中國質(zhì)量新聞網(wǎng)訊 近日，廣東省佛山市消委會發(fā)布“2020年廣東省佛山市消委會典型案例匯總”?！鞍咐齾R總”稱，2020年，佛山市消委會積極履行職責(zé)，加強(qiáng)消費(fèi)糾紛調(diào)解，成功調(diào)處了大量消費(fèi)侵權(quán)重大案件，切實(shí)維護(hù)了廣大消費(fèi)者切身合法權(quán)益。經(jīng)廣泛征集、層層推薦及反復(fù)篩選，佛山市消委會從調(diào)解的多起案件中，評選出消費(fèi)維權(quán)典型案例，其中涉及老年人消費(fèi)、預(yù)付式消費(fèi)、群體性投訴等維權(quán)熱點(diǎn)難點(diǎn)，并經(jīng)消費(fèi)維權(quán)領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、專業(yè)律師逐一分析點(diǎn)評，現(xiàn)向社會公布?！百彿肯M(fèi)須謹(jǐn)慎，定金退還舉證難”一案入選。

【案情簡介】

某日，消費(fèi)者劉女士到佛山市某樓盤買房，希望能購買一套“住宅公寓”用來養(yǎng)老，但消費(fèi)者看到銷售展廳墻上的商品房預(yù)售許可證上寫著是商業(yè)服務(wù)型公寓，故詢問銷售員商業(yè)服務(wù)型公寓是否可以“住人”，銷售員說是可以住人的，劉女士“頭腦一熱”簽訂了認(rèn)購協(xié)議書并繳納10000元定金。當(dāng)天晚上，劉女士上網(wǎng)查找相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)其要求“住宅公寓”和商業(yè)服務(wù)型公寓不是一回事，遂要求退還定金。多次與開發(fā)商溝通無果，向佛山消委會投訴。

【處理過程及結(jié)果】

市消委會接到消費(fèi)者劉女士的消費(fèi)投訴后，相繼咨詢了佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、佛山市自然資源局等部門，了解該樓盤的用途性質(zhì)，是否已取得“五證”。經(jīng)了解，該樓盤銷售的商品有商業(yè)服務(wù)型公寓，其屬于商業(yè)用地性質(zhì)，具有休息空間的商業(yè)類旅館的功能，同時(shí)也具備“五證”，不存在違法違規(guī)的銷售行為，對于消費(fèi)者要求退還定金，經(jīng)營者認(rèn)為與消費(fèi)者簽訂的認(rèn)購協(xié)議書上，已明確約定該物業(yè)的用途性質(zhì)是商業(yè)服務(wù)型公寓，且已經(jīng)過消費(fèi)者親筆簽名并蓋手指印確認(rèn)，認(rèn)購過程符合相關(guān)規(guī)定，只能解除協(xié)議，不同意退定金。最終因消費(fèi)者與經(jīng)營者未能達(dá)成一致意見，調(diào)解終止。

【案情評析】

本案中，消費(fèi)者希望能夠購買到的物業(yè)是用來居住，要求能“住人”，并提出“住宅公寓”的概念，但法律上并沒有“住宅公寓”的概念，公寓的分類有兩種：居住用地上的公寓和商業(yè)用地上的公寓。

居住用地上的公寓，一般指日照標(biāo)準(zhǔn)和建筑間距不滿足國家相關(guān)規(guī)范要求的居住建筑，是區(qū)別于普通住宅建筑的一種叫法。如成都市規(guī)劃局公布的《關(guān)于“公寓”建設(shè)管理的若干規(guī)定》明確界定“公寓”是指除日照要求外均滿足《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》其他強(qiáng)制性內(nèi)容的一類特殊的生活單元，且對“公寓”進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)必須明確為“公寓”，并在房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途一欄標(biāo)注為“公寓”，產(chǎn)權(quán)是70年；

商業(yè)用地上的公寓，根據(jù)《佛山市資源局等四部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)服務(wù)型公寓規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)范上商務(wù)辦公類項(xiàng)目管理和銷售行為的通知》對服務(wù)型公寓的定義是：“商業(yè)服務(wù)型公寓指國有的商業(yè)用地（B1）或規(guī)劃可兼容商業(yè)用地（B1）上建設(shè)、具備可住宿、休息空間的商業(yè)類旅館的建筑，其用地性質(zhì)為旅館用地（城市用地分類代碼為B14），產(chǎn)權(quán)權(quán)限為40年”，可見，商業(yè)用地上的公寓也是具備“住人”的功能。

由于目前沒有相關(guān)的法律法規(guī)定義消費(fèi)者提出的“住宅公寓”概念，而涉案的物業(yè)屬于商業(yè)用地上的公寓（即商品房預(yù)售許可證上寫的“商業(yè)服務(wù)型公寓”），是能夠滿足消費(fèi)者“住人”的功能，因此經(jīng)營者沒有欺騙消費(fèi)者，消費(fèi)者如果沒有提供充分的證據(jù)證明簽訂合同時(shí)存在法律規(guī)定中合同可撤銷的事由（詳見《合同法》第五十四條），那么該合同一般認(rèn)定合法有效，消費(fèi)者須繼續(xù)履行認(rèn)購協(xié)議書的義務(wù)。

因此消委會提示，消費(fèi)者在購買房屋的時(shí)候，應(yīng)留意以下幾點(diǎn)：

1．首先看開發(fā)商是否具備“五證”，“五證”即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷（預(yù)）售許可證。該“五證”應(yīng)當(dāng)在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件。

2．簽訂合同時(shí)認(rèn)真查看所購房產(chǎn)的土地性質(zhì)

消費(fèi)者在購買房產(chǎn)前一定要看清土地及房屋性質(zhì)，該土地是否已出讓、土地的使用年限是多長、規(guī)劃用途、是否對房屋的使用有限制等等，消費(fèi)者應(yīng)充分了解情況才去簽訂購房合同。

3．貸款問題

如果消費(fèi)者不能確定自己能否貸款，可先到銀行查詢個(gè)人征信及提前與銀行進(jìn)行溝通。因?yàn)楦鶕?jù)購房合同的約定及現(xiàn)行交易習(xí)慣下，如果由于消費(fèi)者的自身原因無法貸款的，都是由消費(fèi)者自行承擔(dān)違約責(zé)任的。

5．看清補(bǔ)充協(xié)議

消費(fèi)者在簽訂補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)認(rèn)真審查，如認(rèn)為確實(shí)存在不平等條款，應(yīng)先與開放商協(xié)商，若無法協(xié)商，那就要重新慎重考慮該條款在購房后可能會產(chǎn)生的任何不利后果，若消費(fèi)者不能承受的，就應(yīng)當(dāng)重新考慮是否購買該房產(chǎn)的必要性，以免后續(xù)產(chǎn)生更多的麻煩。（佛山市消委會陸永亮點(diǎn)評）

（來源：廣東省佛山市消委會）