(fèi)者應(yīng)該把戶型圖、沙盤與現(xiàn)實(shí)進(jìn)行對比。

    2.有些開發(fā)商在給消費(fèi)者出具的裝修設(shè)施設(shè)備明細(xì)中，對于使用的材料和贈(zèng)送的設(shè)備都是采用“高級(jí)”、“高檔”等字眼代替具體品牌。而這些所謂的“高級(jí)”很可能是開發(fā)商找人DIY的，并非品牌。要避開這一陷阱，消費(fèi)者應(yīng)注意兩個(gè)方面：一是在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)將“進(jìn)口產(chǎn)品”、“高級(jí)產(chǎn)品”等與開發(fā)商協(xié)商清楚，寫明贈(zèng)送裝修使用的材料和電器名稱、型號(hào)等。同時(shí)，簽訂一份詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議，對裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括裝修材料的品牌、材質(zhì)、保質(zhì)期以及內(nèi)部施工，都要具體落實(shí)在書面合同中；二是多花些時(shí)間多了解品牌的知識(shí)。精裝修樓盤很容易出現(xiàn)防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜與原來合同約定品牌不符的問題。

    3.在驗(yàn)房時(shí)，最好選擇在白天光線充足的時(shí)候，如果發(fā)現(xiàn)表面有能目測到的缺陷和殘缺，要及時(shí)向開發(fā)商指出，并責(zé)令限期整改?，F(xiàn)在，大部分的精裝修房保修期為兩年。但很多開發(fā)商利用業(yè)主這方面知識(shí)欠缺，擅自縮短保修期，以逃避責(zé)任。

    目前，我國對于精裝修房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)還沒有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范，精裝修的質(zhì)量是否合格難以界定。消費(fèi)者在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，要注明房屋裝修的責(zé)任方屬于開發(fā)商，房屋出現(xiàn)問題后應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)。

    九、質(zhì)疑使用年限

    中國目前的物權(quán)法規(guī)定土地使用權(quán)年限是70年,很多購房者以為這70年就是從自己簽合同的那一天開始算,其實(shí)這個(gè)70年是從開發(fā)商從政府手中簽下土地使用合同的時(shí)候開始算。

    所以這就要求購房者在購房前，應(yīng)認(rèn)真了解一下房屋所在土地的使用年限。

    十、質(zhì)疑開發(fā)商的其他承諾

    很多房子都是預(yù)售的期房，房屋的規(guī)劃和配套基本都是看開發(fā)商的設(shè)計(jì)圖和規(guī)劃圖。但是開發(fā)商在建設(shè)過程中為了節(jié)省成本從而實(shí)現(xiàn)利潤最大化，到實(shí)際交房時(shí)，不少規(guī)劃都變成了空的，配套設(shè)施要么沒有,要么質(zhì)量和數(shù)量大縮水。

    這就要求購房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費(fèi)交通車，能否長期免費(fèi)；二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可；三是看周圍是否有替換的配套設(shè)施。

《中國質(zhì)量萬里行》2012年11月刊