文/馮遼

說起購房，貸款是各類復(fù)雜工序中不可缺少的一項?？捎袝r，心急的貸款卻總是無法順利獲批，不但影響了購房進(jìn)度，也讓本就繁雜的購房過程變得更加勞神。購房貸款總不獲批，違約了怎么辦，本期就來說說這里面的學(xué)問。

法律上有規(guī)定

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

按揭辦不下來怎么辦？

按揭辦不下來的原因有很多，因此在實踐中，不同情況的處理也是不同的，在審理合同糾紛時法院一般會優(yōu)先適用合同中的約定。因此，合同中對貸款不批的違約責(zé)任由誰承擔(dān)的規(guī)定是最重要的依據(jù)。如果沒有約定或者約定不明，按照下面的原則處理：

貸款不批違約的注意事項

目前有不少購房者簽訂了購房合同后，因各種原因，銀行貸款始終無法獲批，就會出現(xiàn)退房糾紛。在具體執(zhí)行中，很多樓盤是開發(fā)商統(tǒng)一指定銀行辦理貸款，所以提醒購房者應(yīng)盡量在合同中注明，“如果貸款不能辦理，購房者可以解除合同并不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商需返還首付款”。除此之外還要注意：

1.如果是銀行根本就沒有接受貸款申請，由購房者自己承擔(dān)違約責(zé)任。

2.如果是購房者和銀行已經(jīng)簽訂了借款合同及抵押合同，只是銀行沒有按時放款，則購房者在向開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任后，可以按照借款合同向銀行主張違約責(zé)任。

總之，提醒大家在購買商品房時，首先要認(rèn)真考慮自己的資金能力，如果采用按揭方式，要事先認(rèn)真了解申請銀行按揭的程序和要求，在與開發(fā)商簽約時，要仔細(xì)閱讀所有需要簽署的合同條款，弄明白條款的法律意義，最好請律師陪同簽合同，有律師為您說明各項條款以及定金的法律性質(zhì)能夠更好地防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險。最后還要要求開發(fā)商在合同中注明“如果因申請銀行貸款達(dá)不到預(yù)期金額，或銀行拒絕貸款，而導(dǎo)致購房失敗的，可免責(zé)并退回所交款項。”這樣在不因自己的原因造成貸款不成出現(xiàn)糾紛時就能避免自己的利益受損了。

《中國質(zhì)量萬里行》2016年3月刊